Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших ме­сто в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизмен­но включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и диффе­ренциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предна­значенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государ­ственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предос­тавить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещ-но-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимате-

1 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 430.

ля, которое приобретает значение права следования, характерное для вещ-но-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имуще­ство от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для но­вого собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

По этому поводу О.С. Иоффе, подчеркивая обязательственно-правовой характер отношений по имущественному найму, тем не менее приходит к следующему выводу: «Однако сданное в наем имущество поступает во вла­дение нанимателя, а владение- такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или дого­ворный контрагент... Выходит, таким образом, что договорное (относи­тельное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не толь­ко в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в слу­чае перехода права собственности на наемное имущество к любому друго­му лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»¹'

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встре­тить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жи­лых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не яв­лялись объектами имущественного оборота. В комментариях к ГК 1964 г. приводились примеры и иных запретов и ограничений в отношении отдель­ных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма права граждан, запрещен наем земель сельскохозяйствен­ного назначения, средства производства не могут предоставляться внаем гражданам²'

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отноше­ний имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймода-телей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и органи-

1 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 308.

См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/Под ред. проф. С.Н. Бра-туся, О.Н. Садикова. М., 1982. С. 321 (автор комментария к гл. 27- Е.А. Павлодский).

зации. Однако законодательством специально предусматривалось, что со­циалистические организации вправе сдавать внаем только временно неис­пользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства (п. 16 Положения о социалистиче­ском государственном производственном предприятии¹'' Р^{оме того}> сис­тематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов²'

Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, со­держащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных норматив­ных актов. Договор имущественного найма по большей части регламенти­ровался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдель­ных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территори­альными органами системы Госснаба СССР (утвержден постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 г. № 43/5³^' ^Тип°-вым договором на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций (утвержден приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. № 281); Положением о порядке и условиях ремонта про­мысловых судов рыболовецких колхозов, сдачи судов в аренду рыболовец­ким колхозам и расчетов за другие услуги, предоставляемые судоремонтно-техническими станциями⁴'^{ИМНОГИМИД}РУ^ГИМИ'

Кроме того, и в текстах самих гражданских кодексов имелись нормы, обеспечивающие особое регулирование отношений, связанных с имущест­венным наймом государственного имущества либо складывающихся с уча­стием государственных и иных так называемых социалистических органи­заций.

Договор имущественного найма в меньшей степени, нежели некото­рые другие гражданско-правовые договоры (поставки, контрактации, под­ряда), был подвержен централизованному планированию, однако и здесь в

1СП СССР. 1965. № 19-20. Ст. 155.

2См., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 311.

³ Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР (далее- БНА

. с, 102.

ряде случаев требовались определенные административные предпосылки для заключения договора. Так, О.С. Иоффе отмечает, что «торговые и кон­торские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистиче­ских организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе дого­вора имущественного найма, придает ему известные черты планового дого­вора... Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутст­вии такого акта признается недействительным»¹'

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного най­ма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первона­чально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущест­ва на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государст­венных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сда­ваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК 1922 г.). Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе ком­мунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора²'

ГК 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного най­ма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

С нормами о сроке найма в течение советского периода произошла об­ратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадца­ти лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем за-

1 Иоффе О.С. Указ. соч. С. 310-311.

z Собрание узаконений РСФСР. 1926. № 77. Ст. 579.

ключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор счи­тался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154). Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий,

получали преимущественное право на возобновление договора на новый

1. Допускалась ГК 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если срок.

договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье - за три месяца, а при найме прочего имущества - за один месяц (ст. 155).

ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок имущественного найма до девяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организа­циями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества -одного года. Срок договора найма предметов домашнего обихода, музы­кальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствую-щим типовым договором бытового проката²' ^{Ёсли же ДОГОВО}Р имуществен-ного найма заключался на более длительный срок, он считался заключен­ным соответственно на десять, пять лет, на один год или на срок, установ­ленный типовым договором бытового проката.

Предусматривалась ГК 1964 г. и конструкция бессрочного договора, а также возможность при определенных обстоятельствах преобразования срочного договора в бессрочный, а именно: если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считался возобновленным на

1 Собрание узаконений РСФСР. 1927. № 121. Ст. 816.

z Как правило, типовыми договорами бытового проката предельный срок опреде­лялся в один год (см., напр.: Типовой договор о предоставлении во временное поль­зование гражданам роялей, пианино // СП РСФСР. 1965. № 1. Ст. 2).

неопределенный срок (ст. 279). Однако указанные нормы не подлежали применению к договорам имущественного найма, сторонами которого вы­ступали государственные, кооперативные и общественные организации, а также к договорам бытового проката. Здесь действовали специальные пра­вила: в первом случае договор имущественного найма, заключенный без указания срока, по истечении сроков, установленных ГК (пять лет или один год), считался прекращенным. Во втором случае договор бытового проката, заключенный без указания срока, считался заключенным на срок, установ­ленный соответствующим типовым договором.

Вместе с тем социалистические организации по сравнению с иными нанимателями имели преимущество иного рода: государственная, коопера­тивная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору найма обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на во­зобновление договора (ст. 280).

Правда, в юридической литературе отмечалось, что указанное право социалистических организаций не действовало в случаях, когда: наймода-тель не имел намерения и далее сдавать соответствующее имущество вна­ем; изменялось целевое назначение имущества; договор основывался на административном акте, а по истечении срока найма компетентный орган не принимал решение о передаче имущества прежнему нанимателю либо передавал его другому лицу¹'

Изменялось в течение советского периода и отношение законодателя к возможности для нанимателя сдавать имущество в поднаем. ГК 1922 г. включил норму о праве нанимателя, поскольку иное не было предусмотре­но договором, отдавать все нанятое имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед наймодателем. Исключение делалось для национализированного или муниципализированного имуще­ства, которое могло сдаваться нанимателем в поднаем не иначе как с пись­менного разрешения наймодателя (ст. 168).

ГК 1964 г. запрещал нанимателю сдавать нанятое имущество в поднаем без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, вообще не допускалась (ст. 287).

Действовавшее в тот период законодательство не предусматривало каких-либо правил, регулирующих отношения, связанные с перенаймом имущества. Однако в юридической литературе подчеркивалось, что пере­наем не противоречит основным началам и смыслу советского граждан­ского законодательства. Перенаем мог осуществляться по соглашению между прежним и новым нанимателем. Например, О.С. Иоффе отмечает:

См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 324.

«Поскольку же имущественный наем - взаимный договор, перенаем со­единяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя»¹'

В литературе приводился пример перенайма без согласия на то наймо­дателя: «Изменение нанимателя может произойти не только в порядке до­говорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой ре­организации юридического лица-нанимателя. В этом случае согласия най-модателя на перенаем не требуется»²' Представляется, однако, что отноше-

ния, возникающие при реорганизации юридического лица-нанимателя, пол­ностью охватываются правилами об универсальном правопреемстве и не могут квалифицироваться как перенаем, поскольку в данном случае нани­матель не заменяет себя другим лицом в договоре имущественного найма, а прекращается как юридическое лицо.

Что касается содержания договора имущественного найма, то круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем и на­нимателем в советский период оставались достаточно традиционными.

Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. И по ГК 1922 г. (ст. 157) и по ГК 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назна­чению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что нани­матель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отка­заться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.).

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или до­говором (ст. 159 ГК 1922 г., ст. 284 ГК 1964 г.). Кстати, уже в примечании к ст. 159 ГК 1922 г. предусматривалось, что в случаях найма национализиро­ванных или муниципализированных предприятий и строений капитальный ремонт лежит на нанимателе, если иное не было установлено договором. Немало исключений, освобождающих наймодателя от данной обязанности,

1 Иоффе О.С. Указ. соч. С. 309-310.

z Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 331.

имелось в законодательстве и в период действия ГК 1964 г. Например, при предоставлении внаем нежилых помещений обязанность по производству капитального ремонта, связанного с деятельностью арендатора, возлагалась на нанимателя, однако капитальный ремонт нежилых помещений, связан­ный с общим капитальным ремонтом дома, производился за счет средств арендодателя (п. 5 постановления Совета Министров РСФСР «О ставках арендной платы за нежилые помещения» от 28 июля 1965 г. № 893'). Рес­таврация и ремонт памятников культуры осуществлялись за счет средств пользователей или собственников, а также за счет средств государственных органов охраны памятников (Закон СССР «Об охране и использовании па­мятников истории и культуры» от 29 октября 1976 г.²''

Неисполнение наймодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества давало нанимателю право самому произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ре­монта, либо зачесть соответствующую сумму в счет наемной платы. Нани­матель мог также расторгнуть договор имущественного найма и потребо­вать от наймодателя возмещения убытков.

Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию на­нятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями догово­ра, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесе­нию наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании сро­ка найма.

При пользовании отдельными видами имущества на нанимателя возла­гались и некоторые дополнительные обязанности. Так, по ГК 1922 г. нани­матель национализированного или муниципализированного промышленно­го предприятия был обязан вести производство в размерах не ниже уста­новленного договором минимума. Указание минимума выработки и срока, в течение которого он должен быть достигнут, следовало включать в дого­вор под страхом его недействительности (ст. 162); наниматель всякого го­сударственного имущества, а также имущества, принадлежащего смешан­ному акционерному обществу без участия иностранного капитала, коопера­тивной, профессиональной или иной общественной организации, был обя­зан за свой счет страховать это имущество в пользу наймодателя.

В целях поддержания имущества в исправном состоянии на нанимате­ля возлагалось осуществление текущего ремонта нанятого имущества (ст. 161 ГК 1922 г., ст. 285 ГК 1964 г.). Текущей ремонт, как и в настоящее время, состоял в своевременном проведении работ по устранению повреж­дений и неисправностей, поддержанию имущества в надлежащем состоя-

1СП РСФСР. 1965. № 17. Ст. 105.

2 Ведомости Верховного Совета СССР. 1976. № 44. Ст. 628.

нии. В период действия ГК 1964 г. многочисленные технические условия, правила и типовые договоры аренды (имущественного найма) оговаривали виды работ, относящиеся к текущему ремонту. В спорных случаях, когда было сложно разграничить работы, относящиеся соответственно к текуще­му или капитальному ремонту, вопрос решался в судебном порядке. Невы­полнение нанимателем обязанности по поддержанию имущества в надле­жащем состоянии давало наймодателю право требовать расторжения дого­вора найма и возмещения причиненных убытков.

Одной из основных обязанностей нанимателя являлось своевременное внесение наемной платы. В течение советского периода наблюдалась тен­денция упрощения подхода законодателя к вопросу о формах наемной пла­ты. По ГК 1922 г. допускались четыре формы наемной платы, которые рас­сматривались в качестве равноценных, а именно: 1) совершение определен­ных срочных платежей деньгами и натурой; 2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание ука­занных форм оплаты (ст. 165). ГК 1964 г. уже не включал в себя норм об иных (кроме денежной) формах наемной платы. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами. Например, О.С. Иоффе отмечает: «Наем­ная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается едино-кратная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отноше­ний (например, бытового проката) такой порядок предусматривается спе­циальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т.п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях ме­жду гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов»¹'

Другое отличие законодательства, действовавшего в период ГК 1964 г., от ГК 1922 г. в части наемной платы заключалось в стремлении определить предельные размеры наемной платы. Так, если наймодателем являлась социалистическая организация, размер и сроки платежей за поль­зование имуществом должны были устанавливаться в договоре в соответст­вии с типовыми договорами найма отдельных видов имущества и в преде­лах централизованно утверждаемых ставок и тарифов (например, постанов­ление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. «О ставках арендной платы за нежилые помещения»).

1 Иоффе О.С. Указ. соч. С. 316-317.

Даже в тех случаях, когда договор имущественного найма заключался между гражданами, нередко размер наемной платы ограничивался норма­тивными актами (например, постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности»¹''

Наниматель имел право требовать соответственного уменьшения на­емной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечал, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или со­стояние имущества существенно ухудшались (ст. 167 ГК 1922 г., ст. 286 ГК 1964г.).

Невыполнение нанимателем обязанности по внесению наемной платы давало наймодателю право на ее принудительное взыскание в судебном порядке, а при систематической просрочке внесения наемных платежей -на расторжение договора.

При прекращении договора имущественного найма на нанимателя возлагалась обязанность вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в ином состоя­нии, обусловленном договором (ст. 174 ГК 1922 г., ст. 291 ГК 1964 г.). При этом в случае ухудшения нанятого имущества наниматель должен был воз­местить наймодателю причиненные убытки.

Судьба улучшений, произведенных нанимателем в нанятом им имуще­стве, ставилась в зависимость от наличия разрешения наймодателя на про­изводство соответствующих улучшений. В случае, если улучшение нанято­го имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, диф­ференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имуще­ства. Первые (отделимые) могли быть изъяты нанимателем, если наймода-тель не согласился возместить их стоимость. Что касается неотделимых улучшений, то их стоимость не подлежала возмещению наймодателем.

Правда, и в этом вопросе обнаружил себя «классовый» подход. В ГК 1922 г. имелась норма, в соответствии с которой улучшения, произведен­ные арендатором национализированного или муниципализированного предприятия или строения, по истечении срока найма безвозмездно перехо­дили к государству или местному совету по принадлежности (ст. 179).

В целом же, если брать основные параметры договора имущественно­го найма, в гражданском праве советского периода указанный договор со-

СП РСФСР. 1963. № 15. Ст. 102.

хранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный на­ем от иных типов гражданско-правовых договоров.

Дата добавления: 2015-08-21