Исполнение договора аренды недвижимого имущества

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению, но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога и т.д.)

Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.[28]

После заключения договора могут возникнуть различные обстоятельства, требующие пересмотра условий состоявшегося договора (их изменения) или даже прекращения его действия (расторжения). Эти обстоятельства двоякого рода: во-первых, поведение самих участников договора (несоблюдение его условий или намерение пересмотреть договор), и, во-вторых, наступление не зависящих от контрагентов событий, влияющих на ход исполнения договора (действие непреодолимой силы, государственные запреты, резкое изменение хозяйственной конъюнктуры).

Изменение договора - это пересмотр ряда его условий при сохранении самого договора в силе. Расторжение договора - это полное прекращение ранее состоявшегося договора и всех вытекающих из него для сторон обязательств и прав. По своему содержанию и правовым последствиям изменение и расторжение договора имеют практически важные различия. Однако им присущи также общие черты, в частности для изменения и расторжения договора по требованию одной стороны необходимо обратиться в суд, и ГК объединяет регулирование этих двух институтов в рамках одной гл. 29 "Изменение и расторжение договора" (ст. 450-453). Дополнительные правила по этому вопросу содержатся в нормах ГК об отдельных договорах (аренды, подряда, поручения, ренты и др.), а также в законах о договорах (перевозки, поставки товаров для государственных нужд, лизинга).

От изменения и расторжения договора, регламентированных в гл. 29 ГК, следует отличать другие близкие к ним институты договорного права, также влияющие на судьбу договора: а) односторонний отказ от исполнения договора и б) прекращение договора в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных в гл. 26 ГК "Прекращение обязательств".[29]

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при прекращении договорных обязательств аренды. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.153, п. 3 ст.154, п.2 ст.453 ГК РФ).

Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды (они приведены ниже) по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

· существенно ухудшает имущество;

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно срочно прекратить арендные отношения. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы. При этом на стадии подготовки проекта договора арендаторы не всегда задумываются о включении в него подробного порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. Но при отсутствии согласованного внесудебного порядка расторжения договора арендатором досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от договора аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно. Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределенным сроком исполнения. То есть можно предусмотреть увеличенный или сокращенный срок уведомления об отказе от договора.

В отношении договоров, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ). Таким образом, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.[30]

Полагаю, что данная позиция ущемляет права арендатора, т.к. очень часто арендуемое недвижимое имущество является предметом предпринимательской деятельности, которая осуществляется на свой риск. Неоднократно происходит так, что арендатор (являясь юридическим лицом) неспособен платить по долгам, в том числе по обязательным платежам, а также своим кредиторам и это может привести к банкротству. А заключенные на определенный срок договора аренды приносят еще больший убыток.

Можно привести пример неоднозначного толкования норм при возможности предусмотреть в договоре безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке.

В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался. Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа — просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин. Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в интересах арендатора предлагается внести изменения в ст. 620 ГК добавив в нее п. 1 следующего содержания: Арендатор (если он является юридическим лицом) имеет право на односторонний внесудебный отказ от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую за три месяца, и оплатить убытки понесенные арендодателем".

Не выработано однозначной позиции ни законодателем, ни судебной практикой и по вопросу о том, является ли существенным нарушением договора неполное внесение арендной платы.

На практике довольно часты случаи, когда арендатор вносит арендную плату в порядке, установленном договором, но в меньшем размере, чем это предусмотрено договором. В такой ситуации у арендодателя нет права требовать расторжения договора, поскольку исходя, из смысла данной статьи речь в ней идет именно о не оплате. Если же по представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки осуществлялись, но не в полном объеме, то статья 619 Гражданского кодекса РФ применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. Означает ли это, что арендатор, недоплачивающий арендную плату может не опасаться расторжения договора?

Относительно данного вопроса существует точка зрения, согласно которой в подобных ситуациях предпочтительнее оставлять договоры в силе, так как иначе это противоречит экономической цели государства – обеспечению стабильности гражданского оборота. Сторонники указанной позиции отмечают, что арендатор исполнял свою обязанность по внесению арендной платы, хотя и ненадлежащим образом, и арендодатель может восстановить свои права путем взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа.

По мнению президиума ФАС Московского округа, неполное внесение арендатором в сроки, предусмотренные договором, арендных платежей, может являться основанием для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным нарушением договора аренды арендатором. Используемая ФАС Московского округа формулировка «может являться» свидетельствует о том, что, заявляя иск о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, арендодатель должен доказать, что такое нарушение является существенным.

Представляется, что определить существенность нарушения в данном случае необходимо, исходя из соотношения задолженности арендатора по арендной плате за определенный период в результате ее частичного внесения и суммы арендной платы, предусмотренной за этот период договором. Напомним, что подходы к определению степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы, арендатором не определены. И судебная практика зачастую рассматривает подобные дела непоследовательно.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно в случаях, когда:

· арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

· переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

· арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

· имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.[31]

Изменение и расторжение договора следует также отличать от частичной и полной недействительности заключенного договора. Различия между этими двумя внешне близкими институтами весьма существенны и состоят как в разных основаниях изменения (расторжения) и недействительности договора, так и в разных их последствиях. Недействительность договора подчинена правилам о недействительности сделок.

Последствия изменения и расторжения договора различны и зависят от основания пересмотра договора. Общее правило таково: при изменении договора обязательства сторон сохраняются в обновленном виде, а при его расторжении обязательства прекращаются. Кроме того, в ст. 453 ГК предусмотрены правила проведения между сторонами расчетов, необходимость которых при изменении и расторжении договоров обычно возникает.

Во-первых, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Во-вторых, при существенном нарушении договора другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Запрет требовать, по общему правилу, ранее исполненного по договору до момента его изменения или расторжения обусловлен, очевидно, сложностью возникающих при этом взаимоотношений: исполненное по договору уже использовано и не существует. Однако нормами об отдельных договорах установлена обязанность возврата ранее полученного имущества в случае прекращения договора, например аренды (ст. 622 ГК).

Особым основанием изменения и расторжения договора является ситуация, которую ст. 451 ГК именует существенным изменением обстоятельств. Чаще всего существенные изменения лежат в экономической сфере, и эта норма означает положительное отношение нового гражданского законодательства РФ к известной цивилистической концепции об экономической невозможности исполнения как особом основании для изменения договора.

Такое решение является важной новеллой, ибо ранее действовавшее законодательство СССР, практика его применения и доктрина исходили из того, что при плановом хозяйстве экономических колебаний, влияющих на судьбу договора, быть не должно. В условиях перехода к рынку потребовалось более гибкое решение, учитывающее серьезные колебания рыночной конъюнктуры, что неизбежно требует соответствующей корректировки ранее заключенных договоров.

Существенное изменение обстоятельств, влияющее на судьбу договора, может быть связано не только с экономической сферой, но и, например, с изданием государственными органами актов запретительного характера, а также с существенным изменением законодательства, воздействующего на права и обязанности участников ранее заключенного договора.

Однако изменение или расторжение договора вследствие существенного изменения обстоятельств возможны лишь при наличии перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК условий, включающих четыре требования: а) при заключении договора стороны не предполагали существенного изменения обстоятельств; б) их причины заинтересованная сторона не могла преодолеть; в) оставление договора в прежнем виде влекло бы для заинтересованной стороны значительный ущерб; г) заинтересованная сторона не должна нести риск изменения обстоятельств.

Бремя доказывания наличия названных условий лежит на заинтересованной стороне, требующей изменения или расторжения договора, что сделать непросто. Поэтому данный институт на практике, даже в условиях изменчивой рыночной конъюнктуры Российской Федерации, едва ли получит широкое применение. Судебные решения высших судебных инстанций по данному вопросу отсутствуют.

Кроме того, в случаях существенного изменения обстоятельств закон ограничивает возможность корректировки договора и отдает предпочтение его расторжению. Это следует из текста п. 4 ст. 451 ГК, согласно которому изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях: когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия такого решения, исходя из необходимости справедливо распределить между сторонами расходы, понесенные ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК). Возмещение иных понесенных потерь в этом случае не предусматривается.[32]

Нередко арендаторы недвижимого имущества вынуждены вкладывать в объект дополнительные средства: ремонт, реконструкция. После расторжения договора аренды часто возникает спор между сторонами договора что является отделимым улучшением, а что является не отделимым улучшением арендованного объекта аренды. К отделимым относятся такие улучшения, которые можно отделить от арендованного объекта без причинения вреда и в дальнейшем использованию отдельно от него (например, установка в здании и сооружении кондиционеров или системы видеонаблюдения). Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено в договоре аренды. Основным отличием неотделимых улучшений является невозможность отделить их от здания и сооружения без причинения вреда. Правда, что следует понимать под нанесением подобного вреда, нигде не разъясняется. Таким образом, если произведенные улучшения физически прочно связаны с арендованным имуществом (как, например, система вентиляции, охранная или пожарная сигнализация), их нужно относить к неотделимым. Еще одной особенностью неотделимых улучшений является тот факт, что эти улучшения впоследствии перейдут в собственность арендодателя, так как они являются неотъемлемой частью арендованного объекта. При классификации произведенных улучшений можно руководствоваться размером затрат на демонтаж и возврат арендованного имущества в первоначальное состояние. Если величина подобных затрат существенна (равна стоимости улучшений или даже превышает ее), улучшения признаются неотделимыми. Таким образом, целесообразно в договоре аренды зданий и сооружений прописать условия при которых имущество является отделимым, а при которых не отделимым и подлежит ли стоимость возмещению. Например, произведенные арендатором в течение срока действия договора аренды отделимые улучшения арендуемого имущества являются собственностью арендатора. Произведенные арендатором в течение срока действия договора аренды здания и сооружения неотделимые улучшения передаются арендодателю на безвозмездной основе в момент окончания действия договора или его расторжения и оплате не подлежат.

На практике возникают разногласия между сторонами договора, в каких случаях считать улучшения отделимыми, а в каких не отделимыми. Например, вправе ли арендатор признать к отделимым улучшениям установку системы видеонаблюдения и сплит-систему кондиционирования, а также проведение телевизионного кабеля в арендованном здании и сооружении. Ведь с одной стороны, демонтировать вышеназванные улучшения не составят больших трудностей, с другой стороны демонтаж данных улучшений приведет к ухудшению внешнему виду помещений в здании и сооружении, и повлекут дополнительные расходы для устранения повреждений в стенах и потолках. Для того чтоб избежать подобных судебных споров, на законодательном уровне необходимо четко сформулировать понятия «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения».

Например, установка арендатором металлической двери в арендуемом помещении может учитываться как отделимое или неотделимое улучшение арендованного имущества.

Если отделить дверь можно без вреда для имущества, такое улучшение является отделимым.

Исходя из стоимостного критерия, установленного в учетной политике, произведенные отделимые улучшения принимаются к учету в составе основных средств или материально-производственных запасов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

История арендных отношений насчитывает более 4 тысяч лет. Она богата и разнообразна, как и история самого человечества.[33]

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространённых сделок. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладая достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества.

В результате совершения большого числа сделок связанных с арендой недвижимого имущества увеличиваются и судебные споры в этой области, что является следствием того, что существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижимого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.

Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Проведенное исследование позволило выявить следующие проблемы и предложить пути их решения.

1. В законодательстве не урегулирован вопрос об определении предмета договора аренды части земельного участка, поэтому Росреестр часто отказывает в регистрации таких договоров, по причине не предоставления кадастрового паспорта части земельного участка. Так как из представленных заявителем на государственную регистрацию документов - договора аренды земельного участка и плана земельного участка и содержащегося в них описания части арендуемого земельного участка, невозможно однозначно определить согласование сторонами предмет договора аренды.

Предлагается внести соответствующие изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изложив содержание п.2. статьи 26 в следующей редакции: «2. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка и графическая схема участка с указанием части сдаваемой в аренду, с указанием площади этой части».

2. Нормы § 4 гл. 34 ГК РФ регулируют отношения, объектом которых является здание (сооружение) в целом. На практике не урегулирован вопрос об объекте аренды здания (сооружения), которым может быть нежилое помещение. В связи с чем возникают сложности в решении вопроса об их применимости к отношениям с нежилыми помещениями, представляющими собой ячейки здания в целом. Согласно Федеральному закону № 122-ФЗ, помещение представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Понятие «здание» несколько шире и охватывает понятие «нежилое помещение». Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют;

Представляется необходимым внести изменения в название § 4 главы 34 ГК РФ и изложить в следующей редакции «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». Содержание п. 1 ст. с 650 ГК РФ изложить в следующей редакции: «1. По договору аренды объектов нежилого фонда арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объекты нежилого фонда (нежилые помещения, здания и иные сооружения)».

3. На стадии подготовки проекта договора арендаторы не всегда задумываются о включении в него подробного порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. Так при отсутствии согласованного внесудебного порядка расторжения договора арендатором досрочно выйти из арендных отношений проблематично.

Следует внести изменения в ст. 610 ГК РФ добавив в нее п. 1 следующего содержания: «1. Арендатор (если он является юридическим лицом) имеет право на односторонний внесудебный отказ от договора аренды предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, при этом оплатить убытки понесенные арендодателем».

Дата добавления: 2015-08-13