Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сферы применения затратного подхода к оценке

Затратный подход применяется в настоящее время для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости, когда необходимо выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок) или выделить часть имущественного комплекса, на который будет наложен арест. Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для целей налогообложения прибыли, так как износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта.

Величина полной стоимости замещения часто используется определения верхнего придела стоимости оцениваемого объекта.

Опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключение составляет случай, когда покупатель спешит и не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо пока покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

Затратный подход применяется при:

1. Осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

2. Выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

3. Выборе профиля объекта недвижимости;

4. Итоговом согласовании стоимости объекта недвижимости;

5. Оценке зданий специального назначения;

6. Оценке объектов на «пассивных» секторах рынка;

7. Страховании;

8. Для получения достоверной информации в условия ограниченной рыночной информации (малоактивные рынки).

Технико-экономическое обоснование нового строительства

Предположим, что строительство нового офисного здания составляет 500 тыс. долл. Годовая прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна 30 тыс. долл. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации – 13%. Спрашивается, будет ли строительство нового офиса эффективно?

Ответ однозначный – нет, так как минимальная прибыль, которую должен приносить новый офис с данным коэффициентом капитализации, равна 65 тыс. долл. (500*0,13).

В данном случае определение стоимости нового строительства объекта затратным методом позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Если имеется земельный участок стоимостью 50 тыс. долл. и рыночный коэффициент капитализации на земельном рынке равен 12%, то годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок, составит 6 тыс. долл. (50*0,12). Предположим, что двухквартирный жилой дом, построенный на этом участке, приносит лишь 5 тыс. долл. прибыли, т.е. построенное здание не оправдывает не только затраты на земельный участок, но и затраты на строительство этого жилого дома. Однако десятиэтажный жилой дом, построенный на этом земельном участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т.е. 100тыс. долл., что не только позволит покрыть затраты на строительство жилого дома (которые мы определяем затратным подходом), но и обеспечит требуемый от земли доход в 6 тыс. долл.. Наоборот, стоэтажный дом из-за высокой стоимости строительства, низкого уровня занятости, высоких эксплуатационных издержек может не обеспечить достаточную прибыль, чтобы оправдать инвестиции.

Итак, наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка стоимостью 50 тыс. долл. предполагает строительство жилого дома этажностью от одного до ста этажей.

Приведенный пример иллюстрирует принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и показывает, как при этом помогает знание стоимости объекта недвижимости, полученной затратным путем. Сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, можно сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка.

Дата добавления: 2015-07-17