Анализ эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия раасматриваемых вариантов использования следующим критериям:

- Законодательная разрешённость- рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

- Физическая осуществимость- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

- Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлимый доход владельцу.

- Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимально текущую стоимость.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производится с помощью метода техники остатка для земли (метод остатка). При анализе вышеуказанным методом было принято во внимание следующее: согласно предназначению участок выделен под строительство офисного здания.

Основные параметры предполагаемого строительства:

1. Площадь застройки. Согласно п. 29 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» коэффициент застройки 0,49.

S_застр = S_ЗУ * К_застр = 3078 *0, 49= 1508м², где

S_застр -площадь застройки, кв.м.;

S_ЗУ -площадь земельного участка, кв.м.;

К_застр -коэффициент застройки.

2. Характеристика здания. Высота 3 этажа, 9 метров.

3. Общая площадь.

S_общ = 0,9 * S_застр * ЧЭ = 0,9 * 1508 * 3 = 4071,6м²

S_общ- общая площадь, кв.м.;

ЧЭ- число этажей.

4. Полезная площадь.

S_А= S_общ * 0,8= 4071,6 * 0,8 = 3257,28 м²

1. Физический объем.

V = В * S_застр = 9 * 1508 = 13572 м³

физический объем, куб.м.;

высота, м.

Информационная база: УПВС № 28, табл. 88.

Таблица 7

Расчет ставки капитализации

Расчет ставки капитализации

№ п/п	Показатель	Единица измерения	Значение	Порядок расчета
	Безрисковая ставка	%	8,25	экспертно
	Инфляция	%		экспертно
	Безрисковая ставка, скорректированная на инфляцию	%	8,827	п.1 *(1+п.2/100)
	Вероятный срок экспонирования	мес.		экспертно (от 3 мес. до 6 мес)
	Поправка на ликвидность	%	2,942	(п.3/12)* п. 4
	Поправка на риск инвестирования	%
	Общ. срок экон. жизни объекта	лет
	Эффект-й возраст улучшения	лет
	Оставш. срок экономич. жизни	лет		п.7-п.8
	Ставка дисконтирования	%	13,769	п.3+п.5+п.6
	Норма возврата капитала	%	0,01	100/п.9
	Ставка капитализации	%	14,779	п.10+п.11

Таблица 8

Расчет резерва на замещение

№ п/п	Конструктивный элемент с коротким сроком использования	Удельный вес конструктивного элемента, %	Срок использования, лет	Восстановительная стоимость конструктивного элемента, руб.	Резерв на замещение конструктивного элемента, руб.
	Полы			3 612 039	90 301
	Крыша			2 889 631,2	96 321
	Проемы			3 612 039	90 301
	Отделочные работы			2 528 427,3	101 137
	Водоснабжение	2,16		780 200,4	26 006,7
	Электроснабжение	2,88		1 040 267,2	34 675,6
	Канализация	1,2		433 444,7	14 448
	Отопление	4,56		1 647 090	41 177
	Вентиляция	1,2		433 444,7	14 448
	ИТОГО	47,00		16 977 583,5	508 815,3

Таблица 9

Расчет операционных расходов по объекту оценки

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение	Пояснение
	Площадь земельного участка	кв. м.
	Ставка налога на землю	руб./кв.м.	36,87
	Налог на землю	руб.	113 485,9
	Остаточная стоимость объекта без НДС	руб.	29 079 977,58
	Налог на имущество	руб.	639 759,5	2,2%
	Расходы на страхование	руб.	145 399,89	0,5%
	Резерв на замещение	руб.	508 815,3
	Расходы на управление	руб.	1 274 479,8	5% от ДВД
	ИТОГО	руб.	2 681 940,39

Таблица 10

Расчет стоимости земли методом остатка

Дата добавления: 2015-08-20