Технология применения затратного подхода

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.

Этап 1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Этап 2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из двух стоимостей определяется.

Этап 3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

Этап 4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещения. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

Этап 5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для определения налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта недвижимости с целью нового строительства, при установленной арендной платы на землю.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

· физические характеристики участка;

· данные о взаимосвязи участка с окружением;

· экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов (подходов) оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. По сопоставимым продажам

2. Метод соотнесения

3. Капитализация земельной ренты

4. Техника остатка для земли

5. Метод развития земельного участка

Метод сопоставимых продаж

Правила внесения поправок:

Если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки.

И наоборот, если какой-либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству или менее удобен, то вносится плюсовая поправка

Дата добавления: 2015-07-17