Принципы определения стоимости недвижимого имущества

Вид стоимости недвижимости и ее величина зависят от применения принципов оценки. Эти принципы задают методологию определения стоимости недвижимости и объединяются в три группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя

_ принцип полезности - всякий объект имущества может иметь стоимость только если способен удовлетворять потребности потенциальных пользователей и реализовывать определенные функции.

_ принцип замещения - максимально возможная стоимость данного имущества определяется минимальной стоимостью аналогичного объекта, представленного не рынке. Рациональный покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке уже есть объект аналогичной функциональности и с меньшей стоимостью.

_ принцип ожидания - стоимость недвижимости, способной приносить доход определяется текущей стоиомстью ожидаемых в будущем доходов.

2. Принципы, отражающие связь компанентов имущества:

_ принцип остаточной продуктивности. В любом объекте недвижимости, содстоящем из земельного участка и улучшений, остаточный частный доход, отнесенный к земельному участку за вычетом стоимости привлечения других факторов производства, определяет остаточную продуктивность.

_ принцип вкладов. Стоимость элемента недвижимости зависит от размера его вклада в общественную стоиомость имущества или наоборот - от размера уменьшения общественной стоимости при изъятия элемента. (Склад, к которому пристроен пандус для упрощения разгрузки товара).

_ принцип предельной доходности. По мере добавления ресурсов к объекту его чистые доходы будут снижаться, то есть привлекаемые к объекту ресурсы обладают свойством насыщения. (Чем больше пандусов, т:м меньше увеличение стоиомсти склада, так как они не используются, мшают, реальные чистые доходы снижаются).

_ принцип сбалансированности (пропорциональности). Любому способу использования имущества соответствует оптимальный набор факторов использования, максимизирующих стоимость объекта.

_ принцип экономического размера. В текущей конъюнктуре рынка наибольшим спросом пользуются объекты, обладающие оптимальной величиной.

_ принип экономического разделения и соединения. Имущественные права на объект следует соединять и разделять таким образом, чтобы максимизировать стоимость (например для своего пользования или сдача в аренду.

3. Принципы, обусловленные рыночной средой:

_ принцип спроса и предложения. Стоимость собственности на данное имущество определяется равновесным соотношением спроса и предложения на рынке в текущий момент времени.

_ принцип конкуренции. Стоимость объекта определяется уровнем конкуренции в данном сегменте рынка. Если уровень чистого дохода от недвижимости повышается, то со временем в этом сегменте обостряется конкуренция и уровень доходности снижается.

_ принцип изменчивости. Стоимость имущества не постоянна и изменяется под влиянием различных рыночных и нерыночных факторов.

Дата добавления: 2015-08-05