Договор имущественного найма в римском правей современном зарубежном законода тельстве

В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона- арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользо­вания арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классиче­ских договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) — весьма широкого по охвату регу­лируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользо­вание соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорцио­нально времени пользования соответствующим объектом¹'

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько

1 См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М., 1996. С. 445-446.

определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное возна­граждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймедателю¹'

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по до­говору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporates), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на неоп­ределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по за­явлению каждой из сторон в любое время.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении на­нимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпы­валась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нор­мального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной вна­ем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего сро­ка договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании пе­реданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.

На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки передан­ной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, ком­пенсирующем весь интерес нанимателя.

Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору найма²'

Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование ве­щью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу

См.: Римское частноеправо: Учебник. С. 446. 2См.тамже.С.449- 50.

наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежут­ков времени (postmimerando), а при наличии на то специального соглаше­ния сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumeraiido). Неис­пользование нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной причины от обязанности по внесению наемной платы.

На нанимателя возлагалась также обязанность по обеспечению сохран­ности принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи, имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем.

Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для нанимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении опреде­ленного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужо­го владения (invasor alinae possessionis) и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.

Решался римским правом также вопрос о компенсации нанимателю его издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В случаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались необходи­мыми (impensae necessariae) или полезными (impensae utiles), наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены последним по личному вкусу или желанию (impensae voluptuanae), он не имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь (ius tollendi)¹'

Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно-правовой природы договора найма вещи. Хорошо из­вестные современному гражданскому праву вещно-правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутст­вовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока най­ма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нани­мателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.

Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанима-

' См.: Римское частное право: Учебник. С. 451-453.

теля при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался во­зобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. В частности, из Дигест следует, что основанием расторжения договора при­знавалось невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд. До­пускалось также расторжение договора по инициативе наймодателя, если наниматель злоупотреблял своим правом; если он ухудшал или портил вешь в процессе ее использования; если вещь требовала ремонта, который не мог быть осуществлен без прекращения пользования вещью со стороны нанимателя. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если пере­данная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобно­стей наймодателя¹'

В результате рецепции римского права гражданское право европей­ских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по зако­нодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству раз­личных государств договор имущественного найма (аренды) является дву­сторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейца­рии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущест­венного найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо-американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно-правовых. Несмотря на то, что в странах англо-американского права действуют нормы преце­дентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохо­зяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологиче­ского оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распростране-

См.: Римское частное право: Учебник. С. 454-456.

ние получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества¹'

С середины XX столетия большое распространение получили догово­ры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (ли­зинговая компания) передает другой стороне - пользователю определен­ный объект (завод, оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользо­ватель обязуется вносить за него периодически плату и по окончании дого­вора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с заче­том всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренды) и догово­ра продажи²'

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со все­ми его разновидностями. В странах континентального права основным ис­точником регулирования отношений по найму являются нормы граждан­ских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции - ст. 1708-1778 Французского гражданского кодекса (ФГК); в Германии- §§ 535-597 Германского гражданского уложения (ГГУ); в Швейцарии - нормы Швей­царского обязательственного закона.

Детальнейшим образом регулируется договор аренды (lease) в Едино­образном торговом кодексе США (Uniform commercial code, далее - ЕГК). Наряду с общими положениями об аренде в ЕГК имеется большое количе­ство норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как «потребительская аренда» и «финансо­вая аренда». Под потребительской арендой (consumer lease) понимается до­говор, заключенный между арендодателем, для которого сдача в аренду или продажа являются обычной деловой активностью, и физическим лицом, которое арендует имущество главным образом для себя или своей семьи. Под финансовой арендой разумеется такой договор, когда арендодатель приобретает имущество или право владения и пользования им в связи с до­говором аренды (ст. 2А-103 ЕГК)³'

Значительным своеобразием отличается правовое регулирование дого­вора аренды в Китайской Народной Республике: договор аренды рассмат­ривается как вид хозяйственного договора, подпадающий под действие За-

1 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под

ред. Е.А. Василъева_т;2-е изд перераб. ₁и_гдоп_1пМ._1992_т,С. 336.

f См.: Кулагин мм. Избранные труды. М., Г997 (Сер. Классика российской цивили-

з См.: Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Совре­менное зарубежное и международное частное право). С. 106-107.

кона КНР о хозяйственном договоре от 13 декабря 1981г. (в редакции 1993 г.). Соответствующим образом строится и правовое регулирование аренды: к договору аренды применяются специальные правила, регламен­тирующие указанный договор (ст. 23 и 39 Закона КНР о хозяйственном до­говоре), а в части, не урегулированной специальными правилами, приме­няются общие положения о хозяйственном договоре¹'

Как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (иму­щественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендода­теля) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неиз­менным. В обязанности наймодателя входит предоставление нанимателю в пользование известного имущества (недвижимого или непотребляемого движимого) в состоянии, обеспечивающем его использование по назначе­нию, предусмотренному договором найма (ст. 1719 ФГК, § 536 ГГУ, ст. 254 Швейцарского обязательственного закона).

В соответствии с п. 1 ст. 2А-103 ЕТК «аренда» означает передачу прав владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение, но продажа, включая продажу с условием последующего одобрения, или продажу с правом возврата, или с удержанием либо созда­нием обеспечения, не является арендой. Если из контекста ясно не вытекает иного, данный термин («аренда») включает субаренду. «Договор аренды» означает правовое обязательство в целом, которое вытекает из соглашения по аренде в соответствии с ЕТК и иными подлежащими применению нор­мами права.

Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 23) предусмотрено, что в договоре аренды имущества следует четко указать наименование арендуе­мого имущества, его количество, применение, срок аренды, арендную плату и сроки ее внесения, ответственность за сохранность и ремонт имущества во время аренды, ответственность за нарушение договора. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроком и норма­ми, установленными в договоре. Размер арендной платы определяется в соот­ветствии с едиными государственными нормами; если такие нормы отсутст­вуют, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон.

На наймодателя возлагается ответственность за недостатки переданно­го нанимателю имущества, препятствующие нормальному либо предусмот­ренному договором использованию имущества. Однако наймодатель осво­бождается от ответственности за те недостатки переданного внаем имуще­ства, о которых наниматель знал при заключении договора. Помимо при­менения ответственности законодательство некоторых стран предусматри-

См.: Гражданское законодательство КНР / Пер. с кит. М., 1997 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). С. 238-252.

вает и иные негативные последствия для наймодателя, передавшего нани­мателю имущество с недостатками, ухудшающими возможности по исполь­зованию его по назначению. В частности, Швейцарским обязательственным законом (ст. 255) установлено, что в случае, когда вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловлен­ного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую воз­можность, наниматель вправе либо отступиться от договора, либо потребо­вать соответственно уменьшения размера наемной платы.

В законодательстве США детальнейшим образом регулируется поря­док определения требований к имуществу, передаваемому в аренду через так называемые прямые и подразумеваемые гарантии арендодателя, отно­сящиеся к арендуемому имуществу. Так, ЕТК установлено, что любое заяв­ление о факте или обещание, данное арендодателем арендатору в отноше­нии имущества и ставшее частью основания сделки, является прямой гаран­тией того, что имущество соответствует сделанному заявлению или данно­му обещанию; любое описание имущества, ставшее частью основания сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует дан­ному описанию; любой образец или модель, ставшие частью основания сделки, являются прямой гарантией того, что имущество в целом будет со­ответствовать представленным образцу или модели. Для создания прямой гарантии нет необходимости в том, чтобы арендодатель использовал фор­мальные термины, такие как «гарантия», или чтобы арендодатель имел на­мерение предоставить гарантии; однако простое утверждение о ценности имущества или заявление, преследующее лишь цель выразить мнение арен­датора об имуществе или рекомендовать имущество, не создают гарантий (ст. 2А-210). Что касается подразумеваемой гарантии соответствия арен­дуемого имущества требованиям, вытекающим из необходимости его ис­пользования арендатором по назначению, то она выражена следующей об­щей формулой: «За исключением финансовой аренды, в случаях, когда у арендодателя в момент заключения договора аренды имеются основания для того, чтобы знать о специальном назначении, для которого требуется имущество, и о том, что арендатор полагается на опыт или суждение арен­додателя при выборе и поставке подходящего имущества, договор аренды включает подразумеваемую гарантию пригодности имущества для указан­ных целей» (ст. 2А-213 ЕТК).

Нарушение как прямой, так и подразумеваемой гарантий влечет для арендодателя обязанность возместить арендатору причиненные убытки (п. 4 ст. 2А-508 ЕТК). При этом величина ущерба за нарушение гарантии определяется как разница на дату и место принятия имущества, между цен­ностью использования принятого имущества и ценностью, которую имуще-

ство имело на срок аренды без нарушения гарантии (за исключением случа­ев, когда особые обстоятельства говорят о наличии прямых убытков в ином размере) вместе с сопутствующими и косвенными убытками за вычетом расходов, не произведенных арендатором в результате нарушения гарантии или неисполнения договора арендодателем (п. 4 ст. 2А-519 ЕТК).

Закон КНР о хозяйственном договоре предусматривает, что в случае предоставления в аренду имущества, качество которого не соответствует договору, возникает ответственность арендодателя по возмещению аренда­тору причиненных ему убытков. Если же объектом аренды является обору­дование и оно имеет недостатки, исключающие возможность его своевре­менного и нормального использования арендатором, арендодатель обязан не только устранить недостатки (предоставить недостающие вещи), но и уплатить соответствующую неустойку (п. 2 ст. 39).

Согласно общему правилу на наймодателе также лежит обязанность по поддержанию переданного внаем имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором найма, в течение всего срока действия договора (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). В связи в этим наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт указанного имущества, устранять за свой счет недостатки в имуществе и т.п. Однако проведение мелкого и текущего ремонта, а также в целом поддержание по­лученного имущества в надлежащем техническом состоянии обычно возла­гаются на нанимателя.

Основные обязанности нанимателя имущества сводятся в основном к его нормальной эксплуатации, обеспечивающей сохранность нанятого имущества к моменту окончания срока найма, своевременному внесению наймодателю наемной платы и возврату имущества наймодателю по окон­чании срока найма.

Наниматель должен пользоваться имуществом добросовестно с учетом его обычного хозяйственного назначения, не допуская его повреждения или порчи. Уплата наемной платы наймодателю должна осуществляться нани­мателем в сроки, установленные договором. При отсутствии в договоре условия о сроках внесения соответствующих платежей за наем имущества наниматель обязан производить оплату в сроки, предусмотренные законом или вытекающие из обычаев делового оборота (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Невнесение или несвоевременное внесение наемной платы обычно рас­сматривается в качестве существенного нарушения договора со стороны нанимателя и служит основанием для расторжения договора найма по тре­бованию наймодателя.

Законодательство зарубежных стран, как правило, специально регули­рует отношения, связанные с реализацией нанимателем права на сдачу на-

пятого имущества в поднаем (субаренду) третьему лицу. По общему прави­лу такое право признается за нанимателем, однако имеются некоторые осо­бенности в регламентации условий и предпосылок реализации нанимателем права на сдачу нанятого имущества в поднаем (субаренду). Так, законода­тельство Франции и стран англо-американского права устанавливает прин­цип свободы нанимателя в заключении договора поднайма; исключение составляют лишь случаи, когда поднаем (субаренда) прямо запрещен зако­ном или договором найма (ст. 1717 ФГК). Например, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земельных участков¹'

В других странах (например в ФРГ) передача нанятого имущества в поднаем (субаренду) допускается лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ). Такой же порядок передачи имущества в поднаем предусмотрен и законодательством КНР: согласно ст. 23 Закона о хозяйственном договоре арендатор может передать арендуемую вещь в пользование третьему лицу в связи с производственной необходимостью, однако предварительно следует получить согласие арендодателя на это.

Независимо от порядка передачи нанятого имущества в поднаем (суб­аренду), лицом, обязанным перед наймодателем и ответственным перед последним за надлежащую эксплуатацию имущества третьим лицом (под­нанимателем), остается наниматель по договору имущественного найма.

Нарушение нанимателем обязанностей по обеспечению сохранности нанятого имущества и его надлежащей эксплуатации, а также по своевре­менному внесению наймодателю наемной платы влечет для него негатив­ные последствия в виде ответственности (возмещение убытков) и угрозы расторжения договора по инициативе наймодателя.

Например, Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 39) преду­смотрено, что в случае порчи, утраты арендуемого имущества из-за ненад­лежащего его использования, плохого ухода, содержания возникает ответ­ственность арендатора по ремонту имущества или возмещению арендода­телю причиненных убытков; в случае самовольной передачи арендуемого имущества в субаренду или занятия незаконной деятельностью арендода­тель вправе расторгнуть договор; в случае просрочки возвращения арендо­ванного имущества помимо дополнительной платы за аренду подлежит уп­лате также неустойка.

Согласно ЕТК США, если арендатор неправомерно отвергнет или от­менит принятие имущества, или не произведет своевременного платежа, или откажется от исполнения договора полностью либо частично, аренда­тор считается неисполнившим договор аренды, а арендодатель наделяется

1 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 339

целым комплексом средств правовой защиты. В частности, в подобных си­туациях арендодатель вправе: расторгнуть договор аренды; использовать соответствующее имущество, не индивидуализированное в договоре; вос­становить владение переданным имуществом; распорядиться имуществом и взыскать убытки или в соответствующих случаях взыскать арендную плату; реализовать любые иные права или использовать любые иные средства правовой защиты, предусмотренные договором аренды (ст. 2А-523 ЕТК).

Как уже отмечалось, учитывая срочный характер договора найма, безусловной обязанностью нанимателя является возврат нанятого иму­щества наймодателю по окончании срока найма. Наниматель должен возвратить имущество в таком состоянии, в каком он его получил по договору найма, с учетом нормального износа. В процессе пользования имуществом в рамках договора найма нанимателем могут быть произ­ведены различные улучшения имущества. Судьба произведенных улуч­шений имущества зависит от того, являются ли они отделимыми или, напротив, неотделимыми от основного имущества. Отделимые улучше­ния наниматель при возврате нанятого имущества наймодателю может оставить за собой. Что касается неотделимых улучшений, то по общему правилу издержки нанимателя на неотделимые улучшения, произведен­ные без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором найма.

Особым образом в зарубежном законодательстве определяется судьба договора имущественного найма в случае отчуждения собственником -наймодателем имущества, ранее сданного внаем нанимателю. По общему правилу переход права собственности на имущество, являющееся объектом договора найма, не является основанием прекращения обязательств, выте­кающих из договора найма. Более того, новый собственник занимает в дан­ном обязательстве место наймодателя и приобретает все права и обязанно­сти последнего. Как подчеркивал Ю.И. Свядосц, тем самым «обязательст­венному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохране­ние за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противо­поставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую оче­редь новому собственнику»¹'

Так, в ФРГ отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости не прекращает договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ). По французскому законодательству новый собственник сданной внаем вещи не может выселить нанимателя-

Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 340.

фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Для этого воз­можность выселения последнего должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю при­чиненные убытки (ст. 1744ФГК).

Несколько иной подход к решению данной проблемы отмечается в швейцарском законодательстве: там наниматель вправе требовать от нового собственника имущества соблюдения условий договора найма только в том случае, если приобретатель имущества принял на себя соответствующие обязательства. Однако при найме недвижимости новый собственник несет обязанности наймодателя во всех случаях (ст. 259 Обязательственного за­кона).

Закон КНР о хозяйственном договоре включает в себя императивное правило, в соответствии с которым, если арендодатель передает третьему лицу право собственности на имущество, договор аренды продолжает оста­ваться в силе для нового собственника имущества (ст. 23).

Обычным основанием прекращения договора найма зарубежными законодательствами признается истечение срока действия договора. Вме­сте с тем общим правилом является и возможность возобновления дого­вора по окончании срока его действия на неопределенный срок при усло­вии, что по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом при отсутствии возражений наймодателя (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565-569 ГГУ).

Дата добавления: 2015-08-21