М.И. ПОЛЯКОВ

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫХ СДЕЛОК

С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

МОНОГРАФИЯ

М.И. ПОЛЯКОВ

Рецензенты:

Рыбаков В.А., доктор юридических наук, профессор, кафедра гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного университета им. С.А. Есенина.

ВВЕДЕНИЕ

Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются жилые помещения. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа как условий заключения таких сделок, так и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом.

В настоящее время доля жилых помещений в гражданском обороте как объекта сделок увеличилась не только за счет общей массы приватизированных квартир, но и в результате роста количества сделок, объектом которых являются жилые помещения. При этом статус жилых помещений получил в законодательстве определенное правовое регулирование. Особенно это проявилось в связи с вступлением в законную силу нового Жилищного кодекса РФ. Все это требует обеспечения правомерности сделок с жильем, раскрытия злоупотреблений со стороны участников имущественного оборота.

Кроме того, наблюдается тенденция увеличения в судах количества дел, связанных с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными. Речь идет о несоблюдении таких действительных требований к гражданско-правовой сделке, как ее форма, надлежащий субъектный состав, соответствие воли и волеизъявления участников, а также законность ее содержания. Наиболее ярко неисполнение этих условий действительности сделки проявляется с жилыми помещениями как ценным и особым объектом, специфика совершения сделки с которым определяется его правовым статусом, требующим особого правового механизма обеспечения законности.

Признание судом оспоримых сделок недействительными следует рассматривать как эффективный способ защиты гражданских прав и как средство, направленное против мошенничества на рынке жилья. При этом актуальной выступает защита прав и интересов добросовестной стороны в сделке. В результате этого перед государством ставится задача восстановить имущественное положение потерпевшей стороны в сделке. С этой целью гражданско-правовая сфера, с одной стороны, применяет систему последствий, которую влечет недействительная сделка, а с другой стороны, ставит задачу раскрытия:

а) механизма обнаружения недействительности сделки с жилым помещением;

б) механизма реализации последствий такой сделки.

Таким образом, чтобы выполнить свою охранительную функцию в отношении участников сделок в жилищно-правовой сфере, необходимо:

а) разработать основы определения сделки недействительной;

б) применять восстановительные меры в рамках последствий таких сделок;

в) восстанавливать имущественное положение потерпевшей стороны.

Сложные ситуации на практике возникают, когда перед признанием сделки недействительной образуется "цепочка отчуждения": жилое помещение приватизируется, затем обменивается, продается, наследуется и передается таким путем нескольким лицам. При этом возникает давно известный и до конца не разрешенный спор о соотношении реституции и виндикации, который пытаются разрешить ведущие ученые-цивилисты. И только Конституционный Суд РФ постановил, что при наличии даже такой цепочки отчуждения добросовестная сторона не возвращает все полученное по такой сделке, если это непосредственно не оговорено законом <*>.

--------------------------------

<*> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева".

В этих условиях важным является определение особенностей жилья как объекта сделок, анализ норм жилищного и гражданского законодательства, определяющих совершение сделок с жилыми помещениями, выявление недостатков действующего законодательства о признании сделок недействительными с таким объектом с целью их дальнейшего устранения.

Данное исследование обусловлено также тем, что в настоящее время недостаточно исследован вопрос о механизме применения последствий недействительных сделок с жилыми помещениями, не определены особенности реституции жилых помещений надлежащим владельцам.

При отсутствии четких теоретических установок суды по-разному квалифицируют одни и те же сделки как ничтожные, так и оспоримые, применяя различные материально-правовые и процессуально-правовые последствия. Несмотря на то что основные положения в отношении таких сделок и их последствий закреплены гражданским законодательством, на практике вызывают трудности толкования определенных категорий. Например:

- основы правопорядка и нравственности при совершении сделки с целью, противной этим основам;

- организационные аспекты уточнения недееспособности или ограничения в дееспособности субъектов сделки;

- определение добросовестного приобретателя.

Таким образом, перечисленные проблемы ставят необходимость определения и совершенствования теоретических моделей выявления недействительных сделок и реализации их последствий с жилыми помещениями, что, в свою очередь, оказывает влияние на развитие гражданско-правовых институтов, таких как:

- жилое помещение;

- право собственности на него;

- гражданско-правовые договоры в жилищной сфере;

- механизм реституции жилых помещений;

- практика применения указанных выше норм.

Комплексный подход к исследованию темы предполагает обращение к научным трудам по вопросам гражданско-правовых сделок, признания их недействительными, участия в них надлежащих субъектов, системы последствий недействительных сделок с жилыми помещениями, статуса жилых помещений, гражданско-правовой реституции.

Разработка научных проблем по теме исследования потребовала обращения к опыту дореволюционных ученых-цивилистов: Г. Дернбурга, Д.И. Мейера, С. Муромцева, И.С. Перетерского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Н. Растеряева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др.

Значительный вклад в разработку гражданско-правовых институтов внесли такие ученые-цивилисты, как: Д.М. Генкин, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкий, Н.В. Рабинович, В.К. Райхер, В.П. Шахматова.

Основой для исследования явились работы современных ученых-цивилистов: В. Аттархова, М.И. Брагинского, О.В. Гутникова, Н.М. Коршунова, М.Г. Массевич, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова, В.А. Рыбакова, Ю.К. Толстого, Ф.С. Хейфеца, Л.В. Щенниковой, К.Б. Ярошенко.

Также некоторые вопросы исследованной темы проанализированы в работах: Н.Н. Агафонова, О.Г. Барткова, Г.П. Батурова, Г.В. Вердияна, В.П. Камышанского, А.А. Крысанова, В.Н. Кузьмина, Д.А. Петрова, В.А. Порошкова, М.З. Прилуцкой, Д.О. Тузова, В.Н. Цирульникова.

В настоящей работе автором была поставлена цель комплексного и системного исследования гражданско-правовых последствий недействительных сделок с жилыми помещениями и анализ механизма определения недействительности таких сделок.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

- исследовано гражданско-правовое регулирование последствий недействительных сделок;

- разработаны основные понятия темы, определены их специфика и содержание - "недействительные сделки с жилыми помещениями", "односторонняя и двусторонняя реституция" и др.;

- определено значение каждого из условий в механизме признания сделки недействительной;

- разработана классификация недействительных сделок с жилыми помещениями, определены ее критерии;

- раскрыта специфика жилых помещений как особого объекта гражданско-правовых сделок;

- выработаны предложения по уточнению правовых дефиниций в сфере гражданско-правового регулирования последствий недействительных сделок с жилыми помещениями.

В работе сделана попытка комплексного анализа модели гражданско-правовых последствий недействительных сделок с жилыми помещениями, механизма осуществления этих последствий с точки зрения защиты интересов прав добросовестных участников таких сделок. Анализ основной проблемы потребовал попытки научного исследования сущности недействительных сделок с жилыми помещениями, разновидностей жилых помещений, а также пороков условий действительности таких сделок.

Теоретические выводы, содержащиеся в данной монографии, органически сочетаются с практическими предложениями, направленными на дальнейшее развитие теории недействительных сделок и их последствий в рамках гражданского права. Они могут оказать помощь в исследованиях института гражданско-правовых сделок, приобретении или прекращении права собственности на жилые помещения, гражданско-правовых договорах с жилыми помещениями. А выводы и результаты работы могут быть использованы в процессе развития и совершенствования гражданского законодательства, подготовки практикующих юристов к судебным разбирательствам, в деятельности правоохранительных органов.

Дата добавления: 2015-07-11