Анализ эффективности использования земельного участка при строительстве торговых помещений

Основные параметры предполагаемого строительства:

2. Площадь застройки. Согласно п. 29 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» коэффициент застройки 0,35.

S_застр = S_ЗУ * К_застр = 3078 *0, 35= 1077,3м², где

S_застр -площадь застройки, кв.м.;

S_ЗУ -площадь земельного участка, кв.м.;

К_застр -коэффициент застройки.

2. Характеристика здания. Высота 3 этажа, 10,5 метров.

3. Общая площадь.

S_общ = 0,9 * S_застр * ЧЭ = 0,9 * 1077,3 * 3 = 2908,71м²

S_общ- общая площадь, кв.м.;

ЧЭ- число этажей.

4. Полезная площадь.

S_А= S_общ * 0,8= 2908,71 * 0,8 = 2326,97 м²

2. Физический объем.

V = В * S_застр = 10,5 * 1077,3 = 11311,65 м³

физический объем, куб.м.;

высота, м.

Информационная база: УПВС № 28, табл. 88.

Таблица 13

Расчет ставки капитализации

№ п/п	Показатель	Единица измерения	Значение	Порядок расчета
	Безрисковая ставка	%	8,25	экспертно
	Инфляция	%		экспертно
	Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию	%	8,827	п.1 *(1+п.2/100)
	Вероятный срок экспонирования	мес.		экспертно
	Поправка на ликвидность	%	5,88	(п.3/12)* п. 4
	Поправка на риск инвестирования	%
	Общ. срок экон. жизни объекта	лет
	Эффект-й возраст улучшения	лет
	Оставш. срок экономич. жизни	лет		п.7-п.8
	Ставка дисконтирования	%	16,7	п.3+п.5+п.6
	Норма возврата капитала	%	0,01	100/п.9
	Ставка капитализации	%	17,71	п.10+п.11

Таблица 14

Расчет резерва на замещение

№ п/п	Конструктивный элемент с коротким сроком использования	Удельный вес конструктивного элемента, %	Срок использования, лет	Восстановительная стоимость конструктивного элемента, руб.	Резерв на замещение конструктивного элемента, руб.
	Полы			1 942 892,6	48572,3
	Крыша			3 885 785,2	129 526,2
	Проемы			3 561 969,8	89 049,2
	Отделочные работы			1 295 261,7	51 810,5
	Водоснабжение	3,06		990 875,2	33 029,2
	Электроснабжение	5,1		1 651 458,7	55 048,6
	Канализация	1,7		550 486,2	18 349,5
	Отопление	5,44		1 761 555,9	44 038,9
	Вентиляция	1,7		550 486,2	18 349,5
	ИТОГО	50,00		16 191 771,5	487 773,9

Таблица 15

Расчет операционных расходов по объекту оценки

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение	Пояснение
	Площадь земельного участка	кв. м.
	Ставка налога на землю	руб./кв.м	86,024
	Налог на землю	руб.	264 782,89
	Остаточная стоимость объекта без НДС	руб.	26 068 114
	Налог на имущество	руб.	573 498,5	2,2%
	Расходы на страхование	руб.	130 340,57	0,5%
	Резерв на замещение	руб.	487 773,9
	Расходы на управление	руб.	702 823,8	5% от ДВД
	ИТОГО	руб.	2 159 219,66

Таблица 16

Расчет стоимости земли методом остатка

Дата добавления: 2015-08-20