Выкуп арендованного имущества

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК (ст. 624) предусматривает, что условие о выкупе арендо­ванного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законо­дательством.

Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе при-

1 См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен­ности и других вещных прав (Информационное письмо Президиума Высшего Арбит­ражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7. С. 100).

ватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. Начиная с 1992 г. во всех программах приватизации содержались нормы, допускающие продажу таким юридическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы привати­зации государственных и муниципальных предприятий в Российской Фе­дерации на 1992 год^{1 това}Р^иЩ^ествам> созданным трудовыми коллектива­ми структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, было предоставлено преимущественное право на заключе­ние долгосрочного договора аренды занимаемых указанными структур­ными подразделениями нежилых помещений, зданий, строений и на вы­куп последних в собственность через год после выкупа арендованного имущества.

Государственной программой приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. №2284²' У^{становлено}> ч™ товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды го­сударственного имущества и- выкупившее арендованное имущество, имеет исключительное право приобретения в собственность или по его усмотре­нию право аренды на срок не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми оно фактически владело и пользовалось.

В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежи­лых помещений действуют в редакции Основных положений Государст­венной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвер­жденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535³' ^ПР^{авом на} приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданно­го в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в про­цессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был

1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­
вета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.

2Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.

3СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.

ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юри­дические лица), не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае, если дого­вор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объ­ектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, создан­ные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Еще раз подчеркнем, что во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Необходимо отметить, что право на выкуп арендованного государст­венного или муниципального имущества, в том числе и нежилых помеще­ний, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы. Данное обстоятельство нашло отражение и в ГК, кото­рый наряду с общими положениями о праве собственности содержит спе­циальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государствен­ной или муниципальной собственности, может быть передано его собствен­ником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмот­ренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Более того, при приватизации государственного и муниципаль­ного имущества предусмотренные ГК положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если за­конами о приватизации не предусмотрено иное.

Квалификация правоотношений, связанных с выкупом арендованного государственного и муниципального имущества, по большей части как пре­имущественно публично-правовых, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Подтверждением этому может служить следующий пример из арбитражно-судебной практики.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о пере­воде на него заложенных прав арендатора, принадлежащих товариществу с ограниченной ответственностью по договорам аренды, заключенным с ко­митетом по управлению городским имуществом (КУГИ), со всеми выте­кающими из них имущественными правами, в том числе и правом требова­ния к КУГИ или другому уполномоченному государственному органу за­ключить договор купли-продажи арендованных помещений. Решением суда иск был удовлетворен.

При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Ар­битражного Суда Российской Федерации было установлено следующее.

В процессе приватизации товарищество выкупило имущество кафе, бара, буфета, ресторана по договору с фондом имущества и заключило до­говоры на аренду соответствующих помещений, находящихся в муници­пальной собственности.

Согласно другому договору товарищество обязалось перечислить ист­цу (акционерному обществу) определенную сумму денежных средств.

В обеспечение денежного обязательства акционерное общество и то­варищество заключили договор о залоге и дополнительное соглашение к нему, согласно которым арендатор (товарищество) передает в залог свои арендные права по договорам с КУГИ со всеми вытекающими из них иму­щественными правами, в том числе с правом требования к арендодателю или иному органу, выступающему продавцом арендованных объектов не­жилого фонда, заключить договоры купли-продажи арендуемых залогода­телем помещений.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что передача предусмотренных договором прав арендатора, включая право требования заключения договора купли-продажи помещений, не запрещена законом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал эти доводы суда ошибочными. Поскольку спорные правоотношения возникли в процессе приватизации муниципального имущества, при разрешении спора следует руководствоваться правовыми нормами, регламентирующими вопросы приватизации.

Действующим законодательством приватизация государственного или муниципального имущества указанным способом (через залоговые сделки) не предусмотрена. Следовательно, у юридического лица, не являющегося субъектом процесса приватизации, не возникает права на понуждение соб­ственника заключить с ним договор купли-продажи имущества, переданно­го в аренду.

Продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляется, согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации государст­венных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, только созданным в процессе приватизации товариществам и акционерным обще­ствам, являющимся арендаторами указанных помещений.

Кроме того, цена на приобретаемые арендаторами в собственность не­жилые помещения должна устанавливаться по методике, утвержденной орга­нами местного самоуправления в соответствии с пунктом 4.9 Основных по­ложений Государственной программы приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года.

Пунктом 4.5 Основных положений право на приобретение в собствен­ность сданных в аренду помещений предоставлено юридическим лицам,

ставшим собственниками приватизированных муниципальных предприятий или муниципального имущества, ранее сданного в аренду, в результате вы­купа последнего.

Таким образом, реализация залогового требования акционерным об­ществом в обход норм, регулирующих вопросы приватизации, повлекла незаконную передачу права собственности на муниципальное имущество, которое могло быть приобретено только путем его выкупа в порядке прива­тизации лицом, наделенным соответствующими правами в силу закона.

Неправильное применение правовых норм, регулирующих залоговые отношения, к рассматриваемому спору, связанному с возникновением права собственности на объект приватизации, привело к принятию незаконного судебного акта.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ решение арбитражного суда отменил, в иске отказал'.

В практике применения законодательства о приватизации при выкупе арендованного государственного и муниципального имущества важно оп­ределить четкую границу между сферой применения положений публично­го права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Скажем, в арбитражно-судебной практике по разрешению споров, связан­ных с принудительным выкупом нежилых помещений, как уже отмечалось, длительное время, в том числе и после введения в действие ГК, применя­лось законодательство о приватизации, которое полностью игнорирует пра­ва и законные интересы таких субъектов права собственности, как субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Все государствен­ные программы приватизации, действовавшие с 1992г., непосредственно определяли, какие объекты подлежат продаже в частную собственность и по какой цене (например, в отношении нежилых помещений, включая му­ниципальные, цена продажи устанавливалась из размера двукратной годо­вой арендной платы).

На наш взгляд, такая практика арбитражных судов не соответствовала целому ряду положений о праве собственности, содержащихся в ГК. В ча­стности, речь идет о нормах ГК, устанавливающих, что государственной собственностью является не только имущество, принадлежащее Российской Федерации, но и имущество, принадлежащее на праве собственности субъ­ектам Российской Федерации, от имени которых права собственника осу­ществляют их органы в рамках компетенции, определяемой правовыми ак­тами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 214, п. 1 ст. 125 ГК). Иму­щество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским по­селениям, а также другим муниципальным образованиям, является муници-

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 6. С. 27-28.

палъной собственностью; от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (пп. 1, 2 ст. 215 ГК). На каком же основании один субъект права собственности (Российская Федерация) указывает другим самостоятельным субъектам права собственности (субъекты Российской Федерации и муниципальные образования), какие объекты и по какой цене последние должны продать в частную собственность?

Практика Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ исходила из того, что таким основанием являются положения ст. 217 ГК, устанавли­вающие приоритет законодательства о приватизации перед нормами ГК. Однако внимательный взгляд на указанные положения ст. 217 ГК опровер­гает такой подход. Вот весь текст ст. 217: «Имущество, находящееся в го­сударственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муници­пального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если за­конами о приватизации не предусмотрено иное» (курсив наш. - В.В.).

Буквальное прочтение ст. 217 ГК свидетельствует о том, что законода­тельство о приватизации имеет приоритет перед ГК лишь в части регламента­ции порядка продажи государственного и муниципального имущества (т.е. продажи его на конкурсе или аукционе с соблюдением специальных правил, связанных с проведением публичных торгов). При этом данной нормой ни в коей мере не затрагиваются ни объекты, подлежащие продаже, ни, тем бо­лее, содержательные условия такой продажи (в частности, условие о це­не приватизируемого объекта).

В настоящее время соответствующие положения законодательства о приватизации уже не подлежат применению, благодаря определению Кон­ституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 1999 г. по делу о проверке конституционности пп. 4.9 и 4.10 Основных положений Государст­венной программы приватизации государственных и муниципальных пред­приятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. (в части выкупной стоимости приватизируемых объектов недвижимости). Формально указанным опреде­лением Конституционный Суд прекратил производство по данному делу, однако, как следует из текста определения, сделано это в силу очевидного несоответствия оспариваемых положений Указа Президента действующим

федеральным законам. При этом суть вопроса, ход рассуждений и выводы Конституционного Суда сводятся к следующему.

В запросе Волгоградской областной Думы оспаривалась конституцион­ность пп. 4.9 и 4.10 Основных положений Государственной программы при­ватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года в части, определяющей максимальную выкупную стоимость объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности муниципальным образованиям, и максимальную цену для продажи земельных участков, являющихся объектом приватизации в со­ответствии с п. 4.1 Основных положений, в городах и населенных пунктах.

По мнению заявителя, установление Указом Президента РФ предель­ной стоимости названных объектов муниципальной собственности наруша­ет право местного самоуправления самостоятельно распоряжаться принад­лежащей ему собственностью

В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в Россий­ской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопро­сов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципаль­ной собственностью (ч. 1 ст. 130), органы местного самоуправления само­стоятельно управляют муниципальной собственностью (ч. 1 ст. 132). Вме­сте с тем, согласно пп. «е» и «ж» ст. 71 Конституции РФ установление ос­нов федеральной политики и федеральные программы в области экономи­ческого развития Российской Федерации, а также установление правовых основ единого рынка относятся к сфере ведения Российской Федерации. Причем такие федеральные программы не должны нарушать конституци­онный принцип самостоятельности местного самоуправления в пределах его полномочий (ст. 12 Конституции РФ).

Государственная программа приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993г. №2284, в ч. 4 п. 2.6 предусматривала, что цена приобретения арендаторами в собствен­ность зданий, сооружений и земельных участков, на которых они располо­жены, составляющих недвижимое имущество, а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, устанавливается в по­рядке, определенном ст. 17 Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (в редак­ции от 5 июня 1992 г.), утратившего силу в 1997 г. Согласно данной статье определение начальной цены для продажи объектов приватизации могло производиться только в соответствии с методическими указаниями по оценке стоимости этих объектов, утверждаемыми Госкомимуществом Рос­сии, т.е. на законодательном уровне закреплялось положение о необходимо-

сти регулирования стоимости объектов приватизации и предусматривалась возможность ее регулирования посредством принятия подзаконного акта.

Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994г. № 1535, было установлено нормативное регулирование цены для продажи таких объектов приватизации, как недвижимое имущество, нахо­дящееся в муниципальной собственности (п. 4.9), и земельные участки, яв­ляющиеся объектом приватизации в соответствии с п. 4.1 Основных поло­жений, в городах и населенных пунктах (п. 4.10).

Регламентация Указом Президента РФ порядка и условий приватиза­ции муниципальной собственности в рамках общегосударственной про­граммы применительно к правам органов местного самоуправления по от­чуждению муниципальной собственности могла иметь место, поскольку такие отношения носят преимущественно публично-правовой характер и их регулирование было осуществлено в отсутствие других федеральных зако­нов, устанавливающих организационные и правовые основы приватизации муниципального имущества, в частности арендуемых объектов недвижимо­го имущества и земельных участков.

Основой развития федерального законодательства о приватизации явилась часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, приня­тая 21 октября 1994 г. Согласно ч. 1 ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муници­пального имущества. Данное положение учитывает, что в процессе разгра­ничения государственной собственности субъекты Российской Федерации и муниципальные образования становятся собственниками и в силу этого вправе сами определять, какие объекты подлежат приватизации. Федераль­ные законы о приватизации государственного и муниципального имущества могут устанавливать ее процедуру, форму и способы, но не перечень под­лежащих приватизации объектов собственности.

Федеральным законом от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах ор­ганизации местного самоуправления в Российской Федерации»^{1 п}Р^едУ^смот~ рено, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населени­ем непосредственно или представительными органами местного само­управления самостоятельно (п. 4 ст. 29).

1 СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3506; 1997. № 17. Ст. 1378.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123 «О приватизации госу­дарственного имущества и об основах приватизации муниципального иму­щества в Российской Федерации»', указав, что порядок определения стои­мости выкупаемого арендаторами государственного имущества определя­ется соответственно программой приватизации и программами приватиза­ции субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 26), не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами му­ниципального имущества, а потому муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определяемыми им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.

В результате этого законодательного регулирования изменилось юри­дическое содержание оспариваемых в запросе Волгоградской областной Думы норм Основных положений Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции после 1 июля 1994 года, которые в силу ч. 3 ст. 90 Конституции РФ могут применяться лишь в объеме, не противоречащем федеральным зако­нам, а именно при проведении приватизации объектов муниципальной соб­ственности, в том числе земельных участков, в случаях, если населением муниципальных образований непосредственно или органами местного са­моуправления, действующими в пределах их компетенции, установленной Федеральным законом «Об общих принципах организации местного само­управления в Российской Федерации», не определены иные порядок и ус­ловия приватизации таких объектов.

Как видим, вывод Конституционного Суда РФ основан на анализе публично-правовых отношений и федеральных законов, их регулирующих (такова его компетенция). Остается высказать сожаление, что Высший Ар­битражный Суд РФ задолго до этого упустил возможность сделать анало­гичный вывод, в том числе и на основе гражданско-правовых норм, регули­рующих право собственности публичных образований.

В остальных случаях (за рамками приватизации) включение в договор аренды условия о выкупе арендованного имущества арендатором означает трансформацию договора аренды в смешанный договор. В силу ст. 421 ГК стороны могут заключить такой договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешан­ному договору применяются в соответствующих частях правила о догово­рах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

'СЗРФ. 1997. №30. Ст. 3595.

Наряду с общими положениями о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК) в ГК имеются на этот счет и некоторые специальные правила. Например, в отношениях, связанных с розничной куплей-продажей, может применяться конструкция договора найма-продажи, когда договором пре­дусматривается, что до перехода права собственности на товар к покупате­лю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара и становится собственником товара с момента его оплаты (ст. 501).

Дата добавления: 2015-08-21