Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта

	Наименование величин	Здание бригадного домика №1	Здание бригадного домика №2	Здание бригадного домика №3	Здание кормохранилища и холодильника: холодильник	Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище	Здание сарая №1	Здание сарая №2	Здание капусто-хранилища	Здание пункта первичной обработки
	Восстановительная стоимость зданий, руб.	151 392	151 392	227 089	5 559 907	2 847 772	58 062	57 471	1 182 905	2 186 548
	Эффективный возраст, лет ^1)
	Типичный срок физической жизни, лет
	Физический износ, %	25%	25%	81%	25%	25%	38%	38%	15%	20%
	Физический износ, руб.	37 848	37 848	184 509	1 389 977	711 943	21 773	21 552	177 436	437 310
	Стоимость с учетом физического износа, руб.	113 544	113 544	42 579	4 169 930	2 135 829	36 289	35 919	1 005 470	1 749 239
	Функциональный износ, % ^2)	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%
	Функциональный износ, руб. ^4)	28 386	28 386	10 645	1 042 483	533 957	9 072	8 980	251 367	437 310
	Стоимость с учетом функционального износа, руб.	85 158	85 158	31 934	3 127 448	1 601 872	27 216	26 939	754 102	1 311 929
	Внешний износ, % ^3)	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%
	Внешний износ, руб. ^5)	51 095	51 095	19 161	1 876 469	961 123	16 330	16 164	452 461	787 157
	Накопленный износ, руб.	117 329	117 329	214 315	4 308 928	2 207 023	47 175	46 695	881 265	1 661 777

Продолжение таблицы 9

	Наименование величин	Здание гаража	Здание ветеринарного пункта	Здание склада ГСМ	Здание конторы	Здание проходной	Внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций	Ограждение территории	Здание склада ГРС	Здание столярной мастерской
	Восстановительная стоимость зданий, руб.	1 224 299	342 719	73 730	600 222	50 123	882 146	1 733 092	59 833	1 136 372
	Эффективный возраст, лет ^1)
	Типичный срок физической жизни, лет
	Физический износ, %	20%	35%	20%	15%	15%	50%	53%	50%	25%
	Физический износ, руб.	244 860	119 952	14 746	90 033	7 519	441 073	924 316	29 917	284 093
	Стоимость с учетом физического износа, руб.	979 439	222 767	58 984	510 188	42 605	441 073	808 776	29 917	852 279
	Функциональный износ, % ^2)	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%
	Функциональный износ, руб. ^4)	244 860	55 692	14 746	127 547	10 651	110 268	202 194	7 479	213 070
	Стоимость с учетом функционального износа, руб.	734 579	167 076	44 238	382 641	31 954	330 805	606 582	22 438	639 209
	Внешний износ, % ^3)	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%
	Внешний износ, руб. ^5)	440 748	100 245	26 543	229 585	19 172	198 483	363 949	13 463	383 525
	Накопленный износ, руб.	930 467	275 889	56 035	447 165	37 342	749 825	1 490 460	50 858	880 688
Общий накопленный износ зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб.	14 520 564
Стоимость воспроизводства зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб.	4 004 512

¹⁾ Эффективный возраст - основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. В случае, когда объект находится в хорошем техническом состоянии и условия его эксплуатации соответствуют техническим условиям, в качестве эффективного возраста в формуле расчета износа можно использовать хронологический возраст.

²⁾ Функциональный износ зданий и сооружений составляет 25% и связан с большим масштабом производственной базы в целом. Оцениваемый имущественный комплекс расположен вдали от крупных городов и товарных рынков, отсутствует, т.к. нет никаких препятствий с точки зрения объемно-планировочного и архитектурного решений зданий для того, чтобы они выполняли свои функции в соответствии с современными требованиями рынка и определенным вариантом наиболее эффективного использования поэтому его нельзя рассматривать как комплекс зданий, каждое из которых может быть отдельным объектом купли-продажи. Наиболее вероятна продажа всего комплекса, но для этого необходимо найти достаточно крупного инвестора, способного эксплуатировать столь масштабный объект целиком. В противном случае, если объект не будет востребован в полном объеме, то и цена его будет заметно меньшей. Поиск крупного инвестора для крупного объекта – это процесс, требующий и времени, и денег. При этом ликвидность таких объектов довольно низкая.

³⁾ Внешний износ составляет 60% и вызван неблагоприятными условиями рынка. Во-первых, как уже отмечалось в анализе социально-экономического положения, предпринимательская активность в Вологодской области довольно низкая, положительная динамика наблюдается только в ряде отраслей промышленности на сравнительно небольшом числе предприятий. Это отрицательно сказывается и на активности рынка производственной недвижимости. Во-вторых, оцениваемый имущественный комплекс расположен вдали от рынков сбыта. В-третьих, объект строился как зверохозяйство, но так и не был введен в эксплуатацию в полном объеме – скорее всего подобного рода деятельность не окупила понесенные капитальные затраты.

⁴⁾ Базой для исчисления величины функционального износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости здания и величиной его физического износа.

⁵⁾ Базой для исчисления величины внешнего износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости зданий Объекта и величинами их физического и функционального износов.

⁶⁾ ХХХ.

⁷⁾ ХХХ.

⁸⁾ ХХХ.

⁹⁾ ХХХ.

¹⁰⁾ ХХХ.

Таблица 10

Дата добавления: 2015-07-20