Сравнительный подход.

В результате проведенного исследования рынка при использовании метода сравнения продаж был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г.Тольятти.

В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектов, после проверки достоверности информации остановились на четырех объектах-аналогах. В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами №2, №3, №4 (таблица 4).

Таблица 4. Расчетная таблица

Участок	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Категория	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Вид права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Назначение	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС
Местоположение	Центральный район	Центральный район	Центральный район	Центральный район
Площадь, сот.
Коммуникации	нет	нет	нет	нет
Цена предложения, руб.
Цена предложения за сотку, руб.
Корректировка на права
Скорректированная цена, руб
Корректировка на уторговывание, %		10%	15%	10%
Скорректированная цена, руб
Корректировка на наличие коммуникаций
Скорректированная цена, руб
Среднее значение стоимости 1 сотки, руб	108 183,333
Стоимость участка 10 соток, руб	1 081 833, 33

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Описание вносимых поправок.

Корректировка на права. По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности равна 0.

Корректировка на уторговывание. Все объекты, принятые в качестве аналогов продаются на рыночным условиях, размер скидки на торг выяснялся у продавцов.

Корректировка на наличие коммуникаций. По наличию коммуникаций все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности равна 0.

Определение стоимости оцениваемого участка.

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 103500 руб. до 113050 руб. за 1 сотку. Стоимость 1 сотки оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 108183,333 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит

108 183,333 × 10 = 1 081 833, 33 руб.

Таким образом, по результатам оценки сравнительным подходом рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет: 1 081 833, 33 рублей.

Список литературы

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, № 4, ст. 445.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

3. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

4. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, № 32, ст. 3340.

5. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 08.05.2009) // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002. - № 30. - Ст. 3018.

6. Постановление Правительства Самарской области от 09.10.2006 №129 «Стратегия социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года» // Консультант Плюс.

7. Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.

8. Федеральный Закон №122-ФЗ от 21.07.1997г. (ред. от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» // Консультант Плюс.

10. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков // Консультант Плюсосударственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году. – М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2008. - С. 96

11. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 г. – М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. - С. 10-16, 146-154.

12. Артеменков Л.И., Артеменкова И.Л. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита // Вопросы оценки. – 2008. – №1. – С.4-13.

13. Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Аддитивные математические модели для выделения экологической, транспортной и иных составляющих рыночной стоимости городских земельных участков. – М.: Инфра-М, 2008.

14. Аксенов В.М., Левада Г.П. Особенности оценки стоимости земельных участков под уникальными объектами. – М.: Кнорус, 2008.

15. Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов. – М.: Кнорус, 2008.

16. Арсеньев С.В. Экспертные системы для оценки объектов урбанизированных земельных отношений с неполными исходными данными на основ современных ГИС-технологий // www.ocenka.net.Беленький В.Р..

17. Баков П.Д. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. – 2008. – № 103.

18. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента, как управлять капиталом. – М.: Финансы и статистика, 2008. - 383 с.

19. Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель. – М.: КолосС, 2008. - 464 с.

20. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. – М.: КолосС, 2008. - 265 с.

21..Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М.: Экспо, 2008. - С. 11.

22. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. – М.: Экспо, 2008. - 345 с.

23. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: СПБГУЭФ, 2008. - 174 с.

24. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для Вузов. – М.: Финансы и статистика, 2009. - 558 с.

25. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник: По программе курса МГЮА; Общая и особенная части курса в одной книге; С учетом нового земельного законодательства Изд. 9-е, перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2009. - 656 с.

26. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России // Экономика строительства. – 2008. – №6. – С. 2-15.

27. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. – 2008. – № 1. – С. 256-261.

28. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России // Земельный вестник России. – 2008. – № 1. – С. 5.

29. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. – 2008. – №3. – С.9.

30. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. – М.: АБК, 2008.

31. Коршунов А.Ф. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости собственности. – МАОК, 2009.

32. Междисциплинарные вопросы оценки стоимости. /Под ред. Рутгайзер В.– М.: Квинто-Консалтинг, 2009. - 200 с.

33. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1 и 2. – М., 2009.

34. Медведева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. – М.: РИО МАОК, 2009. - 128 с.

35. Новодворский В.Д., Хорин А.Н. Об оценке основных средств // Бухгалтерский учет. – 2009. – № 5. – С. 24-27.

36. Петров В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие.– М.: Дело, 2007. - 400 с.

37. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М., Дело, 2009. - 250с.

38. Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. - 272 с.

39. Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода // RWAY. – 2008. – № 39.

40. Стрельникова Т.А. Методические положения по оценке земли сельскохозяйственного назначения. – Саратов, СГУ, 2009.

41. Соловьев М. М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2009. - 224 с.

42. Ушаков Е.П. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. – МАОК, 2008.

43. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации. – М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.

44. Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки. – 2009. – № 1. – С.262-268.

45. Эпштейн Д.Б. Финансово-экономические проблемы сельскохозяйственных предприятий России. – М., 2009.

46. Эккерт Дж. К. Организация оценки недвижимости. Пер. с англ. – М.: Стар Интер, 2008.

47. http://www.kadastr.ru/upload/www/files/gosdoc2005.pdf Всероссийской научно-практической конференции "Земля России: экономика, право, собственность".

48. http://www.finansy.ru/publ/tax/001.htm Налоговые инициативы Правительства РФ.

49. http://www.roskazna.ru/reports/cb.html Информация об исполнении бюджетов.

50. http://www.budgetrf.ru/index.htm Университетская информационная система РОССИЯ. Оперативные статистические данные.

51. Проблемы оборота земель сельхозназначения.

52. http://www.vdv-rielt.ru/help/analytics/land/ Земля - рынок, прогнозы, аналитика.

53. http://www.irn.ru/articles/9909.html России нужен земельный рынок

[1] Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель. – М.: КолосС, 2008. С. 65

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

[3] Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М.: Экспо, 2008. - С. 11.

[4] Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: СПБГУЭФ, 2008. С. 44.

[5] Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. С. 97.

[6] Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. С. 98.

[7] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для Вузов. – М.: Финансы и статистика, 2009. С. 58.

[8] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для Вузов. – М.: Финансы и статистика, 2009. С. 59.

[9] Медведева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. – М.: РИО МАОК, 2009. С. 50.

1. [10] Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник: По программе курса МГЮА; Общая и особенная части курса в одной книге; С учетом нового земельного законодательства Изд. 9-е, перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2009. С. 156.

[11] Петров В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие.– М.: Дело, 2007. С. 125.

[12] Коршунов А.Ф. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости собственности. – МАОК, 2009.

[13] Петров В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие.– М.: Дело, 2007. С. 130.

[14] Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М., Дело, 2009. С. 64.

[15] Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М., Дело, 2009. С. 65.

[16] Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. С. 100.

[17] Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. С. 101.

[18] Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М., Дело, 2009.

[19] Соловьев М. М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2009. С. 77.

[20] Соловьев М. М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2009. С. 78.

[21] Соловьев М. М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2009. С. 79.

[22] Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации. – М.: Финансы и статистика, 2008. С. 84.

[23] Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода // RWAY. – 2008. – № 39.

[24] Соловьев М. М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2009. С. 80.

[25] Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. С. 102.

[26] Соловьев М. М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2009. С. 83

[27] Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации. – М.: Финансы и статистика, 2008.

[28] Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. - 272 с.

[29] Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. – СПб.: СПБГУЭФ, 2008. С. 74.

[30] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для Вузов. – М.: Финансы и статистика, 2009. С. 70.

Дата добавления: 2015-10-21