|
Читайте также: |
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.
9.7.1. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
- земельные участки (за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности или площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации);
· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
· здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей.
Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
(Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 5)
В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно. На государственном уровне ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
9.7.2. Преимущества и недостатки ипотеки
1. возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме) без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья;
2. жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита;
3. возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи;
4. безопасность операции, обеспеченая страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности;
5. льгота заемщику по подоходному налогу на весь срок ипотеки;
6. не слишком обременительные платежи по ипотеке за счет длительного срока кредитования;
7. возможность досрочного погашения кредита (в большинстве ипотечных программ).
Недостатки:
Найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем.
9.7.3. Параметры ипотечного кредита
Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредито вания и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.
Срок ипотечного кредита может составлять от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют ипотечные программы, продлевающие срок кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита.
Для заемщика срок кредита определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и цены этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера кредита и кредит станет низкоэффективным.
Пример для заемщика, имеющего первоначальный взнос в сумме $15 000, готового выплачивать ежемесячно не более $500 в счет погашения кредита по ставке 12% годовых:
| Срок кредита, годы | Стоимость жилья, $ | Размер кредита, $ | Переплата за жилье, $ | Прирост кредита, $ | Прирост переплаты, $ |
Из таблицы видно, что если кредит будет взят на срок 6 лет или менее, то выигрыш в размере кредита (его прирост) будет больше потери на переплате. Если же кредит будет взят на больший срок, то несущественный прирост в размере полученного кредита будет оборачиваться весьма существенной переплатой по нему.
Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 95% этой стоимости. Наиболее распространенный размер кредита – 70-85%. Многие банки требуют, чтобы размер ипотечного кредита был не менее 30%.
Но фактический размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.
Например, заемщик имеет $15 000 в качестве первоначального взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более $500 в счет погашения кредита со ставкой 12% годовых. На какой кредит он может рассчитывать?
| Срок кредитования, годы | Размер кредита, $ | Проценты по кредиту, $ | Стоимость жилья, $ | Ежемесячный платеж, $ |
| 497,55 | ||||
| 498,97 | ||||
| 498,21 | ||||
| 497,71 | ||||
| 498,28 | ||||
| 498,53 | ||||
| 499,57 | ||||
| 498,96 | ||||
| 499,57 | ||||
| 499,28 |
Таблицу можно продолжить и на большее количество лет, если заемщик не достигнет пенсионного возраста, в противном случае ему придется ограничиться размером кредита, предложенным в таблице.
Процент дохода, который допустимо направить на погашение кредита, у разных банков различен. Довольно широко распространена схема, когда на погашение кредита может быть направлено не более 50% дохода заемщика, и при этом в расчет принимаются не все доходы. Но есть и положительные моменты: супруги по умолчанию являются созаемщиками или поручителями друг друга по кредиту, и при определении размера ипотечного кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них.
Абсолютная сумма кредита вычисляется как процент от оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком). Если рыночная стоимость (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе жилье, за которое продавец просит $50 000. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 70% стоимости квартиры. Заемщик, имея $15 000 первоначального взноса, рассчитывает получить сумму $35 000, что как раз и составляет 70% от 50 000. Но оценщик оценивает выбранное заемщиком жилье в $45 000. Соответственно, банк может выдать кредит только в сумме $45 000 * 70% = $31500.
Ставка по кредиту – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки составляют 9-14% по валютным кредитам и 10,5-18% по кредитам в рублях. Это достаточно высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более. К счастью, в России прогнозируется снижение ставок по ипотечным кредитам ежегодно на 1,5-2%.
Обычно банки утверждают процентную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как она зависит от:
Существуют ипотечные программы, предлагающие «плавающие» ставки по кредиту. В этом случае величина ипотечной ставки зависит от усредненной процентной ставки Лондонского межбанковского рынка, и обозначается как 10%+LIBOR, 8%+LIBOR и т.п. Сейчас «плавающая» ставка по кредиту, с учетом действующего значения LIBOR, выглядит более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные ставки. Но следует иметь ввиду, что LIBOR подвержена колебаниям и прогнозировать ее значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.
Первоначальный взнос – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от ипотечной программы, первоначальный взнос может составлять от 5% до 70% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).
Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить, либо он может сократить срок кредитования и переплату за приобретаемое жилье.
Если первоначальный взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой и процедура оформления кредита значительно упрощается.
Возможна и ипотека без первоначального взноса – берется потребительский кредит и используется в качестве первоначального взноса. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья, и чтобы обслуживание сразу двух кредитов не стало чрезмерным бременем.
Валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.
Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.
Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотечного кредита. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.
Но есть и приятные моменты при получении ипотечного кредита. Например имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик ипотечного кредита не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
9.7.4. Перекредитование
В условиях снижения ипотечных ставок, не стоит забывать о возможности перекредитования. Для погашения дорогого кредита с высокой ставкой, взятого ранее, можно брать новый кредит с более гуманной ставкой. При этом в действующем договоре ипотечного кредитования должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения кредита. И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует учитывать расходы, сопутствующие получению нового кредита.
9.7.5. Налоговые вычеты ипотеки
Насколько доступен ипотечный кредит, зависит от требований банка к заемщику. Как правило, для получения кредита необходимо подтверждение доходов, но перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые банки-кредиторы требуют наличия определенного трудового стажа, а так же регистрации заемщика в том месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести имущество. Вопрос гражданства и ипотеки решается банками по-разному. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью.
9.7.6. Процедура ипотечного кредитования
Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего имущества, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, и их регистрацию. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер.
| до предоставления кредита | Консультация заемщика в банке |
| |
| Требования банка к заемщику | |
| |
| Предоставление полного комплекта документов в банк | |
|
| |
| Получение банком кредитной истории заемщика | |
|
| |
| Оценка финансового положения заемщика | |
|
| |
| Оценка предмета залога | |
|
| |
| Заключение договоров | |
|
| |
| Оформление закладной | |
|
| |
| Государственная регистрация ипотеки | |
| в день предоставления кредита | Предоставление (размещение) банком денежных средств |
| в период обсуживания кредита | Проценты по кредитам |
|
| |
| Погашение ипотечного кредита |
9.7.7. Погашение кредита
Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Расчет платежей по ипотечному кредиту делается по одной из двух схем – либо равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования (аннуитет) либо убывающие (дифференцированные) платежи. Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется банком.
Дата добавления: 2015-07-17; просмотров: 167 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| ТЕМА 9. АКТИВНЫЕ ОПЕРАЦИИ БАНКА. Банковское кредитование | | | ТЕМА 10. АКТИВНЫЕ ОПЕРАЦИИ БАНКА. Факторинг |