Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Прежде всего, существенное условие любого договора — его предмет. Однако нередко его определение вызывает значительную ложность, поскольку как в Гражданском кодексе РФ, так и в доктрине предмет договора рассматривается по-разному.

Витрянский В.В. считает, что предмет договора "...представляет собой действия (бездействие), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона". На мой взгляд, целесообразно согласиться с теми учеными, которые различают предмет и объект договора. Предметом договора являются в основном активные действия сторон: выполнение соответствующих работ и получение их результата, передача товара в собственность и его принятие и т.п. Объект необходимо рассматривать как составную часть предмета соответствующего договора. В противном случае при отождествлении предмета и объекта договора может оказаться, что, например, договор купли-продажи предприятия и его аренды имеют одинаковый предмет — предприятие.[16]

Какими признаками должен обладать предмет договора аренды? Прежде всего это должна быть вещь (ст. 607 ГК). Из этого факта следуют как минимум два вывода. Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположное объекту права. Эту очевидную истину приходится говорить уже потому, что в последнее время в отечественной юридической литературе можно встретить обсуждение проблем аренды персонала. Иначе как к условным к данным терминам относиться нельзя; если на практике заключаются договоры аренды спортсменов, то данные сделки должны признаваться ничтожными, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок. Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды. Передача прав на их временное использование за плату осуществляется на основе лицензионных договоров, договоров доверительного управления имуществом и иных соглашений, не относящихся к разновидностям договора аренды. Пожалуй, единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (ст. 656 ГК).

Далее, в силу прямого указания ст. 607 ГК предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость – это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров – займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные – в том же количестве.[17]

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков.

Немало проблем возникает при определении предмета договора аренды (субаренды) части земельного участка. Часто органы государственной регистрации недвижимого имущества отказывают в регистрации таких договоров, по причине не предоставления кадастрового паспорта части земельного участка. Так как из представленных заявителем на государственную регистрацию документов - договора аренды земельного участка и плана земельного участка и содержащегося в них описания части арендуемого земельного участка, невозможно однозначно определить согласование сторонами предмет договора аренды. В частности в плане отсутствуют координаты и размеры спорной части земельного участка, в связи с чем, невозможно установить площадь и его точное местоположение.

На практике встречалось мнение: поскольку необособленная часть помещения или земельного участка вообще не является самостоятельным объектом недвижимости, не имеет реальных границ на местности и не определена в пространстве, она не может быть индивидуально-определенным объектом и, следовательно, не может быть объектом аренды. В основном такой позиции придерживались органы Росреестра. Поэтому зарегистрировать долгосрочный договор аренды части земельного участка было непростой задачей, этого приходилось добиваться в судебном порядке. Зная об этой сложности, стороны предпочитали заключать в таких случаях краткосрочные договоры, хотя и в этом варианте при возникновении какого-либо спора из договора тоже можно было неожиданно столкнуться с мнением суда о том, что договор не заключен. Для реализации намерения образовать часть (части) земельного участка требуется проведение межевания.

В спорах с органами Росреестра по поводу отказа в регистрации договора был еще один особый момент – он касался необходимости представления для регистрации договора кадастрового паспорта объекта. Пункты 2 и 3 статьи 26 закона № 122-ФЗ предусматривают, что для регистрации договора аренды части помещения или части земельного участка необходимо представить кадастровый паспорт всего помещения или участка и указать арендуемую часть участка или площадь арендуемой части помещения. Но поскольку необособленная часть помещения или участка не учитывается в ЕГРП и Государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) как самостоятельный объект прав, ее невозможно официально обозначить на плане в кадастровом паспорте помещения или участка. Из-за этого регистрации договоров аренды частей помещений или земельных участков приходилось добиваться в судебном порядке, причем зачастую компаниям удавалось отстоять свою правоту лишь в кассационной инстанции. Попытки представить для регистрации план всего помещения из кадастрового паспорта (а ранее – техпаспорта, выдаваемого БТИ), на котором стороны самостоятельно отметили границы части помещения или участка, передаваемой в аренду, иногда терпели неудачу не только в органах Росреестра, но и в судах при обжаловании отказов в регистрации договора.[18]

Ранее судебная практика не имела единообразного подхода к рассмотрению вопроса о возможности и порядке сдачи в аренду части земельного участка. В целях устранения противоречий в деятельности судов Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013 № 13) разъяснил, что Гражданским кодексом РФ не ограничено право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не весь земельный участок в целом, а только его отдельная часть.

В том же пункте Постановления разъясняется, что договор аренды части земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Возможность заключения договора аренды части земельного участка подтверждается также и п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Таким образом, собственник земельного участка вправе сдать в аренду его часть, в том числе, и на срок более одного года. Долгосрочный (сроком один год и более) договор аренды части земельного участка подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Пленум ВАС РФ в рассматриваемом пункте Постановления отмечает, что для государственной регистрации договора аренды части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

По смыслу этих разъяснений ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора аренды описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли его индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как графическое, так и текстуальное, либо графическое и текстуальное одновременно (решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2013 по делу № А40-14407/2013).

На практике суды признают предмет договора аренды согласованным, если стороны оформили и подписали ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка (топографическое изображение местности с обозначениями расположенных на ней объектов и земельного участка, передаваемого в пользование), акт замера площадей (например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 № Ф09-7605/13) либо оформили план участка, представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта всего земельного участка, на котором обозначена передаваемая в аренду часть земельного участка (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13). В силу п. 1 ст. 4 Закона № 122-ФЗ аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество. Как разъясняется в п. 9 Постановления, в случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.[19]

Исходя из вышесказанного для устранения таких проблем как, наложения границ земельных участков, судебных споров по вопросу определения части земельного участка, внесения дополнений в договоры аренды, предлагается, внести соответствующие изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", изложив содержание п.2. статьи 26 в следующей редакции:

«2. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка и графическая схема участка с указанием части сдаваемой в аренду, с указанием площади этой части».

Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

1. Срок определяется в договоре – в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок – в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

3. Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.[20]

На практике довольно часто возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на неопределенный срок. Так как фактически такой договор может действовать менее года или год и более, в связи, с чем возникает вопрос о необходимости его государственной регистрации.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.

Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также сложившейся правоприменительной практикой.

В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.

Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ.

Проничев К. отмечал, что для более эффективного применения норм о государственной регистрации договоров недвижимости необходимо более шире распространить нормы об обязательной государственной регистрации на договоры аренды недвижимости, заключенные, как на неопределенный срок, так и, возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок, немедленно по истечении годичного срока с момента заключения таких договоров.

В связи с вышесказанным Проничев К. предлагает изменить пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и изложить его в следующей редакции:

«Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на неопределенный срок, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».[21]

Соглашусь с мнением К. Проничева о необходимости государственной регистрации договоров заключенных на неопределенный срок, немедленно по истечении годичного срока с момента заключения.

Важным условием договора является условие об арендной плате. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг. Если арендная плата установлена в не денежной форме, договор является смешанным.[22]

В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.[23]

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.[24]

Договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде недвижимого имущества позволяет сделать следующие выводы. Целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юри­дическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические инте­ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос­полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес­тва в аренду.

Дата добавления: 2015-08-13