Приза тизации государственного и муниципального имущества

В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономи­ческих реформ, поискам путей и способов их осуществления, «прорабы перестройки» и обслуживавшие их ученые-экономисты решили использо­вать в этих целях классический гражданско-правовой договор имуществен­ного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство «разгосударствления» и один из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий.

Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР

от 7 апреля 1989г. № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР»¹' ^ Целях издания данного Указа лучше всего говорит его преамбу­ла: «В системе мер по совершенствованию производственных отношений и глубокому качественному обновлению производительных сил все большее значение приобретает аренда как новая прогрессивная форма социалисти­ческого хозяйствования (курсив наш. - В.В.). В целях развития арендного движения в стране, повышения эффективности промышленного и сельско­хозяйственного производства, строительства, других отраслей народного хозяйства, создания дополнительных условий для роста благосостояния советских людей, охраны прав арендаторов, усиления их заинтересованно­сти и ответственности в достижении высоких конечных результатов труда Президиум Верховного Совета СССР постановляет...». Лучше не скажешь! Указом Президиума Верховного Совета СССР было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природные объекты; имущест­во государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, структурных единиц объединений как совокупность их ос­новных фондов, оборотных средств, других материальных ценностей и фи­нансовых ресурсов; имущество цехов, отделений, участков, ферм, бригад, иных внутренних подразделений предприятий; отдельные здания, построй­ки, сооружения, сельскохозяйственная техника, оборудование, транспорт­ные средства, рабочий и продуктивный скот и другие материальные ценно­сти.

' Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. №15. Ст. 105.

Предельно широко определялся в данном Указе и круг субъектов арендных отношений. В качестве арендодателей могли выступать государ­ственные органы, уполномоченные на то Советом Министров СССР, Сове­тами Министров союзных или автономных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов народных депутатов, совхозы, колхо­зы, другие государственные, кооперативные и иные общественные пред­приятия и организации, а также граждане, в ведении, владении, пользова­нии и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности кото­рых находится арендуемое имущество.

Арендаторами признавались совхозы, колхозы и другие государст­венные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, в том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а также граждане или группы граждан. Предусматривалось, что организации арендаторов как особые субъекты арендных отношений создаются на стро­го добровольных началах и пользуются правами юридического лица. Чле­нами организаций арендаторов могли быть как работники государственных предприятий, на базе которых создавались эти организации, так и другие граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста.

Имущество, переданное в аренду, оставалось собственностью государ­ства или соответствующего арендодателя, а продукция, произведенная арендаторами, поступала в собственность последних. В случае произведен­ного арендатором за счет своих средств и с разрешения арендодателя улучшения арендованного имущества (реконструкция здания или сооруже­ния, замена оборудования и т.п.) либо возведения на арендованном участке зданий и сооружений арендатор имел право после прекращения договора аренды на возмещение произведенных для этой цели необходимых расхо­дов. При аренде имущества предприятия в целом арендатор получал право на возмещение расходов, произведенных им на улучшение арендованного имущества, независимо от наличия разрешения арендодателя на такое улучшение. Кроме того, в договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество, кроме объектов, составляющих исключительную собственность государства, по истечении определенного договором срока переходит в собственность арендатора при условии, что стоимость этого имущества полностью покрывается уплаченной арендной платой. При этом в собственность гражданина могло перейти имущество, необходимое для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуальной трудовой дея­тельности.

Отличительной чертой подхода к договору аренды как к средству «разгосударствления» и одновременно способу организации хозяйственной деятельности являлось то, что понятием «аренда» охватывались не только

традиционно подразумеваемые под этим отношения, связанные с имущест­венном наймом, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов, участков, цехов, бригад и других структурных подразделений государственных предприятий и иных организаций. Данное обстоятельство нашло отражение и в Указе Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР».

Указ содержал, в частности, положения о том, что вопрос о предостав­лении земли во внутрихозяйственную аренду решается совхозом, колхозом или другим первичным землепользователем. Необоснованный отказ в пре­доставлении земли совхозом, колхозом или другим землепользователем своим работникам (членам колхоза) мог быть обжалован в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов. Более того, исполкомы районных (городских) Советов народных депутатов получили право изымать у совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных пред­приятий и организаций неиспользуемые или нерационально используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в аренду.

При внутрихозяйственной аренде (арендном подряде) на арендатора возлагалась обязанность произвести и реализовать арендодателю или дру­гим предприятиям продукцию согласно договору. Арендатор имел право распоряжаться лишь той продукцией, которая была им произведена сверх объема, предусмотренного договором арендного подряда. Условия догово­ра определялись сторонами в соответствии с законодательством о труде рабочих и служащих, а также законодательством, регулирующим трудовые отношения членов колхоза, других кооперативов и иных общественных организаций. Вопрос об изменении или расторжении договора арендного подряда рассматривался советом трудового коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза), решение которого могло быть обжаловано в ис­полнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов.

Все споры, возникавшие в связи с исполнением договора арендного подряда, разрешались советом трудового коллектива предприятия (общим собранием членов колхоза), решения которого могли быть обжалованы в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депута­тов. И только в случаях, предусмотренных законом, споры, вытекающие из договоров внутрихозяйственной аренды, могли передаваться на рассмотре­ние суда.

Наряду с положениями о внутрихозяйственной аренде (арендном под­ряде), а также с нормами, направленными на использование договора аренды в целях «разгосударствления» имущества, названный Указ вклю­чал в себя и нормальное правовое регулирование гражданско-правовых отношений, связанных с наймом имущества. Например, в соответствии с

п. 8 Указа основным документом, регламентирующим отношения арен­додателя и арендатора, является договор аренды. В договоре аренды пре­дусматриваются: обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на опреде­ленный срок; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соот­ветствии с условиями договора и назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Сдача арендатором полученного по договору имущества в субаренду допускалась только с согласия арендодателя.

В развитие Указа и в целях детализации его норм Советом Министров СССР (постановление от 7 апреля 1989 г. № 294) было утверждено Поло­жение об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР¹'

Наметившиеся подходы к особому регулированию договора аренды были в полной мере реализованы в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (далее- Основы зако-нодательства об аренде)²' Д^ан™й законодательный акт представлял собой

удивительную смесь некоторых гражданско-правовых норм, регулирующих отношения по аренде (имущественному найму) небольшой группы объек­тов гражданских прав, и положений трудового законодательства, касаю­щихся такой формы организации труда, как арендный подряд. Кроме того, по традиции «перестроечных» лет данный документ включал в себя боль­шое число чисто декларативных экономических положений, не имеющих никакого правового значения. Например, чего стоят такие «нормы»: «В це­лях создания для всех социалистических предприятий равных исходных предпосылок эффективного хозяйствования государство всемерно способ­ствует развитию арендных отношений и переходу на аренду государствен­ных предприятий» (п. 6 ст. 16) - или: «Арендному предприятию могут пре­доставляться дотации на расширение производства и решение социальных задач за счет государственных централизованных капитальных вложений и средств арендодателя, а также кредиты и авансы под обязательства об уве­личении выпуска и повышении качества продукции (работ, услуг). Аренда­торам убыточных и низкорентабельных государственных предприятий арендодатель может предоставлять льготы по арендной плате» (п. 6 ст. 18).

^л СП СССР. 1989. № 19-20. Ст. 63.

Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. №25. Ст. 481.

Неудивительно, что Основы законодательства об аренде содержат оп­ределение не договора аренды, а аренды как таковой: в соответствии со ст. 1 аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмезд­ное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, пред­приятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Об ограниченной сфере действия Основ законодательства об аренде свидетельствует норма о видах имущества, которые могут быть переданы в аренду на основе указанного законодательного акта. Речь идет только о земле и других природных ресурсах; предприятиях (объединениях), органи­зациях, структурных единицах объединений, производствах, цехах, иных подразделениях предприятий; отдельных зданиях, сооружениях, оборудо­вании, транспортных средствах, инвентаре, инструментах, других матери­альных ценностях (ст. 3). Постановлением Верховного Совета СССР от 23 ноября 1989 г. «О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» Совету Министров СССР бы­ло поручено установить виды (группы) предприятий (объединений) союз­ного подчинения и виды имущества, сдача которых в аренду не допускает­ся, а также предусмотреть случаи ограничения или запрещения аренды имущества. В соответствии с этим поручением Советом Министров СССР было принято постановление от 20 марта 1990 г. №280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в арен­ду»', согласно которому такие решения в дальнейшем принимались в фор­ме отдельных распоряжений Совета Министров СССР по конкретным от­раслям народного хозяйства на основании предложений министерств и ве­домств СССР, государственных концернов, межотраслевых объединений.

Советом Министров РСФСР было принято аналогичное постановле-ние от 13 апреля 1990 г. № 118^{2 в} °™°^шении предприятий и организаций

республиканского и местного подчинения. Решения о запрещении и огра­ничении передачи предприятий и иного имущества в аренду принимались Советом Министров РСФСР по предложениям министерств и ведомств РСФСР, а также иных органов исполнительной власти.

В соответствии с Основами законодательства об аренде (ст. 4) арендо­дателями признавались прежде всего собственники имущества. Поскольку главная цель Основ состояла в обеспечении «разгосударствления», право сдачи имущества в аренду было предоставлено также органам и организа­циям, уполномоченным на то собственником имущества. Кроме того, иму-

, СП СССР. 1990. № 10. Ст. 53. z СП РСФСР. 1990. № 4. Ст. 98.

щество, закрепленное за государственными предприятиями на праве полно­го хозяйственного ведения, могло также сдаваться последними в аренду. Арендодателями могли выступать и организации в отношении имущества, принадлежащего им на праве оперативного управления. Право сдачи в аренду земли было предоставлено соответствующим Советам народных депутатов.

Круг возможных арендаторов по Основам законодательства об аренде определен предельно широко: в таком качестве могли выступать не только советские граждане и юридические лица, но и совместные предприятия, международные объединения и организации с участием советских и ино­странных юридических лиц, а также иностранные государства, междуна­родные организации, иностранные юридические лица и граждане (ст. 5).

При аренде предприятий и объединений как имущественных комплек­сов арендатором признавался особый субъект данных правоотношений -так называемое арендное предприятие. Основами законодательства об аренде (ст. 16) был установлен специальный порядок создания арендных предприятий, который заключался в следующем. Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) либо структурной единицы объединения образовывал организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия. Решение об образовании организации арендаторов принималось общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его членов. Организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом разрабатывала проект договора аренды и направляла его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия. Этот орган был обязан рассмотреть проект договора аренды в тридцатидневный срок, нарушение которого признавалось уклонением от заключения договора аренды; оформление же последнего в данном случае было обязательным для арендодателя. Разногласия, возникавшие при заключении договора аренды, в том числе связанные с необоснованным отказом от сдачи предприятия в аренду и просрочкой рассмотрения проекта договора, представленного орга­низацией арендаторов, разрешались органами государственного арбитража.

После подписания договора аренды организация арендаторов прини­мала в установленном порядке имущество предприятия и приобретало ста­тус арендного предприятия как самостоятельного юридического лица. Арендное предприятие действовало на основании устава, утверждаемого общим собранием (конференцией) его трудового коллектива. Арендное предприятие приобретало права юридического лица со дня его государст­венной регистрации в исполнительном комитете районного, городского,

районного в городе Совета народных депутатов по месту нахождения арендного предприятия. За арендным предприятием по его ходатайству могли быть сохранены по решению соответствующих государственных органов наименование и правительственные награды взятого им в аренду государственного предприятия.

Арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и прав пользования землей и другими природными ресурсами. Арендодатель мог взять на себя полностью или частично погашение креди­торской задолженности государственного предприятия.

Правовой режим имущества арендных предприятий характеризовался тем, что последние, не будучи собственниками, имели широкие правомочия по распоряжению указанным имуществом. Они имели право продавать, обменивать, сдавать в субаренду, предоставлять бесплатно во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арен­дованного имущества, если такая передача имущества не влекла уменьше­ния производственно-экономического потенциала (стоимости) предприятия и не нарушала.других условий, вытекающих из договора аренды. Указан­ный порядок распоряжения арендованным имуществом не применялся лишь в отношении земли и других природных объектов. Арендное пред­приятие имело право самостоятельно вносить изменения в состав арендо­ванного имущества, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость, если иное не предусмат­ривалось договором.

Из выручки, полученной арендным предприятием, возмещались мате­риальные и приравненные к ним затраты, расходы на оплату труда, вноси­лись налоги, арендная плата, страховые платежи, плата за природные и тру­довые ресурсы, уплачивались проценты по кредитам. Остающаяся прибыль поступала в полное распоряжение арендного предприятия, которое само­стоятельно определяло направления ее использования.

Арендному предприятию разрешалось выпускать для мобилизации до­полнительных финансовых ресурсов ценные бумаги, осуществлять целевые займы в порядке, установленном законодательством, выступать на рынке ценных бумаг. Преимущественное право приобретения ценных бумаг име­ли члены трудового коллектива арендного предприятия.

Такое предприятие могло предоставлять за счет своих средств другим предприятиям и организациям кредит на условиях, определяемых соглашени­ем сторон, включая договоренность о размерах процента за пользование им.

Арендное предприятие могло быть создано также на основе аренды имущества производств, цехов, отделений, ферм или других подразделений

государственного предприятия (объединения). Создание такого арендного предприятия производилось с согласия соответствующего государственно­го предприятия (объединения). При этом договор аренды заключался с го­сударственным предприятием (объединением), часть имущества которого сдавалась в аренду (ст. 22 Основ законодательства об аренде).

Статус таких арендных предприятий существенным образом отличался от статуса арендных предприятий, созданных на базе организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий (объе­динений) и структурных единиц объединений. Данное обстоятельство нашло отражение, в частности, в ходе последующей приватизации государственных предприятий-арендодателей: при их акционировании имущество, переданное в аренду арендным предприятиям, созданным на базе их структурных подразде­лений, подлежало включению в уставный капитал соответствующих акционер­ных обществ. В результате такие арендные предприятия утрачивали возможно­сти выкупа имущества в порядке, предусмотренном законодательством о при­ватизации.

Довольно своеобразный правовой режим имело и имущество, призна­вавшееся собственностью арендного предприятия (ст. 21 Основ законода­тельства об аренде). В имуществе, находящемся в собственности арендного предприятия на условиях и в порядке, предусмотренном его уставом, опреде­лялись размеры вкладов членов трудового коллектива в создание этого иму­щества за счет их личного трудового участия, а также денежных и других имущественных взносов. На стоимость вклада члена трудового коллектива в имущество арендного предприятия в соответствии с его уставом могли выда­ваться «ценные бумаги». На указанные «ценные бумаги» членов трудового коллектива выплачивались дивиденды в размерах, определяемых трудовым коллективом исходя из конечных результатов производства и задач развития предприятия. Реальная стоимость ценных бумаг выплачивалась их держате­лям в случаях, предусмотренных уставом предприятия. В уставе предприятия определялись также порядок и условия уплаты дивидендов членам трудового коллектива, прекратившим с ним трудовые отношения.

Основным документом, регламентировавшим отношения арендодателя с арендатором, являлся договор аренды. Он заключался на началах добро­вольности и полного равноправия сторон, за исключением договоров с ор­ганизациями арендаторов.

В договоре аренды предусматривались: состав и стоимость передавае­мого в аренду имущества; размер арендной платы; сроки аренды; распределе­ние обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендован­ного имущества; обязанность арендодателя предоставить арендатору имуще­ство в состоянии, соответствующем условиям договора; обязанность аренда-

тора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арен­додателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор аренды могли включаться также обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию произ­водства, внедрению научно-технических достижений и передовых техноло­гий, техническому перевооружению производства, по социальному разви­тию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содей­ствию подготовке кадров, по созданию необходимых условий для эффек­тивного использования арендованного имущества и поддержания его в над­лежащем состоянии.

Стоимость арендованного имущества определялась в договоре исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактиче­ского износа. Срок предстоящей службы сдаваемого в аренду имущества устанавливался соглашением сторон, но не более нового полного амортиза­ционного срока, соответствующего действующим нормам амортизации.

Арендатор с согласия арендодателя был вправе сдать в субаренду по­лученное по договору имущество, кроме случаев, предусмотренных зако­нодательными актами.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по дого­вору аренды, в том числе за изменение и расторжение договора в односто­роннем порядке, стороны несли ответственность, установленную законода­тельством и договором (ст. 7 Основ законодательства об аренде).

Арендная плата включала амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производились. Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определялся в договоре аренды исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по вос­производству переданного в аренду имущества. Арендная плата могла также включать средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды. Арендная плата включала часть при­были (дохода), которая могла быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавли­ваемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.

Арендная плата могла устанавливаться за все арендуемое имущество в со­вокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной формах. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определялись договором.

Размеры арендной платы могли изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Они

могли быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случа­ях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством (ст. 8 Основ законодательства об аренде).

Сроки аренды определялись договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна была но­сить, как правило, долгосрочный характер — от пяти лет и на более дли­тельный срок. С учетом характера имущества и целей аренды договор мог быть и краткосрочным- до пяти лет (ст. 12 Основ законодательства об аренде).

Использование договора аренды в качестве средства «разгосударст­вления» обеспечивалось включением в договор условия о выкупе арендато­ром сданного в аренду государственного имущества. По общему правилу условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды, т.е. по соглашению сторон. Однако и при отсутствии согласия арендодателя арен­датор мог добиться включения в договор условия о выкупе арендованного имущества, поскольку все споры, связанные с этим условием договора, подлежали рассмотрению органами государственного арбитража и суда (ст. 10 Основ законодательства об аренде).

Выкуп осуществлялся арендатором путем внесения всей причитаю­щейся арендодателю арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему аренд­ных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого соглас­но договору была прекращена до завершения амортизационного срока. Ис­точниками выкупа могли быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия в соответствии с законодательством. После выкупа арендо­ванного имущества арендное предприятие по решению его трудового кол­лектива могло быть преобразовано в коллективное предприятие, коопера­тив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности. Средства от выкупа имущества госу­дарственного предприятия перечислялись в соответствующий бюджет. Из­менение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допус­кались по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды мог быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собствен­ника арендованного имущества не являлись основанием для изменения ус­ловий или расторжения договора.

По истечении срока договора арендатор имел право на возобновление договора. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или

изменении договора он считался по окончании срока продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При про­длении договора на новый срок его условия могли быть изменены по со­глашению сторон.

При прекращении договора с арендатором-гражданином преимущест­венное право на заключение договора аренды получали члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

В случае смерти арендатора его права по договору аренды переходили к одному из проживавших и работавших вместе с ним членов семьи, если он соглашался стать арендатором.

Арендодатель не имел права отказать такому лицу во вступлении в до­говор на срок, оставшийся по действующему договору, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качества­ми арендатора (ст. 13 Основ законодательства об аренде).

Основы об аренде в первые годы их действия были необычно попу­лярным и широко применяемым законодательным актом. В те годы отме­чались высокие темпы роста числа арендных предприятий: на 1 октября

1991 г. их количество превысило 20 тыс., а число занятых на них составило
более 7,5 млн человек. Арендные предприятия выгодно отличались от госу­
дарственных по всем показателям, характеризирующим эффективность
производства. Достаточно сказать, что среди арендных предприятий прак­
тически не встречалось убыточных производств'.

Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полно­масштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве проявились тенденции, направленные про­тив арендных предприятий.

Так, в п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября

1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации

имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в ^ г было предусмотрено, что арендные отношения на территории Рос­сийской Федерации регулируются Основами гражданского законодательст­ва Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 г., в части, не про­тиворечащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990г., и настоящему Указу. Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения

См.: Экономика СССР в январе-сентябре 1991 года // Экономика и жизнь. 1991.

№ 43. С. 8. z Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со-

<° 43. С. 8. Ведомости Съезда народных депутатов Российскс

вета Российской Федерации. 1992. № 43. Ст. 2429.

на территории Российской Федерации, не названы Основы законодательст­ва об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г.

Между тем в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» от 24 октября 1990 г. законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федера­цией Союзу ССР в соответствии с Декларацией о государственном сувере­нитете РСФСР и постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 22 июня 1990 г. «О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР» (каковыми являлись Основы законодательства об

аренде), действовали на территории Российской Федерации непосредствен-

1. Их действие могло быть приостановлено Верховным Советом Россий-но

ской Федерации. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. № 1230 противоречил этому положению.

Что касается Основ гражданского законодательства, которые, кстати сказать, были признаны действующими постановлением Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. «О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы», то они содержали лишь об­щие нормы, регламентирующие арендные отношения. Указ Президента от 14 октября 1992г. № 1230 регулировал отдельные специальные вопросы, связанные с выкупом арендованного имущества. Таким образом, действием названных нормативных актов охватывалась лишь незначительная часть сферы арендных отношений.

Кроме того, многие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г.²' Государственной программе приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной постановлением Верховного Совета Российской федерации от 5 июня 1992 г.³' ^{и других} законодательных актах, что также

не нашло отражения в Указе № 1230.

Анализ законодательства тех лет свидетельствует об устойчивом нега­тивном отношении к такому способу приватизации, как выкуп арендован­ного имущества, со стороны органов как законодательной, так и исполни­тельной власти. В те годы часто принимались законодательные акты, ухуд-

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1990. № 21. Ст. 237; № 22. Ст. 260; 1991. № 51. Ст. 1798.

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.

1991. №27. Ст. 927.

Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст. 1617.

шающие положение коллективов арендных предприятий, а зачастую и ли­шающие их возможности выкупить арендованное имущество в соответст­вии с заключенными договорами аренды.

Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» было признано действительным право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества лишь на основе договоров с условием о выкупе, заключенных до введения в действие этого закона, т.е. до 17 июля 1991 г. (ст. 15). Арендная плата за пользование имуществом государственных и муниципальных предприятий более не могла засчиты­ваться в качестве платы за приобретение имущества в собственность (ст. 19); тем самым, по существу, было прекращено действие ст. 10 Основ законодательства об аренде, согласно которой арендованное имущество признавалось выкупленным арендатором, если сумма внесенных им аренд­ных платежей покрывала остаточную балансовую стоимость имущества, сданного в аренду на полный амортизационный срок, а также при досроч­ном внесении арендатором указанной суммы. Между тем Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» обратной силы не имел, поэтому сумма арендных платежей, внесенных арендатором до 17 июля 1991 г., при наличии в договоре аренды условия о праве арендатора на выкуп имущества должны были засчитываться в счет выкупа арендованного имущества. Соответствующая часть имущества, пропорциональная указанной сумме, представляла собой не государствен-, ную (муниципальную) собственность, а коллективную собственность аренд­ного предприятия и, следовательно, не подлежала приватизации.

Еще более ужесточились требования, предъявляемые к арендным предприятиям, с принятием Закона РФ «О внесении изменений и дополне­ний в Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»» от 5 июня 1992 г/ ^<™но ст. 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (в новой редакции) реализация арендным предприятием права на выкуп арендованного имущества при наличии соответствующего пункта в договоре, заключенном до 17 июля 1991 г., дополнительно была обуслов­лена включением в договор сведений о размерах, сроках, порядке и иных условиях внесения выкупа. Тем самым права на выкуп имущества в соот­ветствии с договорами аренды лишались многие коллективы арендных предприятий, которые при оформлении договорных отношений с арендода­телями руководствовались действовавшим в то время законодательством, не требовавшим включения в договоры аренды подобных условий.

1 Российская газета. 1992. 9 июля.

Указом Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулирова­нии арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» были предусмотрены меры, делающие, по существу, невозможным выкуп коллективами аренд­ных предприятий арендованного имущества и вступающие в противоречие с законами, которые действовали на территории Российской Федерации.

Так, п. 2 Указа содержал положение о том, что договоры аренды, за­ключенные до введения в действие этого Указа, подлежат переоформлению и сохраняют свою силу в части, не противоречащей Указу от 14 октября 1992г. №1230.

Данное положение противоречило п. 1 ст. 86 Основ гражданского за­конодательства, где сказано: изменение условий договора аренды (включая их переоформление) допускается по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен по решению суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных зако-нодательнымиактами.

Объявление договоров аренды действующими лишь в части, не проти­воречащей Указу № 1230, не соответствовало не только Основам законода­тельства об аренде, но и Закону РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

Пунктом 5 Указа предусматривалось, что выкуп государственного (муниципального) имущества, сданного в аренду, осуществляется аренда­торами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25 декабря 1990г.

Данное положение по существу правильное. Однако в Указе необос­нованно не сделано исключения для случаев, когда договор аренды с пра­вом арендатора на выкуп имущества заключался с организацией арендато­ров, созданной трудовым коллективом государственного или муниципаль­ного предприятия.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г.^{1 в} ™УЩ^естве> являющемся собственностью

коллективного, арендного предприятия, определялись вклады всех его ра­ботников. Таким образом, покупателями государственного или муници­пального имущества при таком способе приватизации, как выкуп арендо­ванного имущества по договорам, заключенным с организациями арендато­ров, созданными трудовыми коллективами предприятий, являлись не арендные предприятия как юридические лица, а члены трудовых коллекти-

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.

ВОВ этих предприятий как физические лица, что соответствовало требова­ниям ст. 9 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муници­пальных предприятий в РСФСР».

Что касается решения о преобразовании арендного предприятия в одну из организационно-правовых форм, предусмотренных Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», то такое решение могло быть принято членами трудового коллектива лишь после выкупа арендованного имущества, т.е. после того, как они приобретут статус соб­ственника этого имущества (ст. 33 и 37 Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»)'.

Пункт 6 Указа ограничивал возможности арендатора в реализации права на выкуп имущества по договору аренды, заключенному до вступле­ния в силу Закона РСФСР «О приватизации государственных и муници­пальных предприятий в РСФСР», лишь случаем, когда в договоре опреде­лены сроки, величина, порядок и условия внесения выкупа.

Названный набор обязательных условий для выкупа имущества по до­говорам аренды не корреспондировал ст. 15 Закона РСФСР «О приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», где гово­рится о размерах, сроках, порядке и иных условиях выкупа арендованного имущества.

Все названные законодательные акты, ограничивающие право аренд­ных предприятий на выкуп арендованного имущества, характеризовались направленностью на изменение договорных отношений, оформленных ра­нее на основе действовавшего тогда законодательства, что являлось недо­пустимым в условиях перехода к рыночным отношениям. Дестабилизация арендных отношений, ущемление прав арендных предприятий подрывали доверие к высшим органам законодательной и исполнительной власти, снижали их авторитет.

Кроме того, при издании указанных законодательных актов не было принято во внимание положение, содержащееся в п. 4 ст. 15 Основ законо­дательства об аренде, согласно которому в случае принятия после заключе­ния договора аренды законодательного акта, ухудшающего положение арендатора, стороны вправе руководствоваться условиями договора арен­ды, а не таким законодательным актом.

В связи с этим всякое предприятие как контрагент по гражданско-правовому договору было вправе предложить арендодателю изменить усло­вие договора аренды о выкупе арендованного имущества, а при отсутствии его согласия обратиться с соответствующим иском в арбитражный суд. При

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 418.

этом при уточнении размера, сроков, порядка внесения суммы выкупа, арендное предприятие имело право исходить из того, что эти условия должны определяться лишь в отношении суммы выкупа, представляющей собой разницу между стоимостью имущества, сданного в аренду, и суммой арендных платежей, внесенных до 17 июля 1991 г., поскольку часть имуще­ства, стоимость которого была покрыта указанными платежами, являлась коллективной собственностью арендного предприятия¹'

В процессе приватизации имущества государственных и муниципаль­ных предприятий договор аренды активно использовался также для после­дующей приватизации зданий, строений, нежилых помещений, не вошед­ших в состав первоначально приватизированного имущества.

В Государственной программе приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год имелся пункт 5.7, в соответствии с которым физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муници­пальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (не менее чем на 15 лет) договоров аренды за­нимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежи­лых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных поме­щений, зданий, строений (не ранее чем через год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятиями зе­мельных участков, в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. При­чем изменение условий по сравнению с ранее заключенными этими пред­приятиями договорами аренды указанных зданий, строений, помещений (в том числе в части размера арендной платы или выкупной цены этих объек­тов) допускалось только по соглашению сторон, если иное не было преду­смотрено условиями договора.

Еще дальше пошла Государственная программа приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, ут­вержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284²' ^охР^а" нив для физических и юридических лиц, ставших собственниками привати­зированных государственных и муниципальных предприятий, право на вы­куп занимаемых ими помещений, зданий, строений, программа приватиза­ции устранила требование о заключении договоров купли-продажи недви-

Подробный анализ положения арендных предприятий по российскому законода­тельству о приватизации см.: Витрянский В. Экономическая реформа: Проблемы правового обеспечения//Торгово-промышленные ведомости. 1995. № 5.

Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 1. Ст. 2.

жимости не ранее чем через год после приватизации имущества предпри­ятий и предоставила собственникам приватизированных государственных (муниципальных) предприятий исключительное право приобретать в собст­венность занимаемые ими земельные участки. При этом было предусмот­рено, что выкуп осуществляется по цене, устанавливаемой на основании методики, которая утверждается Госкомимуществом России (п. 5.9).

Исключительное право на приобретение в собственность нежилых по­мещений, зданий и сооружений (по аналогичной схеме) получили также товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды го­сударственного имущества и выкупившие его. Причем это право распро­странялось не только на арендуемую указанными субъектами недвижи­мость, но и на те здания, сооружения, нежилые помещения, которые нахо­дились у них в фактическом владении и пользовании (п. 5.16.6).

И уж вовсе генеральный характер носит норма, предусмотренная п. 2.6 этой Государственной программы: право приобретать в собственность (на тех же условиях) арендуемых по договору аренды, заключенному на осно­вании конкурса или аукциона, нежилых помещений в жилых домах, вклю­чая встроенно-пристроенные помещения, а также зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, получили практически все граждане-предприниматели, а также товарищества и ак­ционерные общества, созданные в процессе приватизации.

Как показывает судебная практика, зачастую к моменту реализации права на выкуп соответствующих объектов недвижимости среди участни­ков хозяйственных обществ и товариществ уже не остается бывших членов трудовых коллективов приватизированных государственных и муниципаль­ных предприятий. Имеют распространенный характер случаи, когда, полу­чая в собственность соответствующие помещения, здания и сооружения, хозяйственные общества и товарищества тут же перепродают их другим коммерческим структурам, не имеющим права на их выкуп на льготных условиях. Такая практика основана на другом положении, закрепленном в том же пункте Государственной программы приватизации, согласно кото­рому «установление ограничений на перепродажу приобретенных объектов нежилого фонда не допускается».

Что касается цен, по которым в массовом порядке по всей России вы­купаются помещения, здания и сооружения, принадлежащие государству и муниципальным образованиям, то они были предусмотрены сначала Поло­жением о временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденным распоряжением Госко­мимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-Р, а затем установлены и п. 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535*. В соответствии с этими нормативными актами цена выку­па объектов недвижимости определяется в размере годовой арендной пла­ты, установленной в договоре аренды соответствующих объектов на дату подачи заявления о выкупе, умноженной на коэффициент 2. Учитывая, что многие договоры аренды нежилых помещений заключались в конце 80-х -начале 90-х годов, сегодня уже никого не удивляет, когда, например, трех­этажный особняк в центре города приобретается в собственность за 300-400 тыс. руб., а торговые площади в тысячу квадратных метров - за один миллион рублей (неденоминированных).

Попутно нарушается право собственности субъектов Российской Фе­дерации и муниципальных образований, которым другой собственник -Российская Федерация - предписывает в принудительном порядке, что про­давать, когда и по какой цене. Полностью игнорируются и права муници­пальных предприятий, на балансе которых нередко находятся продаваемые коммерческим организациям здания, сооружения и нежилые помещения. Ведь в соответствии со ст. 295 ГК никто, включая собственника, не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за государственным или муни­ципальным предприятием на праве хозяйственного ведения.

А главный парадокс заключается в том, что при хронической и катаст­рофической нехватке средств для формирования доходной части бюджета страны часть казны щедрой государственной рукой отдается за бесценок коммерческим структурам.

Процесс приватизации арендных предприятий сопровождался еще од­ним негативным явлением, а именно: так называемой коммерциализацией арендных предприятий, т.е. их дроблением путем создания самостоятель­ных юридических лиц на базе структурных подразделений арендных пред­приятий. При проведении приватизации и коммерциализации права аренд­ных предприятий и задачи по обеспечению их производства полностью иг­норировались. Более того, некоторые правовые нормы буквально провоци­ровали коллективы цехов, производств и иных подразделений на выделение из состава арендных предприятий и создание самостоятельных юридиче­ских лиц.

Так, в соответствии с п. 5.11 Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции на 1992 год товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предпри-

'СЗРФ. 1994. №13. Ст. 1478.

ятий, предоставлялось право на выкуп арендованного имущества даже в том случае, когда сами арендные предприятия таким правом не обладали.

Согласно п. 9 Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992г. №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» граждане - члены трудовых коллективов подразделений предпри­ятий, созданных на основе аренды государственных и муниципальных предприятий, учреждают товарищество или акционерное общество без со­гласия всего соответствующего предприятия в порядке выделения своей доли из общей собственности.

Товарищество или акционерное общество, созданное в изложенном выше порядке, являлось правопреемником арендатора в отношении имуще­ства, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу. Такое товарищество или акционерное общество выкупало долю арендованного имущества пропорционально его доле в общем объеме производства (реа­лизации) товаров, работ и услуг со скидкой 30% от его стоимости, преду­смотренной договором аренды.

Государственная программа приватизации государственных и муни­ципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284 (пп. 5.14.5, 5.14.6), еще в большей степени ориентировала членов трудовых коллективов структур­ных подразделений арендных предприятий на создание самостоятельных товариществ л акционерных обществ и выделение из состава предприятий (благо это можно сделать без согласия предприятия), предоставляя таким товариществам и обществам исключительное право приобретения в собст­венность зданий, помещений, которыми ранее пользовались соответствую­щие структурные подразделения.

При этом совершенно не учитывалось, что такая «коммерциализация» приводит к разрыву внутрипроизводственных связей арендных предпри­ятий и в конечном счете к спаду производства.

Таким образом, в целом опыт приспособления договора аренды к его использованию в целях «разгосударствления» и приватизации государст­венного и муниципального имущества имел явно негативный оттенок.

Характерно, что и в юридической литературе этого периода мы не найдем серьезных научных исследований, специально посвященных дого­вору аренды¹'

При подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору аренды нормальный цивилистический «облик».

1 Приятное исключение составляет работа С.А. Герасименко «Аренда как организа­ционно-правовая форма предпринимательства» (М, 1992).

Дата добавления: 2015-08-21