С жилыми помещениями 6 страница

Считаем, что необходимо внести следующие дополнения в действующее законодательство.

1. В договоре сделки с недвижимым имуществом указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры.

2. На законодательном уровне уточнить содержание общего имущества жилого дома, внеся изменения в ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: "общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства".

Анализ выводов суда и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

- квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

- так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям, а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации.

Законодатель относит к объектам сделок наряду с жилыми домами, квартирами и их части. По нашему мнению, такой подход к обозначению объекта жилой недвижимости является неверным. Из-за конструктивных особенностей квартира и жилой дом в большинстве случаев - неделимые вещи. Применительно к другим объектам гражданских правоотношений, которые являются неделимыми, законодатель не придает им статус самостоятельных вещей. Не должно это происходить и с жилыми помещениями.

Физическая и юридическая делимость не всегда совпадают. Юридическая делимость во многом зависит от субъективных представлений лиц, создающих, комментирующих и применяющих законы <*>. Когда законодатель говорит о части дома, квартиры, подразумевается, что существует другая (или другие) составная часть данного объекта, то есть в данном случае речь идет об общей долевой собственности. При долевой собственности между сособственниками делится вещь, а не право собственности на эту вещь. К сожалению, мнение о делимости права на доли, а не конкретного объекта преобладает в юридической литературе <**>. Данный подход заимствован из римского права. "Во всех остальных случаях, кроме продажи строения на снос, при продаже "части" домовладения предметом купли-продажи может быть лишь доля в праве собственности на строение" <***>.

--------------------------------

<*> См.: Агафонова Н.Н. Указ. соч. С. 8.

<**> См.: Андреев В.К. Право собственности в России. М., 1993. С. 26 - 27.

<***> Брауде И.Л. Сделки по строениям // Пособие для работников нотариальных контор и коммунальных отделов исполнительных комитетов Советов депутатов трудящихся. М., 1946. С. 23.

Вопрос о возможности участия в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта частей объектов недвижимости иначе решается в других источниках права. В соответствии с положениями п. п. 1 и 4 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 24 июня 1997 г. <*> предметом ипотеки не может быть имущество, права на которое не зарегистрированы в установленном законом порядке, а также часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Однако в подп. 3 п. 1 этой же статьи указывается, что ипотека части жилых домов и квартир возможна, если они состоят из одной или нескольких изолированных комнат. Таким образом, законодатель рассматривает их как делимые вещи, что не соответствует действительности. Как правило, жилой дом и квартира, состоящие из нескольких комнат, не могут быть разделены в натуре. Интересным является мнение некоторых авторов, заключающееся в том, что часть здания может быть предметом ипотеки в следующих двух случаях:

--------------------------------

<*> См.: Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

- часть здания зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- произведен выдел доли здания, принадлежащего нескольким субъектам на праве общей собственности, в натуре <*>.

--------------------------------

<*> См.: Ем В.С. Новый Закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. N 3. С. 11; Шпак Е. Указ. соч. С. 45.

Данный подход, на наш взгляд, приемлем и для сделок с частями объектов жилой недвижимости.

Комната как объект сделки

Статья 558 ГК РФ не указывает такой объект жилой недвижимости, как жилая комната. И это правильно, так как квартира является неделимым объектом. Исключение представляют жилые комнаты в коммунальных квартирах. Конституционный Суд РФ признал их самостоятельными жилыми помещениями, приравняв их правовой режим к режиму квартиры в многоквартирном доме.

Он признал противоречащим Конституции РФ запрет на приватизацию жилой недвижимости в коммунальных квартирах (ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"). Суд указал, что при исключении отдельных жилых помещений недвижимости в коммунальной квартире из объектов приватизации законодатель исходил из задачи государственной жилищной политики по ликвидации коммунальных квартир как способа удовлетворения жилищных потребностей человека. Предполагалось обеспечить каждого человека отдельной квартирой (жилым домом). "Поэтому введение путем приватизации в гражданский оборот отдельных жилых помещений в коммунальной квартире как объектов частной собственности на том этапе реально могло бы отсрочить выполнение стоящей перед государством задачи. В настоящее время состояние экономики Российской Федерации, недостаток финансовых средств на социальные нужды не дают оснований рассчитывать на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида жилищного фонда социального использования". Однако законодатель в ЖК РФ убрал понятие "комната в коммунальной квартире". В ст. 16 ЖК РФ дается понятие комнаты. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Думаем, что в этом определении необходимо заменить слово "граждан" на словосочетание "физических лиц" исходя из указанных выше рассуждений.

Таким образом, предлагаем дать определение комнаты в следующей редакции: комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания физических лиц в жилом доме или квартире.

На основании изложенного предлагаем следующие понятия:

- жилое помещение - это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации);

- жилая недвижимость - строение (или его часть), предназначенное для постоянного проживания физических лиц, применительно к условиям данного населенного пункта, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные и иные потребности физических лиц, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения;

- жилой дом - капитальное, индивидуально-определенное здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, которое состоит из комнат, или квартир, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта;

- квартира в многоквартирном доме - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении, принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому учету;

- комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания физических лиц в жилом доме или квартире.

Предлагаем уточнить ст. 290 ГК РФ, сформулировав ее следующим образом: "Общее имущество дома, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, включает общие помещения (лестничные площадки и пролеты, вестибюли, коридоры, технические этажи, подвалы, чердачные и иные помещения); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включая придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства; ограждающие несущие и ненесущие конструкции (стены, перекрытия, крыша, фундамент, основание); оборудование, обслуживающее более одной квартиры (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное); отделочные улучшения; инженерные коммуникации и устройства".

Дата добавления: 2015-07-11