Доходный подход к оценке недвижимости

- метод ДДП;

- метод капитализации (ДП (Приб) / K (ставка дисконта)

Метод ДДП применяется к объектам Н, приносящим доход и имеющим неравн ДП в разные периоды времени.

Этапы:

1)прогноз потоков будущих доходов,

2)расчет ставки дисконта,

3) опред PV (текущей стоимости буд потоков).

Метод капитализации применяется чаще.

Этапы:

1)опред потенциальный валовой доход (ПВД), который может принести выбранный объект – напр. Арендная плата * Sдв;

2)устанавливается величина дохода, которая м.б недополучена вследствие неполной занятости S ден или неуплаты части арендной платы;

3)На основе анализа фактических издержек по сод-ю недвижимости или издержек на данном рынке оценивают издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (коммунальные У, У по управлению, оплата договорных У, уборка помещения, бух, юр услуги и т.д)

4) (1) – (2) – (3)

5) (4)/К(коэффициент капитализации)

Сравнительный подход

- метод САП (сравнительного анализа продаж);

- метод ВРМ (валового рентного мультипликатора).

Метод САП

Этапы:

1)Исслед Р с целью сбора инфо о совершаемых сделках, котировках, предложениях по продаже объектов-аналогов

Сопоставимые объекты рассматриваются на том же сегменте Р

Осн критерии при выборе аналогов:

- права собственности;

- условия финансирования;

- местоположение;

- условия и время продажи;

- физические характеристики.

2)отбор инфо с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что произведенные сделки совершены в свободных рыночных условиях;

3)выбор подходящей ед измерения (напр, цена за 1м2 общей Sди или жилой площади, или Sди, подлежащей сдаче в аренду и др)

4)сопоставление оцениваемого объекта и аналога

Корректируется только стоимость сопоставимого объекта или аналога на основе принципа вклада.

5)определение ст-ти оцениваемого объекта

Виды поправок:

- процентная (напр, местоположение)

- денежная (абсолютная (сумма) и относительная (руб/м2))

Метод ВРМ

Валовой рентный мультипликатор – отношение ст-ти к потоку или действительному доходу.

Этапы оценки:

1)опред доход от оцениваемой недвижимости;

2)опред валовой рентный мультипликатор по аналогам, исх из недавн рын сделок

ВРМан = Цаналога / Потенц Вал Доход аналога (ПВДан) или Действительный ВД

3)Рассчитывается ст-ть оцениваемого объекта

Цоц = ВРМан * ПВДоц

К преимуществам сравнит подхода относятся:

1)простота применения;

2)он является статистически обоснованным.

Недостатки:

1)необход-ть активного РН;

2)трудности в поиске инфо (цены сделок);

3)внесение поправок.

Дата добавления: 2015-11-04