Определение восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка

Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базовых источников использованы: сборники УПВС, "Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве", подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара, информация в Интернете. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.

УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

накладные расходы и плановые накопления;

затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.

Для II климатического района, к которому относится Вологодская область, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

ВС = УС₍₆₉₎ х V х И₍₈₄₎ х И₍₀₃₎ х И_(д.о.) х К_пп, где

УС_{(69 )} – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г.;

V – строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

И₍₈₄₎ – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1993 г.;

И₍₀₃₎ – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на декабрь 2003 г., определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" выпуск № 46;

И_(д.о.) – прогнозныйиндекс перехода от цен на декабрь 2003 г. к ценам на дату оценки (апрель 2004 г.), определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" выпуск № 46 (без учета НДС и прибыли предпринимателя);

К_пп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

"Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве", подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара, содержат укрупненные показатели сметной стоимости строительства зданий по характерным конструктивным системам и назначению, по состоянию на 01.02.2004 г. Использование в оценке Самарского сборника КО-Инвест обусловлено, во-первых, отсутствием аналогичного источника в Вологодской области, во-вторых, Самарский регион характеризуется активным рынком стройиндустрии и достаточно изучен Оценщиком в рамках профессиональной деятельности, в-третьих, система КО-Инвест является общероссийской и с помощью переходных коэффициентов можно с достаточной точностью определить стоимость строительства в любом регионе России, в том числе в Вологодской области. Для этого используется сборник №46 КО-Инвест "Индексы цен в строительстве", таблица 8.2. "Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений".

Расчет восстановительной стоимости объекта в данном случает проводится по формулам:

ВС = УПСС х S_общ х К_лз х К_пп или ВС = УПСС х V_стр х К_лз х К_пп

где:

ВС – определяемая восстановительная стоимость;

УПСС – укрупненный показатель стоимости строительства единицы площади (объема) здания (по объектным сметам), руб. без учета НДС;

S_общ – общая площадь здания, м2;

V_стр – строительный объем здания, м2;

К_лз – коэффициент, учитывающий лимитированные затраты;

К_пп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам;

Процентная величина лимитированных затрат рассчитана укрупнено и учитывает: затраты на временные здания и сооружения, удорожание работ в зимнее время, затраты строительных организаций по платежам на добровольное страхование, обеспечение пожарной безопасности, технический и авторский надзор, затраты на проектные работы и экспертизу проекта, непредвиденные затраты, обеспечение пожарной безопасности объекта строительства, выплаты за землю на период строительства, расходы по государственной регистрации завершенного строительством объекта и др.

В рамках определения восстановительной стоимости зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса производится расчет восстановительной стоимости только внутриплощадочных инженерных сетей и не производится расчет затрат на подводку инженерных коммуникаций к оцениваемому участку (в том числе не рассчитываются сопутствующие здания и сооружения для автономных источников тепло- и водоснабжения: котельные и водонапорные башни). Это связано со спецификой проведения кадастровой оценки земельных участков в целом, состоящей из нескольких этапов[7]. Первый этап: кластеризация земельных участков – или группировка всего массива оцениваемых земельных участков по факторам, оказывающим наибольшее влияние на их стоимость. Второй этап: для каждого кластера определяется эталонный земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее типичными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер. Третий этап: расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков. Четвертый этап: рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости для каждого кластера путем деления рыночной стоимости эталонного земельного участка на его площадь. Кадастровая стоимость земельного участка в кластере рассчитывается путем умножения соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости на площадь участка.

В случае данной оценки, в результате кластеризации земельных участков получено 10 кластеров, в каждом из которых были отобраны по одному эталонному объекту – характерному представителю кластера, для оценки их рыночной стоимости (в том числе и оцениваемый Объект). Полученная удельная рыночная стоимость объекта оценки (стоимость единицы площади земельного участка) распространяется на все объекты кластера. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется в состоянии готовности к застройке, в том числе с учетом наличия полной инфраструктуры (подведенными к участку коммуникациями и транспортными магистралями). Одним из факторов кластеризации являлось наличие коммуникаций на участках, причем не делалось различия на то, какие именно, автономные или центральные, коммуникации доступны на участке. С точки зрения расчета это вполне допустимо, так как стоимость участка с автономными коммуникациями сопоставима со стоимостью земельного участка с централизованными коммуникациями. Таким образом, сам факт зависимости стоимости оцениваемого земельного участка от наличия на нем источников коммуникаций, уже учтен в процессе кластеризации и проведения каких-либо дополнительных расчетов не требуется. Остается рассчитать только восстановительную стоимость инженерных сетей, находящихся непосредственно на участке, как являющихся улучшениями участка.

Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений Объекта произведен в табличной форме и представлен в таблицах ХХХ и ХХХ в таблице 8.

Таблица 8

---

Дата добавления: 2015-07-20