Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 2 страница

Читайте также:
  1. Amp;ъ , Ж 1 страница
  2. Amp;ъ , Ж 2 страница
  3. Amp;ъ , Ж 3 страница
  4. Amp;ъ , Ж 4 страница
  5. Amp;ъ , Ж 5 страница
  6. B) созылмалыгастритте 1 страница
  7. B) созылмалыгастритте 2 страница
Помощь ✍️ в написании учебных работ
1500+ квалифицированных специалистов готовы вам помочь

Каждый из сособственников вправе по своему усмотрению продать свою долю при условии соблюдения правила о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ). Это правило заключается в том, что продавец доли обязан известить в письменной форме всех сособственников жилой недвижимости о намерении продать ее третьему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если они откажутся от покупки или не воспользуются правом на нее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Установление законом преимущественного права покупки для сособственников, с одной стороны, является ограничением прав участника отношений общей долевой собственности, так как лишает его свободы выбора стороны договора купли-продажи, с другой - придает отношениям собственности естественный характер, когда у каждой вещи имеется единственный собственник. Эту особенность отмечает К.И. Скловский, придавая существованию общей собственности значение исключения из общего правила, "противного природе" вещей <*>. В связи с этим в прекращении общей собственности заинтересованы как ее участники, так и государство. Преимущественное право покупки установлено потому, что участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю; кроме того, они могут быть заинтересованы в приращении своих собственных долей. Полагаем, и само государство заинтересовано в том, чтобы число сособственников или совладельцев определенным правом было не слишком большим, а, наоборот, по возможности уменьшалось.

--------------------------------

<*> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М., 1999. С. 167.

 

Значение извещения продавца о продаже своей доли жилого помещения постороннему лицу, направляемого остальным участникам долевой собственности, оценивается в юридической литературе по-разному. С одной точки зрения, оно является офертой, адресат которой - остальные участники общей долевой собственности. "Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются нормами ГК РФ, в соответствии с которыми продавец доли не только уведомляет о намерении продать свою долю постороннему лицу, но и одновременно тем самым предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещение лишается правового смысла" <*>.

--------------------------------

<*> Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. N 2. С. 39.

 

Существует и иной подход к оценке значения извещения, более правильный. Суть его - извещение является уведомлением сособственников о намерении продать долю третьему лицу. Н. Толчеев (судья Верховного Суда РФ) отмечает, что "исходя из положений ст. 435 ГК РФ указанное предложение может быть признано офертой, если оно достаточно определено и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, который принял предложение. По смыслу же ст. 250 ГК РФ - продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам" <*>. Сособственники имеют преимущественное право покупки доли перед лицом, которому направлено предложение (посторонним лицом). Данный вывод основан, в частности, на отсутствии в ГК РФ положения о принуждении сособственника, имевшего намерение продать свою долю, а в дальнейшем отказавшегося от него, к заключению договора, даже если другой участник общей долевой собственности воспользуется правом преимущественной покупки.

--------------------------------

<*> Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. N 7. С. 21.

 

Извещение оформляется в письменном виде и требует нотариального удостоверения. Оно должно содержать условия продажи доли третьему лицу: цена, порядок расчетов, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки и т.п. Законодатель не указывает на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель - постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Таким образом, собственник, отчуждающий свою долю, не должен представлять доказательства существования предполагаемого покупателя.

Срок для осуществления преимущественного права покупки доли равен одному месяцу. Этот срок является пресекательным, то есть с его истечением прекращается субъективное гражданское право, установленное ст. 250 ГК РФ. Начало исчисления срока определяется моментом получения сособственником извещения. Доказательством извещения участников долевой собственности о продаже доли может служить свидетельство нотариуса о передаче им заявления продавца или заявление участников долевой собственности об отказе от преимущественного права покупки продаваемой доли на заявленных продавцом условиях.

Отказ остальных участников от покупки доли может быть прямым либо по умолчанию. Отказ по умолчанию имеет место в том случае, если адресат не купит предложенную ему долю в установленный срок. Оба вида отказа порождают одинаковые правовые последствия. Различие между ними состоит лишь в том, что прямой отказ действует с момента его получения потенциальным продавцом, а отказ по умолчанию - по истечении срока на ответ.

Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение. Именно на это обстоятельство указывал Волгоградский областной суд, оставляя в силе решение Волжского городского суда об удовлетворении иска Б. к С. и Ф. о признании за ней преимущественного права на покупку доли дома и переводе на нее прав и обязанностей покупателя. С. продал свою долю жилого дома по цене, ниже указанной в извещении.

Согласие остальных участников на покупку доли должно быть выражено в пределах упомянутого выше срока в письменной форме. В отличие от извещения согласие не всегда требует процедуры нотариального удостоверения. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то согласие сособственников должно иметь нотариальную письменную форму. Когда сделка совершается в простой письменной форме, то к заявлению о ее государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников письменные согласия, которые не требуют нотариального заверения, если лично поданы в учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию сделки.

Согласие должно быть безусловным и полным. Не допускается частичное согласие с условиями, изложенными в извещении. Возражение против продажи доли имеет значение отказа. Примером служит следующая ситуация из судебной практики.

Безух обратилась в Волжский городской суд с иском к Леонтьеву и Арояну о признании сделки купли-продажи доли жилого дома от 17.08.97 недействительной. Продавец (Леонтьев), прежде чем совершить указанную сделку, в нотариальной форме уведомил Безух о намерении продать свою 1/2 долю домовладения и о ее преимущественном праве покупки. Безух направила Леонтьеву возражение против продажи им доли постороннему лицу, а после совершения сделки обратилась в суд.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пояснил, что в силу ст. 250 ГК РФ сособственник вправе либо воспользоваться предоставленным правом, либо отказаться от него. Так как возражение против продажи доли имеет значение отказа от права, основания для признания сделки недействительной отсутствуют.

Согласие приобрести продаваемую долю могут выразить два или большее число сособственников. Кому в этом случае должна быть продана отчуждаемая доля? На этот счет есть различные мнения. Согласно одному из них, выбор покупателя в данном случае принадлежит продавцу <*>. Иной подход заключается в предоставлении права сособственникам, изъявившим согласие приобрести долю, купить ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна долям, имеющимся у них <**>.

--------------------------------

<*> См.: Толчеев Н. Указ. соч. С. 23.

<**> См.: Гаврилов Э. Указ. соч. С. 39.

 

В соответствии с нормами ГК РФ преимущественное право покупки применяется в случаях продажи доли постороннему лицу. Когда собственник доли продает ее одному из других сособственников, оставшиеся участники общей долевой собственности не могут воспользоваться данным правом, а это, на наш взгляд, не совсем правильно. С целью решения возникшей проблемы необходимо ввести организационно-правовые действия, которые не позволят сособственника лишить права преимущественной покупки долевой собственности, например, с помощью проведения аукциона, в котором участвовали бы только сособственники, желающие приобрести долю в долевой собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Предметом иска должно быть требование о переводе прав и обязанностей по договору, а не о признании сделки недействительной, как это бывает на практике. В теории и на практике природа установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ срока определяется по-разному. В юридической литературе данный срок рассматривается как срок исковой давности, который представляет собой срок для защиты нарушенного субъективного права. "Здесь мы уже вне всяких сомнений имеем дело со сроком исковой давности - нарушенное преимущественное право покупки защищается путем предъявления в суд требования о переводе прав и обязанностей покупателя; для защиты этого права установлен 3-месячный, то есть сокращенный срок исковой давности" <*>.

--------------------------------

<*> Эрделевский А. Срок как мера пресечения // Бизнес-адвокат. 2001. N 11. С. 12.

 

Этого подхода придерживалась и судебная практика. В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм Гражданского кодекса, регулирующих отношения собственности на жилой дом" <*> указывается, что 3-месячный срок, установленный ст. 120 ГК РСФСР (в новом ГК РФ п. 3 ст. 250), в течение которого другой участник общей долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права, а применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными для исковой давности.

--------------------------------

<*> См.: Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995. С. 202 - 203.

 

Иную позицию занял Высший Арбитражный Суд РФ, определяя 3-месячный срок как срок существования права, именуемый в теории гражданского права пресекательным. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 20 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <*> указал, что установленный в п. 3 ст. 250 ГК РФ 3-месячный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

--------------------------------

<*> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10. С. 81.

 

Различие в квалификации установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ срока имеет большое значение на практике, так как истечение каждого вида сроков влечет за собой разные правовые последствия. Последствием истечения пресекательного срока является прекращение самого субъективного права. Поскольку пресекательные сроки не являются сроками исковой давности, к ним неприменимы нормы об исковой давности - о моменте исчисления, восстановлении, приостановлении, пресечении (ст. 195 - 203 ГК РФ).

С истечением срока исковой давности прекращается право истца на получение от суда защиты нарушенного субъективного права, но само субъективное право продолжает существовать. Следовательно, если указанный срок рассматривать в качестве срока исковой давности, то его исчисление начнется по правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ, то есть со дня, когда участник, чье право было нарушено, узнал или должен был узнать об этом. Если 3-месячный срок отнести к пресекательным, то он начнет течь непосредственно с момента государственной регистрации договора купли-продажи доли жилого помещения.

Налицо неправильное толкование Высшим Арбитражным Судом РФ положения п. 3 ст. 250 ГК РФ, приведшее к неверной квалификации установленного им срока, что может повлечь за собой нарушение прав и интересов участников общей долевой собственности. Следовательно, п. 20 указанного Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ следует признать противоречащим гражданскому законодательству, на что указывается в юридической литературе со стороны как теоретиков, так и судей Верховного Суда РФ <*>.

--------------------------------

<*> См.: Эрделевский А. Указ. соч. С. 12; Толчеев Н. Указ. соч. С. 24.

 

При общей совместной собственности на жилую недвижимость ее участники имеют доли, но их размер заранее не определен и они считаются равными. Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, также осуществляется по соглашению между собственниками. Однако если при долевой собственности каждый участник самостоятельно распоряжается своей долей, то при совместной собственности сделки в отношении общего имущества совершаются одним из собственников. Другие собственники дают лишь согласие на совершение сделки, которое оформляется в нотариальном порядке (ст. 35 СК РФ). Если доли не определялись ранее, то до заключения договора купли-продажи между сособственниками должно быть заключено соглашение об определении долей.

Совершая сделку, ее участники должны обладать внутренней волей, которая должна быть выражена вовне и доведена до сведения других лиц.

В цивилистической науке сформировалось три основных направления относительно правового значения воли и волеизъявления участников сделки.

Первое отдает приоритет воле стороны в сделке и как теория воли получило широкое распространение благодаря "немецкой" правовой доктрине. Сторонники данной теории полагают, что волеизъявление является лишь средством для распознания воли. Значение имеет не то, что сказано, а то, что в действительности имелось в виду.

Вторую теорию называют теорией изъявления (оборота, доверия). Она рассматривает с точки зрения права только волеизъявление и основана на так называемом "доверии к внешним фактам". Воля, как скрытое явление, не имеющее юридического значения без волеизъявления, остается вне поля зрения ученых. Фактически такой подход приводит нас к необходимости признать сделку действительной, даже если она поражена внутренними пороками воли.

Третья (компромиссная) теория говорит о необходимости равного учета воли и волеизъявления, а также единства между ними.

Соответствие между волей и волеизъявлением выступает обязательным условием действительности сделки. Однако, как отметил В.А. Ойгензихт <*>, порок воли будет иметь место не только в случае несоответствия волеизъявления внутренней воле, но и в случае неправильного ее формирования. При этом юридическое значение воля приобретает только при проявлении ее вовне, то есть при внешних действиях субъекта права, когда возникает неразрывная взаимосвязь воли и волеизъявления в гражданско-правовой сделке.

--------------------------------

<*> См.: Ойгензихт В.А. Воля и волеизъявление (Очерки теории, философии и психологии права). Душанбе, 1983. С. 209.

 

Сделка, являясь волевым актом, содержит в себе два необходимых элемента: волю (субъективный) и волеизъявление (объективный). Причем субъекты обладают свободой воли (п. п. 1, 2 ст. 1 ГК РФ). Оба элемента сделки совершенно необходимы и равнозначны, и только в их единстве заложена сущность сделки.

Чтобы сделка была действительной, необходимо свободное формирование воли в нормальных условиях, а также обеспечение полного соответствия волеизъявления внутренней воле лица.

При нарушении условий свободы формирования внутренней воли и несоответствии между внутренней волей и волеизъявлением наступают условия, связанные с пороками воли, при которых сделка может быть или должна быть признана недействительной.

Примером этому может служить судебное решение в г. Тюмени <*> по факту отмены договора купли-продажи квартиры гр-на Фоменко, проданной в связи с несоответствием внутренней воли и волеизъявления.

--------------------------------

<*> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 6. С. 7 - 8.

 

К числу условий, вызывающих ничтожность сделки, ГК РСФСР и ГК РФ относили совершение ее лишь для вида, без намерения создать юридические последствия, а также намеренное выражение сторонами не того решения воли, какое в действительности состоялось и согласовано, а какого-то другого, которое совершается с целью прикрыть первое. Сделки, совершенные при таких условиях, было принято называть: первые - мнимыми, а вторые - притворными.

Но неправильно полагать, что в мнимых сделках вообще нет воли и за отсутствием фактического состава ее надо считать не ничтожной, а не совершившейся <*>.

--------------------------------

<*> См.: Генкин Д.М. Недействительность сделок, совершенных с целью, противной закону // Учен. зап. ВИЮН. Вып. 5. 1947. С. 51.

 

При заключении сделки стороны выражают волю приобрести определенные права и обязанности и стремятся к этому (воля направлена на установление, изменение или прекращение прав или обязанностей). Но иногда какие-то обстоятельства заставляют стороны совершать действия, которые внешне напоминают сделку, а на самом деле не вызывают тех правовых последствий, которые вытекают из ее содержания. Это происходит потому, что стороны желали создать только видимость этих отношений для третьих лиц, а на самом деле никаких изменений не происходит: имущество, которое должно быть передано по сделке, фактически не передается (или передавалось для видимости с последующим возвратом), деньги не уплачиваются и т.п.

Мнимая сделка может быть совершена в любой форме, но, как правило, стороны стараются облечь ее в письменную (простую или нотариальную) форму, чтобы документ мог послужить доказательством ее совершения, не говоря уже о том, что предписанная законом форма соблюдается всегда.

Как показывает судебная практика, факт облечения сделки в предписанную законом форму не должен служить поводом для того, чтобы отказаться от проверки соответствия заключенной сделки действительным взаимоотношениям сторон; при отрицательном ответе на этот вопрос сделка как мнимая должна признаваться недействительной <*>.

--------------------------------

<*> См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1962. N 5. С. 9.

 

Мнимые сделки чаще всего преследуют какую-то противозаконную цель. Однако это не обязательно. Установление мнимости сделки всегда представляет определенные трудности, но это не значит, что сделку можно признать фиктивной на основании одних лишь предположений. Это подтверждается и судебной практикой <*>.

--------------------------------

<*> См.: Судебная практика Верховного Суда СССР. 1965. N 5. С. 22.

 

Притворная сделка схожа с мнимой: имеет место расхождение между волей и волеизъявлением. Но если при совершении мнимой сделки ее участники не желают наступления правовых последствий, свойственных ее содержанию, то при совершении притворной сделки стороны имеют намерение своими действиями вызвать правовой эффект, но не тот, который по закону является результатом данного волеизъявления, а другой, о котором они фактически договорились. За притворной сделкой всегда скрывается другая сделка. Закон, признавая притворную сделку всегда недействительной, предлагает применять правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (ст. 170 ГК РФ).

Притворные сделки (как и мнимые) отнюдь не подтверждают позицию ни тех авторов, которые при расхождении между внутренней волей и волеизъявлением предпочтение отдают воле <*>, ни тех, которые отдают предпочтение волеизъявлению <**>, ибо расхождение между волей и волеизъявлением и определяет их недействительность. "Прикрытая" же сделка характеризуется их единством, и вопрос о ее действительности или недействительности зависит от других факторов (законность содержания, форма и т.п.).

--------------------------------

<*> См.: Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С. 7; Шахматов В.П. Основные проблемы теории сделок: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1951. С. 29.

<**> См.: Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. С. 22; Куник Я.А. Гражданско-правовые сделки. М., 1960. С. 41.

 

Нельзя согласиться и с Н.В. Рабинович, которая считала, что закон отдает предпочтение воле, а не волеизъявлению, предусматривая, что применяются положения, относящиеся к сделке, которая имелась в виду <*>.

--------------------------------

<*> См.: Рабинович Н.В. Указ. соч. С. 87.

 

В каждой сделке, в том числе прикрытой, проявляется не только воля, но и волеизъявление, поэтому закон (ч. 2 ст. 53 ГК РСФСР, п. 2 ст. 170 ГК РФ) и предписывает применять правила, относящиеся к прикрытой сделке, а не к воле, ибо последняя не идентична сделке.

Неправильно и утверждение, что притворные сделки должны быть рассмотрены в общем плане противозаконных сделок <*>, ибо недействительность первых вызывается расхождением воли и волеизъявления, а не противозаконным содержанием. Что касается сделки прикрытой, то она может и не содержать в себе ничего противозаконного.

--------------------------------

<*> См.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 291.

 

Чаще прибегают к притворным сделкам в случаях, когда над гражданско-правовыми действиями установлен государственный контроль либо имеются некоторые ограничения или запрещения. Это наблюдается и при рассмотрении и анализе судебной практики.

Так, в законодательстве Краснодарского края был установлен запрет на продажу объектов недвижимости иногородним лицам и лицам, проживающим менее 5 лет на территории края. Чтобы "обойти" этот запрет, гражданка А. передала денежные средства гражданке С. для приобретения ей жилого дома, которая и выполнила условия договора. Но так как жилой дом был оформлен на нее, она в дальнейшем передала его по договору отступного юридическому лицу. По заявлению гражданки А. суд данную сделку признал притворной на основании ст. 170 ГК РФ <*>.

--------------------------------

<*> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. N 6. С. 9 - 10.

 

Стороны прибегают к притворным сделкам нередко для того, чтобы получить правовой эффект, который достигали бы и прикрытой сделкой, если бы ее можно было совершить открыто.

Производственный кооператив (ПК) "Колорит" в октябре 1999 г. обратился в суд с иском к К. и Л. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на дом за производственным кооперативом.

В заявлении ПК "Колорит" сослался на следующие обстоятельства. В 1990 г. ему были выделены средства в размере 12 тыс. рублей на покупку дома, находящегося рядом с помещением, которое занимал кооператив, в целях строительства производственной базы и офиса. К. как работник кооператива должен был оформить договор купли-продажи на свое имя, поскольку в соответствии с действовавшим на то время законодательством частное домовладение не могло быть приобретено юридическим лицом.

13 ноября 1990 г. дом куплен у продавца В., действовавшего в интересах Ж., и оформлен на имя К. Старый дом и постройки, расположенные на участке, со временем были снесены, и на их месте силами и за счет средств кооператива "Колорит" возведены новые постройки. В 1994 г. этот дом принят в эксплуатацию. Однако К. отказался признать право собственности кооператива на возведенный дом и хозяйственные постройки и стал пользоваться ими как своей собственностью. Кооператив просил признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный между В. и К., притворной сделкой и признать право собственности на упомянутое строение за ним. Данное исковое требование судом было удовлетворено <*>.

--------------------------------

<*> См.: Там же. 2004. N 5. С. 8 - 10.

 

Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделке, составляет ее форму. Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона.

В некоторых ситуациях проблема воли и ее закрепление в форме сделки имеют особенности. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимости закон установил более жесткие требования. Согласно ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Различия в простой письменной форме, о которой говорится в ст. 160 ГК РФ, можно свести к двум типам: ряду материалов (письма, телеграммы, радиограммы и т.д.), выражающих содержание сделки, и единому документу с необходимыми дополнительными требованиями, установленными законодательством. Договору купли-продажи недвижимости присуща простая письменная форма в виде единого документа, не требующего нотариального удостоверения. Это означает, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, составлением передаточного акта, расписки, оферта и акцепта и т.д. Более того, в акцепт, составляющий форму сделки, должны быть включены ее существенные условия, в том числе ее предмет и цена.

Поскольку письменная форма является в этих случаях существенной частью сделки, ее несоблюдение делает сделку ничтожной (абсолютно недействительной). Порок, вызываемый несоблюдением формы такой сделки, не дает оснований для ее восстановления. Юридические последствия, на которые рассчитывали стороны, не наступают.

Форма сделки имеет указанное конститутивное значение, и, следовательно, несоблюдение ее влечет за собой недействительность, если такие последствия прямо предусмотрены законом. Недействительность сделки может также повлечь за собой отсутствие в ее форме необходимых элементов: указания на предмет и цену договора, подписей сторон, условий о необходимых документах, прилагаемых к сделке, и т.д.

Об этом говорит и судебная практика.

Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор был нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.

Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы иск был удовлетворен.

Президиум Верховного Суда РФ сослался на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она этого не сделала. Приведенные доказательства того, что накануне были сняты деньги с банковского счета судом, в подтверждение сделки приняты не были, потому что это лишь свидетельствует о получении денег из банка <*>.

--------------------------------

<*> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 8. С. 8.

 

Элементами письменной формы могут быть и требования о печати, если стороной (сторонами) является юридическое лицо. Скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований. При этом, если сторона (стороны) не скрепила договор печатью, наступают общие неблагоприятные последствия несоблюдения требований об обязательной форме сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такая сделка не порождает права и обязанности и, следовательно, лишает стороны права в случае спора ссылаться на эту сделку. В то же время стороны наделены правом в судебном порядке требовать санации такой сделки, хотя ГК РФ оставил этот вопрос открытым.

Доверь свою работу ✍️ кандидату наук!
1500+ квалифицированных специалистов готовы вам помочь

Дата добавления: 2015-07-11; просмотров: 51 | Нарушение авторских прав


 

 

Читайте в этой же книге: М.И. ПОЛЯКОВ | С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 4 страница | С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 5 страница | С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 6 страница | НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 1 страница| С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 3 страница

mybiblioteka.su - 2015-2022 год. (0.082 сек.)