T.^bt*t/ltL.M-l _I .J-- ^ivdj. ^^ii. ^-. 1^1>_ „ „ _„_

ражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 392. Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265.

граждения по договору найма земли признавалось также оказание нанима­телем определенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенных работ. Например, крестьянин-наниматель принимал на се­бя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном участке най-модателя, не передававшегося внаем¹'

Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственник земли передавал ее внаем нанимате­лю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или со­оружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка экс­плуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю. Как отмечал Д.И. Мейер, договор найма из выстройки за­ключался обыкновенно в тех случаях, когда у одного лица был капитал, заключавшийся в земле, но сам по себе не дававший дохода, а у другого лица - денежный капитал, который мог дать доход, но для этого нуждался в земле²'

При подготовке проекта Гражданского уложения Редакционная ко­миссия стремилась учесть все формы вознаграждения за наем имущества, имевшие место в российском быту, и на основе этого точно определить, в чем может состоять наемная плата. Более того, в материалах Редакцион­ной комиссии подчеркивалось, что в качестве наемной платы помимо известных в то время форм вознаграждения наймодателя может исполь­зоваться и любая другая имущественная выгода. В результате в проекте Гражданского уложения появилась норма следующего содержания: «На­емная плата может состоять как в деньгах, так и в определенной части произведений отданного внаем имущества (наем из-полу). Взамен наемной платы наниматель может обязаться исполнить для наймодавца определенную работу, предоставить другую имущественную выгоду или, при найме из вы­стройки, возвести на нанятой земле определенные постройки с тем, что в те­чение наемного срока наниматель имеет право пользоваться этими построй­ками, а по окончании найма они остаются в пользу наймодавца» (ст. 1818).

Требования к форме договора имущественного найма дифференциро­вались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в уст­ной форме). Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым

1См., напр.: ШершеневичГ.Ф. Указ. соч. С. 161.

2См.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265-266.

имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если догово­ры найма городских строений и земельных участков в городских поселени­ях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 руб., а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», т.е. необходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более 300 руб. дого­воры могли заключаться в устной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, под­лежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным¹'

Неудивительно, что при подготовке проекта Гражданского уложения применительно к форме договора имущественного найма ставилась задача упростить и сделать более однообразными предъявляемые законом требо­вания, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по ко­торому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превы­шает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме».

С позиции современного юриста указанная норма чрезмерно занижает требования к форме договора. В самом деле, независимо от вида имущества и срока его найма максимальные требования к форме договора имущест­венного найма ограничены простой письменной формой. Указанная норма вовсе не предусматривает каких-либо случаев заключения договора в ква­лифицированной письменной форме, т.е. с удостоверением его у нотариуса. Выбор делается лишь между простой письменной и устной формами со­вершаемой сделки. Более того, допускается заключение в устной форме договора найма недвижимости, в том числе и на длительный срок.

В материалах Редакционной комиссии такой «облегченный» подход к форме договора имущественного найма объясняется тем, что требование о совершении договора, касающегося недвижимости, в письменной форме, независимо от ценности или продолжительности сделки, не вызывалось действительной необходимостью и представлялось крайне стеснительным для договаривающихся сторон. «В защиту письменной формы можно, ко­нечно, указать на то, что она имеет значение более надежного доказатель­ства, которое обеспечивает интересы контрагентов и облегчает суду поста­новление правильного решения. Поэтому письменная форма особенно по-

См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 163-164.

лезна при заключении договоров ценных или долгосрочных. Ст. 1819 про­екта предоставляет сравнительно с действующими узаконениями больший простор для заключения словесных сделок; ожидать от сего каких-либо вредных последствий не представляется оснований, так как свобода заклю­чения словесных сделок касается лишь малоценных сделок и совершенных на непродолжительный срок»¹'

Представляется, однако, что, к примеру, договор найма здания на срок до трех лет вряд ли можно отнести к малоценным сделкам, в отношении которых не требуется соблюдения даже простой письменной формы. Во всяком случае мы можем констатировать разительное отличие позиций дореволюционных российских правоведов и современного гражданского законодательства.

Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора найма от иных гражданско-правовых договоров. Так, Г.Ф. Шершеневич писал: «Со­держание договора имущественного найма состоит в предоставлении поль­зования вещью. Приобретаемое по этому договору право не есть право соб­ственности, а лишь право извлечения из вещи той пользы, которая обнару­живается из ее экономического назначения. Содержанием своего обяза­тельства договор имущественного найма близко соприкасается с ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем суще­ственно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соеди­няется с переходом права собственности»²'

Д.И. Мейер отмечал: «Юридические отношения, возникающие по до­говору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование этим имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, - например, нанимается лошадь, другое какое-либо животное, - то наниматель вправе требовать передачи себе и владе­ния. Это пользование имуществом со стороны нанимателя должно быть сообразно его назначению, не выходить из пределов договора и не вести к повреждению, а тем более к уничтожению имущества»³'

С позиции современного законодательства применительно к содержа­нию договора имущественного найма важно отметить два момента, харак­терных для гражданско-правовой доктрины той поры.

1 Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395. г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 159-160. з МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 267-268.

Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма как на обязательственное пра­воотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора иму­щественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульно­го владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты. В связи с этим Г.Ф. Шершеневич критиковал судебную практику за то, что она до­пускает для нанимателя возможность истребовать от наймодателя преду­смотренное договором найма имущество, не переданное последним в поль­зование нанимателю. Он писал: «Имущественный наем является обязатель­ственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обна­руживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступле­нием от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора... Неправиль­ность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи наня­той вещи другому лицу наниматель не может требовать судом вещи... хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана внаем разным лицам, то возникшее столкно­вение не разрешается правом каждого нанимателя вытребовать вещь. Та же практика признала, что первенство договора не имеет здесь значения и нани­матель, вступивший в обладание вещью, не может быть вытеснен другим»¹'

Интересная деталь: Редакционная комиссия при подготовке проекта Гражданского уложения не согласилась с мнением Г.Ф. Шершеневича и включила в проект норму, согласно которой в случае уклонения наймодав-ца (наймодателя) от добровольной передачи отданного внаем имущества, таковое по требованию нанимателя может быть передано ему по решению суда. Однако необходимость данного правила обосновывалась лишь тем, что оно известно судебной практике и обычному русскому праву. При этом лишний раз подчеркивалась обязательственно-правовая природа отноше­ний имущественного найма: «Но конечно, т.к. наниматель управомочен лишь по отношению к наймодавцу, а не ко всякому третьему лицу, он не может требовать передачи нанятого имения от третьего лица, которое по заключенному им с наймодавцем договору уже вступило в пользование имением, когда бы этот последний договор ни был заключен»²'

Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 164-165.

Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395-396.

Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Например, Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключать sublocatio.

Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, ес­ли хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение»¹'

Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который счи­тал, что «поднаем, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности... Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с той стороны, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, потому что в силу такого поднайма контрагентом хозяина остается прежний наниматель, ко­торый один несет в себе ответственность. Хозяин не имеет никакого отно­шения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора»²'

Из такого же широкого понимания пользования нанятым имуществом со стороны нанимателя как пользования, включающего в себя и право пе­редачи указанного имущества в поднаем, исходили и составители проекта Гражданского уложения, которые подчеркивали, что наниматель в процессе пользования имуществом, полученным от наймодателя, вправе передавать его в поднаем другим лицам³'

Получил подтверждение обязательственно-правовой взгляд российских цивилистов на отношения, связанные с имущественным наймом, и при реше­нии вопроса о последствиях для договора имущественного найма отчужде­ния собственником сданного внаем имущества третьему лицу. В юридической литературе того времени велись по этому поводу оживленные дискуссии, что нашло отражение и в материалах Редакционной комиссии, готовившей про­ект Гражданского уложения. Вопрос оказался весьма сложным.

Д.И. Мейер судьбу договора найма при продаже собственником наня­того имущества предлагал определять в зависимости от двух различных ситуаций. Во-первых, это ситуация, когда в договор продажи имущества, уже переданного внаем, включается условие, предусматривающее обязан-

1 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268.

г Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 168-169.

з См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390,418-419.

ность приобретателя имущества «оставить нанимателя до истечения срока договора, и притом на тех же условиях, на которых заключен им договор с... прежним домохозяином. Тогда, значит, покупщик вступает в юридиче­ское отношение прежнего домохозяина, и договор найма не прекращается отчуждением имущества со стороны его хозяина стороннему лицу. Но если отчуждение имущества происходит без соображения найма, существующе­го по имуществу; если покупатель, по условию, не обязывался уважать его, то наем отчуждением имущества прекращается. Конечно, тут прекращение договора представляет нарушение права нанимателя со стороны хозяина имущества; но только хозяин имущества подлежит ответственности перед нанимателем, обязывается вознаградить его за убытки, причиненные нару­шением его права, а все-таки договор найма, как отношение обязательст­венное, личное, не переходит к новому собственнику имущества и прекра­щается»'.

Г.Ф. Шершеневич рассматривал данную проблему с теоретической и житейской точек зрения. С теоретической точки зрения, учитывая, что из общих начал обязательственного права законодательством не сделано ис­ключений для имущественного найма, необходимо признать, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя. Од­нако жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за инте­ресы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом. «Конечно, -отмечал Г.Ф. Шершеневич, - если нанимателю причиняется материальный ущерб, за ним сохраняется во всяком случае право требовать возмещения убытков. Но с договором найма соединяются и неимущественные интере­сы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не под­лежат оценке»²'

При подготовке проекта Гражданского уложения принимались во внимание позиции и тех российских цивилистов, которые высказывались в пользу признания за нанимателем по договору имущественного найма неко­торых вещных прав на нанятое имущество (например К.П. Победоносцев), а также судебная практика, которая нередко исходила из обязательности до­говора найма для нового приобретателя имущества³'

В результате тщательного и всестороннего изучения проблемы и поис­ка компромиссных решений для различных ситуаций, возникающих при

¹ МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С 270-27 L, Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 171-172.

См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432-433.

продаже наймодателем сданного внаем имущества, Редакционная комиссия выработала целый свод детальных правил, объединив их в шесть статей, включенных в проект Гражданского уложения (ст. 1857-1862)'.

Судьба договора имущественного найма ставилась в зависимость от ряда конкретных обстоятельств. В частности, договор найма, внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для каждого нового приобре­тателя недвижимого имения. Комментируя данное правило, Редакционная комиссия подчеркивала, что оно служит справедливым примирением про­тивоположных интересов наймодавца, нанимателя и нового приобретателя при отчуждении имущества. То обстоятельство, что при этом несколько ограничивается свободное распоряжение наймодателя имуществом, не должно служить основанием досрочного прекращения найма при отчужде­нии имущества, так как наймодатель, заключая договор найма, сознательно и по доброй воле принимает на себя исполнение налагаемого договором обязательства до истечения определенного в нем срока. Кроме того, внесе­ние договора найма в вотчинную книгу не являлось безусловно обязатель­ным для сторон. Что касается нанимателя, то он получал возможность обеспечить неприкосновенность найма до определенного в договоре срока путем внесения его в вотчинную книгу. По мнению Редакционной комис­сии, данное правило обеспечивало также и интересы приобретателя, по­скольку он может, наведя справку в вотчинной книге, узнать, существуют ли относительно приобретаемого имущества такие договоры найма, кото­рые будут для него обязательными после приобретения имущества.

Письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для приобретателя указанной недвижи­мости только в том случае, если время совершения договора было досто­верно известно и недвижимое имущество до перехода права собственности к приобретателю уже находилось в пользовании нанимателя. Требование, касающееся нахождения имущества в фактическом пользовании нанимате­ля, объяснялось Редакционной комиссией желанием облегчить новому при­обретателю возможность знать о существовании договоров найма относи­тельно приобретаемого имущества. Факт пользования нанимателя имуще­ством мог служить наглядным доказательством существования найма и потому должен был способствовать получению приобретателем необходи­мых сведений об обременении приобретаемого имущества.

В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имуще­ства, сданного внаем, ранее заключенный договор найма сохранял для при­обретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный

1 Комментарий к указанным статьям см.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432^36.

срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соот­ветствующего предупреждения нанимателя. Объясняя необходимость дан­ного правила, Редакционная комиссия подчеркивала, что обязательное при­знание договора найма в течение определенного срока, ввиду его кратко­временности, не является обременительным для нового собственника иму­щества. Однако благодаря этому наниматель не будет поставлен в затруд­нительное положение, которое могло бы для него возникнуть, если приоб­ретатель имел бы право требовать немедленного прекращения найма.

Проект Гражданского уложения содержал подробные правила, опре­деляющие последствия реализации новым собственником (приобретателем сданного внаем имущества) права на досрочное прекращение договора имущественного найма. В частности, в подобном случае на прежнего соб­ственника (наймодателя) возлагалась ответственность перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма. Если договор найма недвижимости не был внесен в вотчинную книгу, произве­денный нанимателем платеж наемной платы более чем за год вперед при­знавался для нового собственника необязательным в той части, которая причиталась за время после перехода к нему права собственности на наня­тое имущество. Наниматель же получал право обратного требования от наймодателя указанного платежа.

Как уже отмечалось, дореволюционное законодательство и граждан­ско-правовая доктрина включали в правомочия нанимателя по пользованию нанятым имуществом право передавать его в поднаем третьим лицам. Вме­сте с тем проводилась четкая грань между поднаймом и уступкой нанима­телем всех прав по договору найма другому лицу. Так, Д.И. Мейер отмечал: «Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенно­го по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользо­вания имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация явля­ется только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хо­зяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Со­образно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и да­же может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользова­ния по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина иму­щества»¹'

' МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268-269.

Данную проблему рассматривала и Редакционная комиссия при подго­товке проекта Гражданского уложения. Она пришла к следующим выводам. Передача прав по договору найма существенно отличается от поднайма. При поднайме наниматель, имея право и без согласия наймодавца (наймо-дателя) передать имущество внаем третьему лицу, не может выйти из дого­вора по своему одностороннему желанию, а потому остается в прежних обязательственных отношениях к наймодавцу. Напротив, с передачей третьему лицу всех прав по договору найма, наниматель освобождается от принятых им на себя по договору обязательств. Очевидно, что освобожде­ние нанимателя от обязательств, возложенных на него договором найма, и перенесение этих обязательств на нового нанимателя может последовать не иначе как с согласия на это наймодавца. Данные рассуждения привели Ре­дакционную комиссию к удивительному заключению: «В случае отсутствия согласия наймодавца такую передачу следует рассматривать как поднаем». Таким образом, в проекте Гражданского уложения появилась любопытная норма, согласно которой уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых по договору обязательств допускалась лишь с согласия наймодавца. В случае отсутствия согласия наймодавца такая уступка прав рассматривалась как поднаем'.

С позиции современного юриста данная норма кажется несколько странной. Даже если допустить, что передача нанятого имущества в подна­ем составляет одно из правомочий нанимателя в рамках права пользования соответствующим имуществом, превращение сделки по уступке всех прав по договору найма в поднаем представляется в некоторой степени насилием над волей сторон этого правоотношения. Более логичным было бы при­знать такую сделку недействительной.

Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественно­го найма, то они довольно традиционны. Отметим лишь, что обязанности наймодателя не ограничивались передачей сданного внаем имущества на­нимателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию ука­занного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких, за которые наймо-датель не нес ответственности, в течение всего срока действия договора найма.

Более того, в проект Гражданского уложения было включено общее правило, в соответствии с которым наймодавец (наймодатель) был обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма. Наймодатель был не вправе производить в имуществе изменения, стесняющие пользование нанимателя, и вообще обязывался не

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 420.

только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимате­лю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокой­ное пользование нанимателя (ст. 1822).

Комментируя данное положение, Редакционная комиссия подчеркива­ла, что обязанность наймодателя относительно предоставления нанимателю спокойного пользования, известная и российскому обычному праву, не ог­раничивалась лишь нестеснением самим наймодателем нанимателя; наймо-датель вообще был обязан устранять все то, что стесняет спокойное пользо­вание нанимателя, хотя бы такое стеснение и не вызывалось непосредст­венно действиями наймодателя¹'

В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось свое­временное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользо­вание нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они долж­ны были определяться местными обычаями. На случай неурегулированно­сти данного вопроса ни соглашением сторон, ни местным обычаем проект Гражданского уложения содержал диспозитивные нормы. Согласно этим нормам наемная плата должна вносится вперед: при найме недвижимости вне города на срок свыше года— за шесть месяцев, а при найме на срок менее года - за весь срок найма; при найме недвижимости в городе, а так­же движимых вещей на срок свыше года - за два месяца (ст. 1828).

Особый интерес представляет норма, направленная на обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы: най-модателю предоставлялось закладное право на движимое имущество нани­мателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как-то: мебель и другие вещи, составляющие обстановку нанятого помещения; товары, ин­струменты и прочие предметы, содержащиеся для ведения хозяйства, тор­говли или промысла. В случае, если наниматель приступил к вывозу своего движимого имущества, на которое наймодатель имел закладное право, по­следний был вправе задержать такую часть этого имущества, которая была достаточна для обеспечения погашения обязательства по наемной плате (ст. 1830, 1831).

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем. Причем, как указано в материалах Редакционной комиссии, по смыслу соответствующей нормы наниматель нарушает свою обязанность пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин не только в том случае, когда пользует­ся нанятым имуществом ненадлежащим образом, но и тогда, когда вовсе им

См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 400.

не пользуется. В подобных случаях наниматель, даже продолжающий акку­ратно вносить наемную плату, может быть признан нарушившим возло­женное на него обязательство¹'

Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Наниматель не нес ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользова­ния^. 1839).

При регулировании отношений, связанных с возвратом нанятого иму­щества, довольно своеобразно решался вопрос, касающийся определения судьбы произведенных нанимателем улучшений нанятого имущества. Ре­шение этого вопроса не ставилось в зависимость от получения согласия наймодателя на производство соответствующих улучшений или от их по­лезности. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя соответст­вующей компенсации за их производство служила необходимость указан­ных улучшений. Это нашло отражение в ст. 1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправе требовать от наймода­теля вознаграждение за произведенные в нанятом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществлен­ные нанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотлож­ности. Если наниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, кото­рые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности наймо­дателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний согласится возместить их стоимость.

Редакционная комиссия исходила из того, что наниматель может про­извести в нанятом имуществе улучшения (починки) троякого рода: необхо­димые, полезные и служащие для личного удобства или удовольствия на­нимателя. Право нанимателя на вознаграждение за улучшения имущества находилось в прямой зависимости от того, какого рода улучшения им про­изведены. Наймодатель был обязан заботиться в течение всего срока найма

0 поддержании сданного внаем имущества в состоянии, годном для пользо­
вания, и, следовательно, производить все необходимые улучшения. Укло­
няясь от производства необходимых улучшений, наймодатель тем самым
нарушал одну из наиболее существенных своих обязанностей, поэтому в
данном случае наниматель имел полное право произвести такие улучшения

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 411.

своими средствами и затем потребовать от наймодателя соответствующего вознаграждения. Этим правом наниматель мог воспользоваться при усло­вии, что он заявил наймодателю о необходимости производства таких улучшений имущества. Без заявления наймодателю наниматель имел право произвести улучшения в нанятом имуществе и затем требовать вознаграж­дения за них, если такие улучшения были безотлагательными.

Что же касается так называемых полезных улучшений, то по существу договора найма нельзя признать, что производство их относилось к обязан­ностям наймодателя. Вследствие этого не было достаточных оснований признавать за нанимателем право на вознаграждение за такие улучшения. Наконец, само понятие о полезных издержках представлялось Редакцион­ной комиссии весьма растяжимым. Часто трудно определить, следует ли признать издержки полезными или служащими лишь для роскоши. Относи­тельно подобных улучшений нанимателю предоставлялось право взять все сделанное, если это возможно без вреда для имущества и если наймодатель не пожелает оставить улучшения за собой, вознаградив за них нанимателя¹'

Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со сто­роны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть опре­делен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контрагента прекратить договор.

Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора имущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекраще­нии договора и наниматель без всякого возражения со стороны наймодате­ля и с ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме сельского имения - в течение двух месяцев, а при всяком ином найме — в течение месяца, — то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяй­ственный год.

В материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что договор найма по окончании определенного в нем срока может быть возобновлен сто­ронами. На этот счет там говорилось следующее. Возобновление договора может последовать или в силу положительного соглашения сторон, или без­молвно. В первом случае продолжительность договора, а равно и все прочие его условия определяются состоявшимся соглашением, независимо от перво­начального договора. Но в действительности весьма нередко наниматель по

См.: Гражданское Уложение: Проект... Гом второй. С. 417-418.

окончании срока найма продолжает пользоваться нанятым имуществом без всякого возражения со стороны наймодателя. В этом последнем случае про­исходит безмолвное возобновление договора найма. Основанием возобновле­ния договора служит соответствующее интересам обеих сторон предположе­ние о том, что стороны, не выражая по окончании найма своей воли относи­тельно прекращения договора, тем самым безмолвно дают согласие на про­должение найма на прежних условиях. Имущественный наем может считать­ся безмолвно возобновленным, если наниматель продолжает после окончания срока найма пользоваться нанятым имуществом на прежних основаниях, оп­ределенных в договоре. Однако в случае заявления одной из сторон о жела­нии прекратить договор это предположение отпадает. Для безмолвного во­зобновления найма необходимо также, чтобы пользование нанимателя про­должалось определенное время по окончании найма'.

Дата добавления: 2015-08-21