Читайте также:
|
|
Земля является одновременно средством производства и предметом труда, как средство производства земля имеет ряд особенностей непосредственным образом влияющих на ее оценку:
1.Естественная часть природы, не явл. рез-м предшествующего труда.
2.Абсолютно неподвижна, большая зависимость цены от местоположения.
3.Сохр натур форма в течение всего периода использования или неиспользования;
4.Потенциально ст-ть земли повышается из-за растущего дифицита ее, инфляцтт и прочих факторов;
5.Не м.б заменена никаким другим ресурсом;
6.Имеет специфическую полезность в каждом конкретном случае исп-я земельного участка;
7.С землей неразрывно связаны, расположенные на ней объекты, а именно здания, сооружения, дороги, т.е объекты созданные трудом чел-ка – улучшение.
При использовании земельных участков для предпринимат деят-ти, строит-ва, в первую очередь учитываются такие хар-ки как местоположение, размер, форма, контуры, подъездные пути, способы исп-я примыкающих территорий и т.д. При исп-й зем участков для с.х пр-ва, лесного хоз-ва, решающими явл физические св-ва земли, фор-е плодородие ее верхнего слоя.
В большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости ст-ть земельных участков входит в интегральную ст-ть всего имущественного комплекса
Однако во многих случаях возникает необходимость самостоятельной оценки участки:
1.При применении затратного подхода к оценке объекта недвижимости;
2.Для налогообложения земли;
3.При страховании;
4. При продаже зем.участков;
5.При ипотечном кредитовании;
6.При опред размеров арендной платы;
7.При опред нач. ст-ти на торгах.
6.05.10
Особенности земельных отношений в России
1991г. – принят Земельный кодекс РСФСР, установивший разнообразие форм собственности на землю, в т.ч. частную собственность.
1991-2001гг. – ликвидирована государственная монополия на землю;
- обеспечена регистрация прав граждан на земельные участки;
- осуществлен переход к платному землепользованию;
- созданы условия для гражданского оборота земли…
2001г. – Земельный кодекс РФ (ФЗ №136-ФЗ), разрешающий куплю-продажу земли.
В ЗК сохранено деление земель в РФ на 7 категорий.
Структура земельных ресурсов на 1янв. 2008г.
Категория земли | РФ, % | Арх.обл % |
Земли лесного фонда | 64,1 | 64,2 |
Земли с.х. назначения | 23,8 | 6,2 |
Земли водного фонда | 1,6 | 0,3 |
Земли населенных пунктов | 1,1 | 0,4 |
Земли особо охраняемых территорий | 1,9 | 1,2 |
Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения | 1,0 | |
Земли запаса | 6,5 | 15,7 |
В ЗК в главах 3-4 описаны виды собственности на землю и содержание иных вещных прав на землю. В 5 главе ЗК говорится об ограничении оборотоспособности земельных участков.
Оборот земель с.х. назначения регулируется отдельным ФЗ, этот закон появился 24 июля 2002г. №101-ФЗ. Покупаться и продаваться могут только участки должным образом сформированные и прошедшие кадастровый учет.
ГЗК (государственный земельный кадастр) – создается и ведется в целях информационного обеспечения: гос. и мун. упр-я зем рес-ми; гос. гонтроля за использованием и охраной земель; гос регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройство; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установление обоснованной платы за землю и т.д. ГЗК представляет собой систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и наличии расположенных на зем участках объектов.
Структура сделок с земельными участками на 1янв. 2008г.
Виды сделок | РФ, % | Арх.обл., % |
Аренда гос и мун земель | 80,3 | 96,3 |
Продажа гос (мун) зем уч-в | 5,2 | 0,9 |
Продажа между ФЛ и ЮЛ | 9,0 | 0,4 |
В настоящее время доля гос и мун собственности в РФ – 92,3%, Арх.обл. – 98,8%; собственность граждан 7,3% 1,1%, собственность ЮЛ – 0,4% и 0,1%.
Плата за землю и оценка земель
Использование земли в РФ является платным, формы платы за землю:
1.Змельный налог (платят собственники земли, землевлад-цы и землепользователи)
2.Арендная плата
Базой для определения земельного налога является кадастровая стоимость земли.
Определения кадастровой стоимости происходит с учетом так называемых оценочных показателей, т.е характеристик объектов, влияющих на его стоимость:
1) местоположение, доступность к центру, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения;
2)уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройство территории;
3) состояние окружающей среды;
4) ландшафтная ценность территории;
5) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействия чрезвычайной ситуации природного и техногенного характера.
Отличия кадастровой стоимости от рыночной
1.Массовость. Кадастровая оценка в отличии от рыночной не учитывает индивидуальных особенностей конкретного зем участка, кадастровая ст-ть выполняется на весь кадастровый квартал и переносится на каждый конкретный участок, входящий в этот квартал.
2.Долгосрочность, т.е кадастровая ст-ть фиксируется на определенную дату и исп-сь в течение определенного кол-ва последующих лет.
Методы определения рыночной стоимости земельных участков
Методы | область применения | условия применения | содержание |
1.Сравнения продаж | Застроенные и незастроенные зем.участки | Наличие инфо о ценах сделок (возможно цены предложения) с зем.уч-ми, явл аналогами оцениваемого | Определение эл-в сравнения (должны знать цены по аналогу): местоположение, окружение, целевое назначение, физ.хар-ки, транспортная доступность, инфраструктура → выявление отличий→ корректировки→определение рыночной ст-ти зем уч-ва. |
2.Метод выделения | Застроенные зем учки | Наличие инфо о ценах сделок с объектами недвижимости, включ зем уч-к, аналогичными объекту недвижимости, включ. оцениваемые зем уч-ки. | 1.определение рын ст-ти единого объекта недвижимости, включ оценив зем уч-к; 2.расчет ст-ти замещения или ст-ти воспроизводства улучшений зем уч-ка; 3. (1)-(2) |
3.Метод распределения | Застроенные зем уч-ки | Наличие инфо о наиболее вероятной доле зем уч-ка в рын ст-ти единого объекта недвижимости; | Ст-ть Зем уч-ка = Ст-ть единого объекта недвижимости включ ст-ть участка * долю зем уч-ка |
4.Метод капитализации зем ренты | Застроенные и незастроенные зем уч-ки | Возможность получения зем ренты от оцениваемого зем у-ка | 1.расчет зем ренты (сдача в аренду); 2.опред коэф-та капитал-ции; 3.ст-ть зем уч-ка = рента/коэф-т кап-ции |
5.метод предполагаемого применения | Застроенные и незастроенные зем уч-ки | Возможность исп-я зем уч-ка способом приносящим доход | 1.Определение величины Д и Р от исп-я зем уч-в; 2.опред ставки дисконта, учитыв риск инвестирования в зем уч-к; 3.Дисконтирование буд ден. потоков |
13.05.10
Дата добавления: 2015-11-04; просмотров: 56 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Оценка контрольных и неконтрольных пакетов акций | | | Доходный подход к оценке недвижимости |