Понятие и значение договора аренды

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.[11]

По мнению Л.Я. Галина следует выделять некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.[12]

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договорам. Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим. Таким образом договор аренды относится к взаимным, к двусторонним, консенсуальным, возмездным, (синаллагматическим).[13] Субъектами (сторонами) договора аренды явля­ются арендодатель (наймодатель) и арендатор (на­ниматель).

Арендодателем выступает тот, кто вправе рас­поряжаться соответствующим имуществом: соб­ственник, а также лицо, управомоченное законом или самим собственником. Им может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендо­датель — некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности. Если гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской и подлежит государственной регистрации.[14]

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Пытаясь ответить на вопрос, что же такое договор аренды и какое право возникает в результате его заключения, Валерий Дорошкевич привел мнение многих исследователей о том, что право аренды имеет двойственный характер. С одной стороны, это обязательственное право, поскольку возникает в силу заключения договора. С другой, это вещное право, имеющее сходство с иными вещными правами (правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, правом пользования, сервитутом и т.п.). Например, Земельный кодекс Швеции прямо приравнивает право аренды недвижимости к праву собственности на недвижимость в случае принудительного изъятия либо ином случае принудительного выкупа недвижимости. А вообще институт аренды земли занимает одно из центральных мест в шведском земельном законодательстве. Достаточно сказать, что в Земельном кодексе Швеции более 70 статей из 415 посвящено аренде земли и иной недвижимости. Кроме того, в 1985 году принят специальный Закон «Об аренде». Шведское законодательство различает четыре относительно самостоятельных случая аренды земельных участков: общее право аренды земли (усадьбы); аренда для сельскохозяйственных нужд; аренда для жилья; аренда для размещения коммерческих предприятий. При этом допускается сдача сельскохозяйственной недвижимости в субаренду на срок, не превышающий срока договора аренды.

Земельным кодексом Швеции предусмотрена и защита арендодателя в случае объявления арендатора банкротом. Договор аренды в этом случае подлежит расторжению, а собственник недвижимости имеет право на возмещение понесенного ущерба.

Безусловно, на формирование арендных отношений в каждой конкретной стране сильное влияние оказывают социально-экономические, исторические, природные и иные особенности жизни населения.

Так, аренда земли в Англии является наиболее распространенной формой землепользования в течение длительного времени. Традиционно в данной сфере действовали так называемые «нормы обычного права», отмечает В. Дорошкевич, а впоследствии на их основе в 1536 году появился Статут по использованию земли, который юридически закреплял устойчивые традиции и обычаи земельных, в том числе арендных отношений. В 1830 году появился закон о землевладельце и арендаторе. Дальнейшее изменение законодательства и судебной практики шло прежде всего по линии закрепления прав арендатора на более длительные сроки пользования землей, уточнения размеров арендных платежей и разграничения: ответственности арендатора и арендодателя в рамках договора аренды.

Одной из особенностей европейского законодательства является право арендатора на взаимную с арендодателем регистрацию юридически значимых для сторон фактов. В первую очередь это касается осуществленных арендатором улучшений арендуемого имущества, наличие которых он желает зафиксировать во время действия договора аренды.[15]

На сегодняшний день аренда недвижимости регулируется многими законодательными актами, а правовой режим недвижимости определяется нормами, относящимися к различным отраслям законодательства (ГК РФ, Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Земельного кодекса (ЗК) РФ, Лесного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др.) Правовое регулирование аренды объектов недвижимого имущества, обеспеченное положениями ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", осуществляется рядом специальных законодательных актов. Кроме того, ряд процедурных аспектов государственной регистрации договоров аренды определяется приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765, утвердившим "Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме ".

2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Дата добавления: 2015-08-13