Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони.

Читайте также:

Відповідно до статті 65 Земельного кодексу України землями промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності. До земель транспорту належать землі, надані підприємствам, установам та організаціям залізничного, автомобільного транспорту і дорожнього господарства, морського, річкового, авіаційного, трубопровідного транспорту та міського електротранспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об'єктів транспорту. До земель зв'язку належать земельні ділянки, надані під повітряні і кабельні телефонно-телеграфні лінії та супутникові засоби зв'язку. Землями енергетичної системи визнаються землі, надані під електрогенеруючі об'єкти (атомні, теплові, гідроелектростанції, електростанції з використанням енергії вітру і сонця та інших джерел), під об'єкти транспортування електроенергії до користувача. Землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України [2].

Законодавчою основою проведення нормативної грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та ін. призначення є: Земельний кодекс України [2], Водний кодекс України [39], Податковий кодекс України [15], Лісовий кодекс України [47], кодекс України про надра [48] та Повітряний кодекс України [49]; Закони України: «Про оцінку земель» [4], «Про телекомунікації» [50], «Про державний кордон України» [27], «Про використання земель оборони» [51], «Про трубопровідний транспорт» [52], «Про видобування і переробку уранових руд» [53], «Про залізничний транспорт» [54], «Про автодороги» [55], «Про регулювання містобудівної діяльності» [41] та інші нормативні документи.

В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення покладається рентний дохід від цільового використання земельних ділянок та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку та енергетики визначається за формулою:

Ц_н = Р_пнп х Т_к х К_ф х К_м х П_д(28),

де Ц_н - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (у грн);

Р_пнп - рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки в перерахунку на одиницю площі (у грн/квадр. м);

Т_к - термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33 років;

К_ф - коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки;

К_м - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки;

П_д - площа земельної ділянки, квадр. м.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації відповідно до листа Державного агентства земельних ресурсів України від 12.01.2012р. №355/22/6-12,відповідно до якого коефіцієнт індексації становить 1,254 [56].

В залежності від способу формування рентного доходу є три напрямки розрахунків:

1. Рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Р_пнп) – визначається за формулою:

Р_пнп = (ТП - З - З х К_нр) х В_зп: В_оф (29),

де ТП - нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки (у грн/м²);

З - виробничі затрати, грн/ м²;

К_нр - коефіцієнт норми рентабельності;

В_зп - відновлювальна вартість будівель і споруд, розташованих у межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і перебуває на балансі даного підприємства;

В_оф - відновлювальна вартість основних фондів підприємства.

Рентний дохід земельної ділянки без земельних поліпшень визначається відповідно до табл. 1.2 додатку 1 Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

2. Рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Р_пнп) набуває від'ємних значень – його слід приймати рівним одиниці.

3. Рентний дохід, який неможливо встановити на відокремлених земельних ділянках окремих підприємств (ділянки дочірніх підприємств без створення юридичної особи або у випадках, коли за оцінюваною земельною ділянкою не ведеться самостійна звітність, а також у випадках існування підприємства менше одного повного календарного року) – визначається відповідно до табл. 1.2 додатку 1 Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

При розробці курсового проекту були розглянуті всі випадки формування рентного доходу, що відображено в таблиці 5.1.

Задача 1. Земельна ділянка промислового підприємства з виробництва меблів площею 10,00 га розташована поблизу м.Зміїв. відстань до м.Харків – 30 км, до м.Зміїв – 15 км. Земельна ділянка має централізоване водопостачання, примикає до дороги з твердим покриттям, має під’їзну залізничну колію. Зона залягання ґрунтових вод менше 3-х м., розташована у водоохоронній зоні. Підприємство функціонує більше 5р., балансова вартість основних фондів – 400 тис.грн., оборотних – 500 тис.грн, виробничі витрати – 80 тис.грн. визначити нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

В даному випадку для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки застосовується формула 28. Для визначення рентного доходу, утвореного за рахунок облаштування земельної ділянки, застосовується формула 29. Значення виробничих затрат приймається за даними фінансового звіту підприємства за той рік, який передував рокові оцінки, який надається у формі витяга із фінансового звіту головним бухгалтером підприємства. Нормативний обсяг валової продукції (далі - ТП) розраховується як добуток виробничих затрат (З, грн/м²), які становлять 0,8 грн/м² (80000грн/100000м²), та коефіцієнта нормативної рентабельності – 1,15 і становить 0,92 грн/м². Значення коефіцієнта норми рентабельності (К_нр), який визначає обсяги витрат на розширене відтворення виробництва, приймається на рівні 0,12. Обсяги витрат на розширене відтворення виробництва становлять: 0,8*0,12=0,10 грн/м². Коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки (К_ф), визначається за землевпорядною документацією з урахуванням кодів видів економічної діяльності, затверджених у 2011р. відповідно до табл. 1.3 додатку 1 Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів). Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання (уключаючи земельні ділянки з часткою земель сільськогосподарського використання) визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є затверджені дані інвентаризації земельної ділянки. В даному випадку К_ф = 1,2 [43].

Коефіцієнт, який враховує місця розташування земельної ділянки (К_м), обчислюється за формулою:

К_м = К_р х К_л (30),

де К_р - коефіцієнт, який враховує регіональні фактори місця розташування земельної ділянки (віддаленість від адміністративного центру та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення залізниці, автомагістралі загальнодержавного значення, морські та річкові порти, аеропорти, входження до приміської зони великих міст тощо);

К_л - коефіцієнт, який враховує локальні фактори місця розташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними та іншими умовами [43].

Загальне значення коефіцієнта К_р розраховується як добуток коефіцієнтів К_р1, К_р2, К_р3, К_р4, значення яких наводяться в додатку 1 (табл. 1.1, 1.4, 1.5) Порядку. В даному випадку відповідно до таблиць додатку 1 Порядку К_р1 = 1,5 (земельна ділянка розташована в приміській зоні м. Харків, чисельність населення якого в межах 1000,0-1999,9 тис. чол., визначається відповідно до генеральної схеми розвитку адміністративно-територіального утворення, схеми планування території міста та переліку населених пунктів, які входять до приміської зони), К_р2 = 1,00 (земельна ділянка розташована на відстані більше 25 км від адміністративного центру по основним транспортним магістралям), К_р3 = 1,00 (земельна ділянка розташована на відстані більше 25 км від населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення – м. Харків, магістральні шляхи визначаються відповідно до постанови Кабміну №865 «Про затвердження переліку автомобільних доріг загального користування державного значення), К_р4 = 1,00 (земельна ділянка розташована за межами зон радіаційного забруднення). К_р=1,5×1,00×1,00×1,00=1,5.

Загальне значення коефіцієнта К_л розраховується як добуток значень окремих коефіцієнтів, які наведені в додатку 1 Порядку (табл. 1.6), у залежності від наявності факторів, що їх визначають. За умовами задачі наявні такі коефіцієнти: розміщення у прирейковій зоні відповідно до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, значення коефіцієнта в інтервалі 1,04-1,10 (К_л1=1,07), залягання ґрунтових вод на глибині менше 3 м, значення коефіцієнта в інтервалі 0,90-0,95 (К_л2=0,92), розміщення ділянки в межах водоохоронної зони, значення коефіцієнта в інтервалі 1,02-1,05 (К_л3=1,03). К_л=1,07×0,92×1,03=1,01.

Коефіцієнт, який враховує місця розташування земельної ділянки в даному випадку становить:

К_м = 1,5 х 1,01 =1,52 (30)

Рентний доход, утворений за рахунок облаштування земельної ділянки становить:

Р_пнп = (0,92 – 0,8 – 0,8 х 0,1) х 500: 400 = 0,03 грн/м² (29)

Знаходимо нормативну грошову оцінку земельної ділянки за формулою 28:

Ц_н = 0,03 х 33 х 1,2 х 1,52х 100000 = 181000 грн.