Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.

Форма договора является важным условием заключения договора аренды недвижимости. Согласно пункту 1 статьи 609 договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно пункту 1 статья 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного между сторонами. Пункт 1 статьи 658 определяет, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. Невозможно заключение договора аренды и посредством обмена писем (документа, исходящего только от одной из сторон). Указанная норма носит императивный характер, и стороны своим соглашением не вправе предусмотреть иную форму договора, отличную от установленной законом.[25]

На данный момент действует, правило что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Регистрация договора аренды недвижимости осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Таким образом, лишь с момента государственной регистрации и внесения записи в Единый государственный реестр прав договор аренды считался заключенным, арендатор получает законное право использовать предоставленное имущество в целях, предусмотренных договором, а также определенные обязанности, как например, своевременно и в полном объеме осуществлять арендные платежи, обеспечивать сохранность имущества, содержать его в полной исправности.

Согласно общему правилу, установ­ленному ст. 609 ГК РФ, любой договор аренды недвижимого имущества подле­жит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и считает­ся заключенным с момента регистрации согласно ст. 433 ГК РФ. Однако ГК со­держит и специальные нормы, согласно которым подлежат государственной ре­гистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заклю­ченный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ), и договор аренды предприятия независимо от срока аренды (ст. 658 ГК РФ). Общие положения об аренде при­меняются субсидиарно, т. е. только в том случае, если специальными правилами об этих договорах, предусмотренными ГК, не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

Специальные правила о государствен­ной регистрации договоров аренды зе­мельных участков содержит ст. 26 Зе­мельного кодекса Российской Федера­ции, устанавливающая, что договоры арен­ды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исклю­чением случаев, установленных федераль­ными законами. Лесной кодекс Российс­кой Федерации в главе 6 установил, что договор аренды участка лесного фонда подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законода­тельством и считается заключенным с момента регистрации, т. е. никаких спе­циальных норм не содержит, и в данном случае будет применяться общее прави­ло, закрепленное в ГК РФ.

Вопрос о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений или частей нежилых помеще­ний, заключаемых на срок менее одного года, стал предметом дискуссии.

В соответствии с п.2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

Изначально нормы ГК РФ о недвижимости не включали (как не включают и сегодня) в состав объектов недвижимого имущества отдельные нежилые помещения. Они приобрели статус недвижимости лишь с введением в действие Закона о регистрации. Следует отметить, что на практике возникает ряд проблем при государственной регистрации данного вида сделок. Не представляется возможным однозначно ответить на ряд вопросов как теоретического, так и практического толка, например, такие: будет ли являться нежилое помещение или его часть объектом недвижимости, подлежат ли государственной регистрации только долгосрочные договоры аренды или все, требуется ли регистрация договоров в отношении части помещений. Применяя нормы о государственной регистрации договора аренды, суды правомерно исходили из того, что специальные положения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ могут применяться только в отношении таких специфических объектов, как здания и иные сооружения.

В итоге на практике сложилась парадоксальная ситуация, суть которой сводилась к следующему: договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее одного года (например, на шесть месяцев), не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а аналогичный договор аренды или субаренды отдельного нежилого помещения независимо от срока действия не мог считаться заключенным без государственной регистрации в силу положений ст. 609 ГК РФ. Вряд ли это положение можно признать логичным: получается, что при заключении договора аренды всего здания регистрация не требуется, а при заключении договора аренды части здания она необходима. Данная ситуация рассмотрена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором разъясняется, что согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект", входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Если обратиться к судебно-арбитражной практике, то можно обнаружить три разных подхода к применению норм ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении аренды нежилых помещений. Так, в некоторых округах существовала практика, основанная на применении исключительно положений ст. 609 ГК РФ, в других, наоборот, приоритет отдавался применению п. 2 ст. 651 ГК РФ. Существовала и практика, допускающая применение обеих указанных норм в отношении договора аренды нежилых помещений. Если в отношении государственной регистрации зданий и иных сооружений ясность вносили нормы ГК РФ, то в отношении нежилых помещений (в отсутствие специальных норм ГК РФ) нередко осуществлялась двойная государственная регистрация: самого договора (на основании ст. 609 ГК РФ) и права аренды как обременения прав арендодателя (на основании ст. 26 Закона о регистрации).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил некоторые вопросы регистрации дого­воров аренды нежилых помещений. Ин­формационное письмо Президиума Выс­шего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации дого­воров аренды нежилых помещений» немного прояснило ситуацию о необхо­димости регистрации договоров арен­ды нежилых помещений, заключенных на срок менее года. Президиум ВАС РФ, изучив судебную практику по такого рода делам, разъяснил что нежилые помеще­ния являются объектом недвижимости, ко­торые хотя и отличаются от здания или сооружения, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Если учесть, что в ГК РФ отсутствуют какие- либо специальные нормы о государствен­ной регистрации договоров аренды та­ких объектов недвижимости, то, по мнению Президиума ВАС РФ, к нежилым помеще­ниям должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, где предусмотрена лишь обязательная государственная регистра­ция договоров аренды зданий и соору­жений, заключенных на срок не менее одного года.[26]

Нельзя обойти вниманием еще одну проблему. Как следует из п. 2 информационного письма, в отношении договоров аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Из данной формулировки следует лишь то, что высшая судебная инстанция рекомендует судам применять по аналогии только указанную норму. Однако нельзя не обратить внимание на то, что арбитражные суды нередко толкуют содержание данного информационного письма весьма широко, применяя к договорам аренды нежилых помещений по аналогии все нормы, содержащиеся в § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Такое расширительное толкование представляется неверным. ГК РФ отделяет аренду зданий и иных сооружений от аренды иного недвижимого имущества, в т.ч. нежилых помещений. Нормы § 4 гл. 34 ГК РФ рассчитаны на применение в отношении исключительно договора аренды здания или иного сооружения как особого объекта недвижимого имущества, имеющего непосредственную связь с земельным участком.

Анализируя положение, сложившееся в области государственной регистрации договора аренды недвижимости, А.В. Ерш приходит к выводу, что, во-первых, необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие ст. 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, и, во-вторых, в качестве одного из способов устранения противоречия исключить ст. 651 ГК и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока.[27]

Вряд ли целесообразно отказываться от ограничения обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения только договорами, заключенными на срок не менее одного года. Необходимость регистрации всех без исключения договоров аренды зданий, помещений отрицательно скажется на обороте недвижимости. В то же время следует поддержать мнение А.В.Ерш о необходимости унифицировать нормы закона, регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимости.

Из выше сказанного предлагается внести изменения в название § 4 главы 34 ГК РФ и изложить в следующей редакции "Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений).

Содержание п. 1 ст. с 650 ГК РФ изложить в следующей редакции: "По договору аренды объектов нежилого фонда арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объекты нежилого фонда (нежилые помещения, здания и иные сооружения)".

Уяснение данного вопроса имеет практическое и теоретическое значение. В частности, договор, подлежащий реги­страции и незарегистрированный, счита­ется незаключенным, а не недействитель­ным, что в свою очередь влечет наступле­ние последствий незаключенной сделки.

Установление срока действия догово­ра имеет значение для определения тре­бований, предъявляемых к государствен­ной регистрации конкретной сделки.

Подводя итог вышесказанному хочется подчеркнуть значимость государственной регистрации договора аренды. Регистрация договора аренды недвижимого имущества предусматривает внесение сведений об обременении в Единый государственный реестр прав, в котором содержатся все сведения о действующих объектах недвижимости. Подобный реестр необходим как государству для осуществления контроля за фондом недвижимого имущества, так и юридическим лицам для получения сведений о недвижимом имуществе при совершении сделок, чтобы не стать обманутыми со стороны недобросовестного арендодателя.

Дата добавления: 2015-08-13