Существенные условия договора аренды

В современной юридической литератуде нередко можно встретить су­ждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существен-

ных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: суще­ственным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) арен­ды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер вла­дения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора»¹'

Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его неза­ключенным²'

Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договор­ного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необ­ходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который в принципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либо сущест­венные условия. Дрговор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по­скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следо­вательно, исследование существенных условий договора предполагает ана­лиз цогоъора-правоотношения, содержание которого отнюдь не исчерпы­вается пунктами, имеющимися в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитив-ная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствую­щее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду

Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М, 1997. С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 156.

См., напр.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. С. 12; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. П. С. 13.

договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда усло­вие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить усло­вие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглаше­ния условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно по­этому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество сущест­венного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те усло­вия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего до­говорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включа­ются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются существенными условиями договора, ибо, на­зывая их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного ви­да договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще­ство за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате безусловно относятся к существенным усло­виям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитив-ные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь'не означает, что ус­ловия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными ус­ловиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового до­говора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обя-

зательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответ­ственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «пред­метом договора всегда представляется право на чужое действие...»¹'

Поэтому предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответ­ственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды яв­ляются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользова­ние арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надле­жащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имущест­вом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной пла­ты, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включе­ние в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следо­вания, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объек­том первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю²'

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом призна­ния его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие опре­деленно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качест­ве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение относится лишь к объ­екту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора арен­ды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспе­чению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества

1 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 161.

Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о многообъектном составе предмета обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О.С. Указ, соч. С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положе­ния. М, 1997. С. 224).

арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определе­ны в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержит­ся непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, не­обходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для дан­ного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, тради­ционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия до­говора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, со­держащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как суще­ственные, либо как необходимые для договоров данного вида.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к существен­ным условиям договора по признаку их необходимости для договоров дан­ного вида не влечет серьезных изменений в практике применения соответ­ствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о «поименован­ных» договорах, т.е. предусмотренных ГК и другими законами, то за рам­ками норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств (при надлежащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида догово-. ра. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается «непоименованных» договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может опре­деляться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательст­ва и применяемых в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в пер­вую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в

частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствую­щего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федераль-ного закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге»^{1 договор лизинга} Д^олжен содержать следующие существенные положения: точное описание предме­та лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия до­говора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок со­держания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознагражде­ния лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обя­занности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет ли­зинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотре­но договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора состав­ляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям арбитражно-судебная практика относит да­леко не все условия договора, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответст­вующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достиже­ния соглашения под угрозой отказа от заключения договора. На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключен­ным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию до­говора о размере неустойки. В этом случае договор признается заключен­ным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимо­сти достижения соглашения по спорному условию договора.

Несколько иной подход отмечается в практике заключения междуна­родных коммерческих договоров. Принципы международных коммерче­ских договоров УНИДРУА (Международный институт унификации частно-

1СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394.

го права) предусматривают, что ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся усло­вия, не меняющие условий оферты, является акцептом, если только оферент без неоправданной задержки не возразит против этих рассуждений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте (ст. 2. 11). Таким образом, среди дополнительных либо отличающихся от оферты условий, содержащихся в акцепте, выделяются те, которые при этом не меняют существенно условий оферты. И в этом случае договор признается заключенным с этими измене­ниями, если только оферент не возразит против них без неоправданной за­держки. В реальной коммерческой практике ответ на вопрос, меняют ли существенно условия оферты отличающиеся от них условия, предложенные в акцепте, зависит от конкретных обстоятельств, в частности от того, на­сколько обычно предложенные в акцепте отличающиеся условия исполь­зуются в соответствующей области предпринимательской деятельности и поэтому не являются ли они неожиданными для оферента. Во всяком слу­чае по общему правилу дополнительные и отличающиеся условия, относя­щиеся к цене или способу платежа, месту и сроку исполнения неденежного обязательства, объему ответственности и порядку урегулирования споров между сторонами считаются существенным изменением оферты'.

Отмеченные позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной из сторон, могут быть дополнены и рассуждениями более формального толка, относящимися скорее к порядку заключения до­говора (по российскому законодательству), нежели к его существенным условиям. Возьмем ситуацию, когда в оферте или в акцепте содержатся дополнительные условия, которые не названы в законе или ином правовом акте как существенные или необходимые для данного вида договора. От­сутствие указанных условий в тексте договора в обоих случаях будет озна­чать, что одной из сторон был дан акцепт на иных условиях. В самом деле, если такое дополнительное условие содержалось в оферте, то для того, что­бы отсутствовать в договоре, оно должно быть отвергнуто акцептантом. Если соответствующее условие содержится в акцепте (например, в прото­коле разногласий), то такой акцепт на иных условиях признается новой офертой (ст. 443 ГК) и, следовательно, принимается или отвергается при ее акцепте первоначальным оферентом.

Следовательно, если сторона, направившая оферту с дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях (без такого дополнительного условия), приступает к исполнению договора, это будет означать, что в до-

¹ См.: Принципы международных коммерческих договоров / Пер. с англ. А.С. Кома­рова. М., 1996. С. 46-48.

говоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.

Если же дополнительное условие было предложено акцептантом (новая оферта) и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.

В том случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях (акцептует новую оферту), это будет означать, что она отозвала свое заявление.

Таким образом, эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг­нуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон), каковое полностью утрачи­вается с момента, когда договор считается заключенным.

Дата добавления: 2015-08-21