Затратный подход

Этапы:

1)рассчитывается ст-ть приобретения свободной или имеющейся земли и ст-ть работ по его благоустройству;

2)опред ст-ть возвед новых аналогичных зданий и сооружений;

3) оценив все виды износа здан: физич, функцион, внешний4

4)ст-ть здания снижается на величину износа;

5)(4)+(1) к получ величине добавляется ст-ть зем участка.

Этап

Сущ разл спос опред ПВС (полной восстановительной стоимости) объекта Н:

1)метод сравнительной единицы

Примен по отношению к станд типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении

ПВС = ВСед(Восстановит ст-ть единицы) * Nед * К * Y (индекс инфл)

ВСед измер дан типа здания (руб/м3*м3; руб/п.м.*п.м.; руб/м2*м2

К – поправочный коэф-т, учитывает особ-ти конструктивного решения объекта Н, внутр оборудование, территориальные пояса и т.д.

20.05.10

ВСед:

А)сборники укрупненных показателей ВСт-ти (37 по отраслям) (УПВС)

Б)укрупненные показатели базовой стоимости стр-ва (УПБС) → в ценах на 01.01.2000 г.

2) 2 способ – метод разбивки по компонентам

Исп. показатели затрат по отдельным компонентам, здания, включая их установку.

Этапы расчета:

1)разбивка здания на отдельные компоненты (фундамент, стены, перекрытия, крыша);

2)расчет расх, треб для установки конкретного элемента на дату оценки;

3)суммирование поэлементно затрат (справочник)Фирма КО-ИНВЕСТ стенбарт издает инф-аналитич бюллетени.

3) 3 способ – сметный способ

Смета включает:

А)затраты на строительно-монтажные работы (основная з.пл-та строительных рабочих, ст-ть матер, конструкций, затрат на эксплуатац строит-во машин и механизмов (дост, монтаж, рем, Ам, мех-м обсл, з.пл. рабочих, отчисления, горюче-смазочные материалы), административно-хоз-е расходы, планов накоплен подрядчиков)

Б) Затраты на приобретение инженерн оборудования, производств инвентаря, проч затраты, связ со строительством

В) Прибыль застройщика

В наст время смета составляется в ценах на 1января 2000г.

4) 4 способ – индексный способ

Ст-ть объектов прин по балансу (БС) * индекс переоценки

3 этап – определение износа объекта недвижимости

Износ- снижение ст-ти объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

На практике чаще исп-ся метод разбивки на виды износа

ИЗНОС

- физический (устранимый и неустранимый)

- функциональный (устранимый и неустранимый)

- внешний (экономический,ешние воздействия) – неустранимый.

Устранимый износ – это такой износ при котором затраты на исправление дефекта меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый – это такой износ при котором затраты на исправление дефекта больше, чем добавленная ст-ть.

Опред-ся:

Дата добавления: 2015-11-04