Метод развития (освоения) земельного участка

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Метод развития участков предполагает реализации следующих технологий оценки:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки)

3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

Часто размеры земельного участка определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков обычно составляют 6, 8, 10, 12, 15, 20, 25 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, для разбиения общего участка на индивидуальные мы выбираем участки размером 12 соток.

В российской действительности освоенным называется земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. Однако рынок этих домов-дач, например, в Подмосковье оказался менее активным, чем он ожидался несколько лет назад.

Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки освоения и продаж земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, прокладки электричества и газа, накладные расходы (содержание управленческого персонала, охраны и т.д.), страхование, налоги, затраты на рекламу и комиссионные за продажу освоенных участков. В издержки включается также предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки от продаж определяется умножением стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования периода освоения и продаж земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков.

Пример. Расчет стоимости земельного участка методом его развития.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома-дачи и продать, получив за это прибыль.

Общая выручка от продаж всех индивидуальных участков составляет 800 тыс. долл. (25 тыс. долл. х 32 участка).

Издержки по освоению участка, на управление (и охрану), по продаже, текущие расходы (страхование, налоги и пр.) составили 400, 20, 30 и 20 тыс. долл. соответственно, а предпринимательская прибыль и общие издержки – 60 и 530 тыс. долл. соответственно.

Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 25 тыс. долл. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32-месячный период, что составляет 681 740 долл.

Таким образом, стоимость неосвоенного земельного участка составит 151 740 долл. (681 740 – 530 000).

Дата добавления: 2015-07-17