Учаскенің құнын аллокация немесе ұксастық әдісімен бағалау.

Аллокация немесе ұқсастық әдісі (abstractіon or allocatіon technіque) жер учаскесінің сатылған саны шектеулі болған нарықта қолданылуы мүмкін.

Нарықтық тәсілдің модификациясы болып табылады және толық құрылған обьектілердің жақын арадағы сатылымдары туралы мәліметтің бар болуын болжайды.

Аллокация әдісінің негізінде тепе-теңділік принципі жатыр,

Яғни жер,ғимарат пен құрылымдардың өзара арақатынасының құны,өзара бәсекелес бірдей обьектілермен, бірдей.

Учаскені бағалау кезінде,аллокация техникасын басқа әрі жоғарыда айтылған, әдістерді қолданбаған кезде ғана қолдану керек.

Ескі ғимараттыры бар объектіні бағалағанда, аллокация әдісі қателіктер жіберуі мүмкін.

Бұл әдістің жетіспеушілігі: мүмкіншіліктері шектеулі, дәл ақпаратты қажет етеді.

1.

2.

1 - сурет. Бағалау процесі (АҚШ)

Бұл кестеден айырмашылықтардың жоқ екендігін көруге болады. Америкада бағалауды жүргізуге әсер ететін фактордың біріне тозуды есептеу мерзімі жатады.

Тозуды есептеу мерзімі. 1986 жылғы салық реформасы туралы Заңы бойынша, 1986 жылдан кейін сатып алынған жылжымайтын мүлікке тозу есептеледі. Тұрғын үйлерге 27,5 жы, ал тұрғылықты емес объектілер үшін 31,5 жыл. Сонымен қатар бұл мерзімнің 40 жылға дейін үлкейтілуі қарастырылған. Салық салу мақсатында тозуды есептеу периоды, Конгреспен қабылданған және АҚШ президенті қол қойған заңмен реттеліп отырылады.

Тозуды есептеу әдісі. 1986 жылғы салықтың заң, жылжымайтын мүліктің барлық объектілеріне тозуды есептеудің тікелей әдісін қолдануды талап етті. Бұл әдіс, сатып алу және сату жылынан басқа, тозуды бірдей соммасын есептеуді қарастырады. АҚШ-ң Салықтық басқармашылығымен, әр жылдың есептелуіне рұқсат етілген тозу соммасын анықтау үшін, кестелер жетілдірілген. Берілген кестелер айдың ортасы үшін есептелген, сондықтан есептелген тозудың соммасы өзгеріссіз қалады. Меншік айдың қай күнінде сатып алынса да, тәуеклсіз болып қала береді.

Салық салудың осындай есептеулері өте тиімді болып келеді.

Сонымен қатар Американың бағалау моделінде жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері де бар. Ол жетіспеушілікті ең бірінші атап көрсеткен бағалау Академиясының ректоры, профессор, экономика ғылымының докторы Рутгайзер В.М:

«Меніңше, Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды тікелей салыстырмалы сараптама жолымен жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалау кезінде уақыт факторын дұрыс ескермейді.

Олар, салыстырылатын объектілердің бағасына немесе ақшалай түзетулер жолымен (әр салыстырмалы объектілердің сатылым бағасына қосылатын не одан алынатын соммалар), немесе тәуелсіз плюстық /минустық негізде енгізуге болатын пайыздық түзетулер негізінде түзетулерді енгізуді ұсынады.

Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт факторына әсер ететінге түзетулер жасалынуы керек.

Сонымен қатар Рутгайзер өзінің жұмыстарын осы екі автордың кітабын негізге алып отырып жазған, сондықтан ол барлығымен келіспейді деп айтуға болады.

Және де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін, ықтималды өзгерістер аппаратымен байытуды ұсынды.

Бүгінгі күнде бағалау соның ішінде жылжымайтын мүлікті бағалау, қызметіне ат салысып отырған ғалымдардың бірі-ол Дж Фридман және Н.Орудэй. Америкадағы бағалауды дамыту мен қатар, Ресейдегі бағалаудың алғы шарттарын жасауға ықпал етті.

Ендеше осы жетістіктер мен жетіспеушіліктерді көре тұра, жас ғалымдар да дұрыс жол табатын болар. Осы және көптеген басқа еңбектерді негіз ете отырып, Қазақстанда да бағалау қызметінің дұрыс жолы табылады деп сенемін.

Дата добавления: 2015-10-13