Принятие решения о строительстве торгового центра в городе Новоалтайске

Задания

- Изучить данные проведенных маркетинговых исследований.

- Принять решение о строительстве торгового центра (строить или нет).

- Обосновать решение данными из исследований.

- Разработать формат концепции торгового центра в г. Новоалтайске. Выделяют следующие виды форматов торговых центров: по масштабу – микрорайонный, районный, окружной, суперокружной, региональный, суперрегиональный; по профилю типа арендаторов – фестивал-центры, фитнес-клубы, торговые центры, торгово-развлекательные центры, торговые центры моды, аутлет-центры.

- Определить примерный перечень арендаторов торгового центра.

- Указать, какую еще информацию вы бы хотели использовать для решения этой задачи.

Результатом решения задачи должен быть ваш отчет, в котором вы не только отвечаете на поставленные выше вопросы, но и обосновываете именно такой свой вывод, пытаетесь убедить в его правильности. Решайте эту задачу практически, так как решали бы ее в реальной жизни, применяйте для решения знания, полученные на наших занятиях.

Торговый центр. Что это такое?

Начало нового столетия, кроме всего прочего, ознаменовалось для России еще и широким распространением по ее городам, большим и малым, крупных торговых центов. В странах с рыночной экономикой этот процесс начался значительно раньше, и торговые технологии, характерные для крупных торговых предприятий сформировались именно там. Содержание этих технологий отражается в определениях торговых центров. Поэтому есть смысл коротко ознакомиться с некоторыми из них. Так, в частности, в США под торговым центром понимают группу торговых предприятий, объединенных общим архитектурным решением, построенных на участке, который при проектировании, владении и управлении рассматривается как функциональная единица, определяемая расположением, размером и типом магазинов, а также зоной обслуживания, включающей в свой состав обязательную автомобильную парковку. По Госстандарту России (ГОСТ Р 51303–99,пункт 33) торговый центр – это совокупность торговых предприятий, и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Начиная, примерно, с середины прошлого века, идея и практика торговых центров постоянно развивается, совершенствуется. В результате, в их состав стали включать не только традиционные торговые предприятия. Теперь во многих случаях под торговым центром понимают совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании, которое находится в профессиональном управлении и позиционируется на рынке в виде одной функциональной единицы. Такой подход к организации торгового центра обеспечивает значительное повышение эффективности и результативности его деятельности.

Таким образом, организация торгового центра предполагает решение ряда конкретных задач. Во-первых, необходимо осуществить выбор наиболее подходящего для определенного типа торгового центра и благоустроенного для успешной его деятельности участка территории. Во-вторых, создание достаточно емкой автомобильной парковки. В-третьих, пожалуй, самое главное, разработку оригинальной концепции торгового центра, способной объединить всех арендаторов торговых площадей и обеспечить всем членам команды приемлемый уровень прибыли.

В России активное строительство концептуальных торговых центров (КТЦ) началось в Москве в середине 1990-х годов. Располагались они преимущественно в центре города, в местах большого скопления людей, которые, по замыслу разработчиков концепции, могли стать потенциальными покупателями. Однако такое месторасположение отнюдь не привело к успешному функционированию КТЦ, поскольку не все концепции первых подобных торговых центров оказались результативными. Ошибка заключалась в неправильном определении целевого потребителя и неправильном подборе пула арендаторов. Учитывая расположение, девелоперы пытались создать КТЦ, специализирующиеся на дорогих эксклюзивных товарах. Они не подумали о том, что оказывающиеся рядом с такими КТЦ люди, обычно имеют совсем другие цели, отличающиеся от посещения дорогих магазинов, и к свершению дорогих покупок не готовы. В результате в торговые центры стали заходить отнюдь не покупатели, а экскурсанты. Ошибка в определении целевых потребителей при построении концепции привела к тому, что первые торговые центры в Москве не окупились.

Концепция торгового центра: определение содержания и этапы разработки

К наиболее привлекательным территориям для создания КТЦ специалисты относят города с населением до 300 тысяч человек. Но некоторые эксперты называют цифры 100 – 500 тыс. чел. При этом, правда, они делают оговорку по поводу наличия высокой покупательной способности населения и низкой обеспеченности города торговыми площадями в расчете на 1000 жителей.

Первые опыты создания торговых центров в городах России однозначно свидетельствуют о том, что весьма важным обстоятельством (фактором), определяющим успешность функционирования создаваемого торгового центра, является его концепция, и появление концептуальных ошибок при их проектировании может приводить к тяжелым последствиям в ходе эксплуатации. Так что же такое концепция торгового центра?

В общем и целом, концепция торгового центра – это его конкретный формат, представляющий собой соответствие центра критериям места, времени и возможностей и учитывающий, при этом (!), действие ряда объективно существующих ограничений. Исходя из определения концепции, можно заключить, что она должна основываться на глубоких и разнообразных знаниях социально-экономической, политической, культурной среды, бизнес-окружения и т.п., что однозначно предполагает проведение методологически выверенных эпизодических маркетинговых исследований, отнюдь не завершающихся только сбором данных. Их результатом должны стать новые маркетинговые знания о среде, где должен возникнуть новый торговый центр, которые помогут разобраться в содержании ситуации, и принять непростое маркетинговое решение – быть или не быть конкретному торговому центру на данной городской территории. А если и быть, то, в каком концептуальном формате. Эти знания должны четко указать не только на критерии выбора решения, но и на их конкретные значения, они также должны подробно и точно отражать все возможные ограничения, которые могут препятствовать не только созданию самого торгового центра, но и успешному его функционированию впоследствии.

При разработке торговых центров рекомендуется руководствоваться следующими принципами:

§ принцип движения от общего к частному с последующим восхождением к общему: сначала должны решаться общие вопросы обоснования целесообразности строительства, а затем уже вопросы определения основных технических, объемно-планировочных, конструкторских, архитектурных и других решений и с обязательным обобщением на уровне единой идеи;

§ принцип системности: строгая и непротиворечивая увязка всех частей проекта торгового центра.

Разработку концепции торгового центра можно подразделить на два этапа. На первом из них организуется проведение эпизодического маркетингового исследования, направленного на выбор места и времени строительства. Здесь главными являются задачи по оценке места расположения КТЦ, уровня социально-экономического развития территории, уровня развития культуры потребления, времени введения в эксплуатацию торгового центра. На этом этапе важно определить, какие из перечисленных параметров следует использовать в качестве критериев, а какие в качестве ограничений.

Собранные по намеченным направлениям данные, если их правильно интерпретировать, позволят получить конкретные знания, касающиеся экономического потенциала оцениваемого участка, возможного дохода от деятельности торгового центра. Конкретными знаниями, полученными на этом этапе, должны быть и знания, представляющие портрет потребителя, позицию центра относительно цены, качества товара и услуг, ассортимента предоставляемой продукции, состава арендаторов и их зонирование. Все эти знания и можно положить в основу разработки концепции торгового центра, т.е. определить его специализацию и основные параметры. Другими словами, на этом этапе обосновывается, либо опровергается, экономическая целесообразность строительства торгового центра.

Второй этап – это разработка самой концепции торгового центра, т.е. формулирование главной идеи, которая выражается через его формат. При разработке концепции торгового центра нужно стремиться к тому, чтобы в ней были сбалансированы интересы трех сторон:

§ собственника;

§ арендатора;

§ покупателя.

Для собственника важна доходность и капитализация торгового центра как объекта коммерческой недвижимости, для арендатора – оборот и посещаемость магазина, а для покупателя – возможность свершения покупок в комфортных условиях.

Таким образом, первый этап можно назвать предварительным, поскольку на нем собираются данные и производятся знания, необходимые для обоснования решения – строить или не строить торговый центр в данных социально-экономических и географических условиях. Второй этап, если принято решение о строительстве торгового центра, можно назвать заключительным, поскольку на нем производятся знания для обоснования другого управленческого решения, ибо концепция торгового центра есть ни что иное, как специфическое управленческое решение, которое нужно разработать, обосновать и принять. Таким образом, на базе исследования, в подобных случаях, принимаются два важных решения: первое – о строительстве КТЦ; и второе – о его концепции. Каждое из них относится к категории сложных, незапрограммированных и принимаемых в условиях риска. А поскольку есть риск, то возможны и ошибки. И ошибки эти носят концептуальный характер, т.е. они касаются сущности осуществления торгового дела на данной территории, в конкретной социально-экономической среде. А коль скоро дело обстоит именно так, то заметить ошибки, свершаемые на этапах исследования и разработки решений очень трудно. Проявить же себя они могут только при эксплуатации торгового центра, когда исправить их либо уже невозможно, либо очень трудно (или дорого). Предотвратить же такие ошибки, или снизить вероятность их появления, можно посредством тщательной разработки методологической схемы исследования, которое, в общем и целом, предназначено для того, чтобы приоткрыть завесу тайны над «торговой атмосферой» той конкретной территорией, где предполагается создать еще одно торговое предприятие.

Методология маркетингового исследования по обоснованию строительства и разработке концепции торгового центра

Методологию эпизодического исследования, посвященного разработке концепции торгового центра, несмотря на всю сложность проблемы, можно представить простым перечислением исследовательских задач, которые необходимо решить в ходе его проведения, с последующим обозначением некоторых параметров этих задач, исходных данных для их решения, методов сбора данных и производства знаний. К числу таких задач, которые, являясь чрезвычайно объемными, больше похожими на самостоятельные исследования, можно отнести следующие:

1) анализ социально-экономических тенденций региона;

2) анализ уровня жизни населения;

3) анализ рынка недвижимости;

4) анализ производственной и социальной инфраструктуры города;

5) анализ потребительской культуры;

6) анализ существующей и перспективной конкуренции;

7) оценка целевого рынка торгового предприятия;

8) оценка земельного участка;

9) анализ месторасположения торгового предприятия.

В результате решения этих исследовательских задач появляются знания, на основе которых можно судить о целесообразности, или нецелесообразности, создания КТЦ (первое управленческое решение). И, если вывод получается положительным, т.е. торговый центр есть смысл создавать, тогда формулируется его концепция (разрабатывается и обосновывается второе управленческое решение).

Для того чтобы методологическая схема обрела ясность и точность, каждой из задач необходимо дать краткую характеристику. Во-первых, нужно определить, что следует ожидать от решения каждой из них. Во-вторых, какие данные для ее решения потребуются. В-третьих, какие методы сбора данных в ее решении можно (нужно) применить. В-четвертых, какие методы познания следует использовать, чтобы получить новое знание от решения этой задачи.

Первой задачей из представленного выше методологического списка является анализ социально-экономических тенденций развития территории (города, района). Понимание сферы социально-экономического развития города (а понимание и есть знание) позволяет судить об инвестиционной привлекательности находящихся в нем объектов социальной, промышленной и иной инфраструктуры и возможных направлений для дальнейшего их развития. Определение уровня социально-экономического развития позволяет также оценивать перспективность развития территории в соответствии с критериями, характеризующими эффективность и результативность деятельности создаваемого торгового объекта, а также делать прогнозы их влияния на новый объект городской инфраструктуры, т.е. собственно торговый центр. При этой оценке особенно важными показателями являются численность населения, ее структура, миграционные процессы, уровень среднемесячной заработной платы и темпы ее роста, уровень доходов на душу населения, количество занятых (безработных), показатели промышленного развития, объем инвестиций. Судя по содержанию этих показателей, все они относятся к вторичным данным и предполагают проведение обширного кабинетного исследования.

Важным и самостоятельным направлением маркетинговых исследований в решении вопроса о создании торгового центра является анализ уровня жизни населения. Очевидно, что чем выше уровень жизни, тем более доходной будет и деятельность торговых предприятий. Зависимость здесь прямая, хотя и непропорциональная. И установить ее, пытаясь найти ответ на вопрос строить или не строить торговый центр, безусловно, важно и нужно. Седлать это можно посредством проведения тех же кабинетных исследований, в которых нужно выяснить не только вопросы, касающиеся уровня доходов населения, но и структуры совершаемых жителями покупок и т.п. Однако в решении этой задачи одними кабинетными исследованиями, безусловно, не обойтись. Их нужно дополнить полевыми исследованиями, направленными на выяснение потребительских предпочтений и т.п.

В оценке социально-экономического развития региона важно сделать более или менее полный обзор рынка недвижимости, что предполагает анализ рынка жилья и коммерческих площадей. Выявление, в частности, таких показателей, как объем ввода жилья на территории региона (города) в год, обеспеченность торговыми площадями, позволяют делать выводы (производить новые знания) о перспективах динамики торгового оборота.

В общем и целом, потребительская культура населения какой-либо административно-территориальной единицы представляет собой совокупность исторически сложившегося уровня потребностей жителей, а также навыков, стереотипов и способов их удовлетворения. На формирование потребительской культуры города большое влияние оказывают действующие на его территории торговые предприятия и предлагаемый ими уровень обслуживания, а также присутствие на рынке отечественных и зарубежных торговых марок, торговых сетей. Формирование потребительской культуры происходит под влиянием и покупательского опыта, приобретаемого жителями данного города в крупных городах, где имеются большие магазины, превалируют другие формы обслуживания покупателей и т.п. Перечисленные факторы, безусловно, способствуют созданию в среде потенциальных покупателей (посетителей) торговых центров определенных требований к покупкам, касающихся ассортимента, качества, упаковки, уровня сервисного обслуживания.

Важным в определении привлекательности территории для строительства торгового центра с точки зрения уровня потребительской культуры является анализ товарной структуры потребительского рынка, рынка розничной торговли, а также оборот в сфере общественного питания, оценка сферы развлечений и спортивно-оздоровительного сектора, уровня сферы обслуживания. Важно, также, выявить (установить) психологические предубеждения, характерные для жителей города, определяемого его размерами и развитостью. Помимо этого нужно оценить влияние соседних городов, особенно крупных.

Анализ существующей и перспективной конкуренции включает в себя характеристику конкурирующих объектов, оценку предложения по сегментам, в частности, по возрастной структуре населения и т.п.

Также при анализе возможностей для строительства торгового центра в регионе необходимо проанализировать целевой рынок и выбрать целевой сегмент из потребительских групп, которые формируются по таким показателям, как возраст, уровень доходов, структура расходов, прогнозируемая частота посещений.

Еще одним показателем для успешной реализации проекта является оценка месторасположения будущего торгового центра: вблизи, каких общественно значимых мест он будет расположен, как это место соотносится с расположением жилых кварталов, транспортными магистралями города (дорогами, маршрутами городского транспорта, др.).

Выбор месторасположения торгового центра во многом определяется численностью и структурой контингента посетителей. Концептуальный формат центра разрабатывается также с учетом специфики района его размещения. Следует особо отметить, что в оценке месторасположения торгового центра, необходимо подробно описать собственно земельный участок, на котором предполагается расположить торговое предприятие. Здесь важны следующие показатели: характер местности, размер участка, уровень его благоустройства.

Месторасположение предполагает описание района и улиц размещения торгового центра; оценку прилегающих к участку территорий, включая объекты инфраструктуры; анализ транспортной и пешеходной доступности; оценку визуальной характеристики участка торгового центра; описание уровня развития коммерческой недвижимости в анализируемой зоне; описание перспектив развития территории.

Сбор вторичных данных по намеченным направлениям (задачам), их анализ и синтез, и применение к ним других методов познания (индукции и дедукции, абстрагирования и обобщения, системного подхода, диалектического метода, др.), позволят исследователям получить новые знания для разработки и обоснования решений, касающиеся, как целесообразности строительства торгового центра, так и его концептуального формата.

Город Новоалтайск: общая характеристика социально-экономического развития по результатам кабинетных исследований

Ниже, в обобщенном виде, представлены результаты обработки и анализа вторичных данных, которые были собраны в ходе кабинетных исследований г. Новоалтайску Алтайского края. Результаты анализа представлены с небольшими отступления от порядка, заданного списком задач исследования в предыдущем параграфе.

Социально-экономические тенденции развития города. Новоалтайск – город краевого подчинения. Он расположен в центральной части Алтайского края, в 12 км от его административного центра, г. Барнаула. Площадь территории Новоалтайска составляет 72,2 кв. км, а численность населения – 73889 человек.

Доля населения среднего возраста от 25 до 60 лет является наиболее значительной и составляет 55%. Возрастная группа от 18 до 25 лет составляет 22%, а доля населения в возрасте до 17 лет является наименее многочисленной – 17%. Население старше 60 лет – 6%.

Следует отметить, что в Новоалтайске, как и в других городах края, начиная с 1990-х годов, наблюдается естественная убыль населения. Тем не менее, общая численность населения Новоалтайска не сокращается, а увеличивается, прежде всего, за счет миграционного прироста населения, обусловленного близостью к краевому центру. Так, число прибывших в 2004 г. составило 1879 чел., в 2005 г. – 1746 чел., а в 2006 г. – 1602 чел. при этом число выбывших – 1330 чел., 1304 чел., 1413 чел., соответственно по указанным годам. Основной тенденцией в изменении возрастной структуры населения города является сокращение удельного веса молодежи, превышение населения старших возрастов над детским населением, что, конечно, не может не повлиять на выбор концепции нового объекта строительства, который должен быть четко ориентирован на определенный целевой рынок.

Есть прогнозы, что население Новоалтайска за ближайшие 20 лет увеличится до 100 – 105 тыс. человек. Таким образом, по критерию «количество населения» г. Новоалтайск можно отнести к числу привлекательных регионов для строительства торгового центра. Но, при этом, не нужно забывать и о том, что имеющаяся численность населения соответствует нижней отметке, которую указывают эксперты в качестве начальной для строительства подобных объектов. Это, естественно, не может не накладывать определенные ограничения на масштабы проекта.

Данные по развитию г. Новоалтайска почерпнуты из официальных опубликованных источников. Таких, как: «Программа комплексного социально-экономического развития муниципального образования городского округа г. Новоалтайска на 2008 – 2017 гг.»; «Свободная энциклопедия Википедия»: Новоалтайск (http://ru.wikipedia.org/wiki); «В Новоалтайске подготовлен генплан» (http://www.altapress.rustory/13998/).

Уровень жизни населения. Одним из критериев привлечения арендаторов на территорию нового торгового центра является доказательство достаточного уровня покупательской способности населения.

К ключевому показателю уровня жизни населения относится численность занятых в экономике города Новоалтайска, которая демонстрирует динамику роста. Всего в городе действуют 960 компаний различных форм собственности и секторов экономики, где занято свыше 25 тыс. чел. Малое предпринимательство стало неотъемлемым элементом экономики города, динамично реагирующим на изменение потребительского спроса. В этом секторе занято около 6 тыс. чел., а это каждый четвертый от общего числа занятых в экономике Новоалтайска. Администрация города обеспечивает благоприятные условия для развития бизнеса. В том числе проводит конкурсы инвестиционных проектов с целью субсидирования части банковской процентной ставки по привлекаемым кредитам. Так, например, общая сумма кредитов, выставленных на конкурс в 2009 г., превысила 10 млн. руб.

По уровню среднемесячных денежных доходов на душу населения, среднемесячной заработной платы на одного работника и темпов ее роста г. Новоалтайск опережает аналогичные средние показатели по краю. Среднедушевые доходы горожан за счет роста заработной платы, выплат социального характера, доходов от собственности, от предпринимательской деятельности по Алтайскому краю, в том числе и в г. Новоалтайске, составили на начало 2008 года 8001,0 руб. Для сравнения, среднемесячная заработная плата одного работника в г. Новоалтайске в 2006 г. составила 8684 руб., 2007 г. – 10885 руб., на январь – март 2008 г. – 12718 руб.

Как отметил начальник отдела развития инвестиционной деятельности Главного управления экономики и инвестиций Алтайского края А.А. Нагорнов, «при оценке социально-экономического состояния города необходимо учитывать динамику и градиент роста зарплаты и доходов населения». Относительно этого показателя следует отметить, что в г. Новоалтайске наблюдается снижение индекса прироста зарплаты и доходов. Так, по зарплате в 2007 г. рост составлял 25,3%, а в 2008 г. – уже 16,8%. Снижение темпов роста заработной платы населения является одним из показателей развития города и на фоне роста других не менее значимых, не может расцениваться в качестве тенденции к снижению темпов развития города в целом. При этом, учитывая характер сложившейся ситуации для всего края, снижение данных показателей отнюдь не ухудшило позицию г. Новоалтайска относительно других городов края. Так, рост доходов в Алтайском крае в 2007 г. составлял 18,8%, а в 2008 г. – 7,6%.

Все эти экономические составляющие позволяют поддерживать относительно высокий для края уровень жизни населения города.

Вместе с тем среднемесячная заработная плата в городе существенно ниже уровня показателей РФ и Сибирского федерального округа и составляют, соответственно, 87,7% и 80,9% соответственно. Практически не возрастает ее покупательная способность к уровню потребительской корзины, оборот платных услуг на душу населения – 42,8% от уровня РФ, оборот розничной торговли – 45,5% к уровню СФО и 38,3% – РФ.

Следует отметить, что за 10 лет объем инвестиций в основной капитал в действующих ценах вырос в 10 раз. По объему инвестиций на душу населения (7083 руб.) и ИФО (121,2%) г. Новоалтайск занимал четвертое место в крае в 2006 г. Отличительной особенностью 2007 года стал рост инвестиционной активности – так, в экономику и социальную сферу, а также на увеличение объемов жилищного строительства (в основной капитал), из всех источников финансирования было привлечено 870 млн. руб.

Также в 2007 г., по сравнению с 2006 г., наметилась тенденция к увеличению автотранспорта в г. Новоалтайске, в том числе, и легковых автомобилей (с 11231 шт. до 13093 шт.).

Все это свидетельствует о наличии тенденции увеличения покупательной способности жителей г. Новоалтайска, формировании благоприятных предпосылок для строительства торгового центра в этом городе.

Рынок недвижимости. Показателем активного развития города является объем ввода жилья, в соответствии с которым г. Новоалтайск занимает третье место в крае. В 2007 г. этот показатель составил 289 кв. м. на 1000 чел. населения, при этом темпы ввода жилья составили 120,2%. В настоящее время в условиях реализации национального проекта «Жилище» возник существенный спрос у частных инвесторов на строительство многоэтажного жилья в пределах территориального резерва для комплексного развития перспективной многоэтажной жилой застройки, расположенной в центральном и северном жилых районах города.

Инфраструктура. В соответствии с генеральным планом г. Новоалтайска планируется формирование нового компактного административно-делового центра города, дальнейшее развитие южного промузла в примыкании к Бийской дорожной развязке, строительство обводной дороги в районе поселка Рассвет. Эксперты выделяют следующие направления развития города: по мнению начальника отдела развития инвестиционной деятельности Главного управления экономики и инвестиций Алтайского края, «планируется запустить троллейбусы из Барнаула до Новоалтайска», что будет способствовать более тесной интеграции городов. Обсуждается, также, возможность объединения Барнаула и Новоалтайска в один город, но при этом эксперты отмечают, что никакие конкретные действия относительно решения этого вопроса пока еще никем не предприняты, и, очевидно, в ближайшее время эта идея не будет реализована.

Еще одним важным моментом является строительство дороги Северный обход. Эксперты считают, что транспортная развязка будет идти по северу через Обь и таким образом связывать Барнаул и Новоалтайск, что может способствовать развитию города в качестве логистического центра. В свою очередь заместитель председателя комитета по экономике и инвестициям г. Барнаула, начальник отдела программно-целевого управления и инвестиционной политики ставит под сомнение этот факт, приводя следующие аргументы: «Дорога будет располагаться немного севернее и как бы уходить в сторону, и, скорее всего, г. Новоалтайск окажется, как бы, между двух дорог». Следовательно, учитывая разные мнения по поводу развития транспортной структуры г. Новоалтайска и отсутствие каких-либо нормативно-правовых актов и проектов, подтверждающих развитие г. Новоалтайска в качестве логистического центра, можно сделать вывод, что перспектива развития города в данном направлении пока остается неясной. При этом предпосылки, к которым относится выгодное географическое положение города, развитая транспортная инфраструктура, говорят о потенциале развития этого муниципального образования именно в данном направлении.

Необходимо отметить, что экономику города определяют такие краевые лидеры производства, как «Алтайвагон», известный своей продукцией на всю Россию, «Алтай-кровля», «Новоалтайский завод железобетонных изделий», «Белоярский мачтопропиточный завод», «Новоалтайский завод мостовых конструкций», «ДСУ – 7» и другие предприятия.

Анализ показателей промышленного развития и потенциала г. Новоалтайска показывает, что его уровень является достаточно высоким среди муниципальных образований Алтайского края. Индекс промышленного производства в 2004 – 2006 гг. составил соответственно 113,1; 101,3; 100,4%, а в 2007 г. – 110,3%. Члены Совета администрации города отметили, что это пиковый показатель за последнее время, который позволил г. Новоалтайску выйти на второе место по краю.

Таким образом, все эти экономические показатели характеризуют относительно высокий для края уровень жизни населения города. По размеру среднемесячной заработной платы и темпам ее роста г. Новоалтайск занимает второе место в крае, по собственным доходам на душу населения – пятое, по вводу жилья – третье, но при этом такие показатели, как оборот розничной торговли и общественного питания, покупательная способность, существенно ниже показателей по России. В целом, учитывая тенденции к увеличению числа населения до 105 тыс. человек, рост покупательной способности и недостаточная обеспеченность населения современными торговыми площадями позволяют считать город привлекательным для строительства нового торгового центра.

Потребительская культура. Следующей предпосылкой является уровень развития потребительской культуры жителей города. На формирование и развитие культуры потребления жителей г. Новоалтайска наблюдается влияние соседствующего с ним г. Барнаула, где сфера торговли развита в большей степени. Опыт потребления товаров в краевом центре сформировал у населения г. Новоалтайска требования определенного уровня к ассортименту товаров и услуг, их качеству, уровню обслуживания. Эксперты отмечают, что осведомленность о потребительских требованиях и сложившихся привычках потребления у жителей г. Новоалтайска позволит сформулировать оптимальное предложение для покупателя, а, следовательно, создать конкурентоспособный торговый объект.

Существующая и перспективная конкуренция торговых предприятий. Учитывая, что новый торговый центр планирует предлагать разнообразные услуги (бизнес-центр, кафе, развлекательные услуги и др.), необходимо оценить объекты, способные составить конкуренцию в рамках рассматриваемого района.

Важнейшим показателем для определения привлекательности территории для строительства торгового центра является обеспеченность города торговыми площадями, норма которой, по оценкам экспертов, должна составлять, как уже отмечалось выше, 300 кв. м. качественной торговой площади в расчете на 1000 жителей. В г. Новоалтайске показатель обеспеченности торговыми площадями населения составляет 297 кв. м. Таким образом, показатель нормы обеспечения торговыми площадями в г. Новоалтайске практически достигнут, но при этом качественно организованной сферы услуг на данный момент нет.

В г. Новоалтайске, по состоянию на 2006 г., сложилась следующая структура потребительского рынка города: 198 стационарных предприятий розничной торговли, 132 киоска, 7 павильонов, 30 оптовых организаций. Количество стационарных магазинов в г. Новоалтайске за период 2004–2006 гг. выросло на 15%, их торговая площадь – на 31%, годовой оборот розничной торговли на 2006 г. составил 1888,3 млн. руб. Также необходимо отметить, что рынки города являются важной составной частью потребительского рынка. На их долю приходится около 28% всего розничного товарооборота. Активизируется работа по приведению рынков в надлежащее техническое и санитарное состояние.

По итогам же 2007 г. в г. Новоалтайске зарегистрировано 216 торговых предприятий. Наибольший удельный вес (86%) в формировании оборота розничной торговли остается за малыми организациями и индивидуальными предпринимателями. Для увеличения объемов торговой деятельности предприниматели совершенствуют формы и методы обслуживания, обновляют интерьеры магазинов, применяют сезонные и праздничные скидки. Доля продажи товаров на рынках остается высокой – около 15%. Годовой оборот розничной торговли в г. Новоалтайске в 2007 г. составил 2322695 тыс. руб., что на 123% выше предыдущего года. При этом необходимо отметить, что показатель прироста товарооборота существенно выше среднекраевого, который за аналогичный период составил 115,3% (по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю).

Показатель розничного оборота общественного питания в 2007 г., по оценки специалистов, в г. Новоалтайске невысокий, его темп прироста тоже ниже среднекраевых и составляет 105,4%, тогда как по краю – 113,4%. Невысокие значения данного показателя, по сравнению с существенным преимуществом розничного товарооборота в целом, свидетельствует о том, что жители г. Новоалтайска предпочитают потреблять такие товары, как одежда, аксессуары, косметика и др. Питаться же они предпочитают дома.

Оценка земельного участка и анализ месторасположения торгового предприятия. Торговый центр предполагается разместить в южной части города, в районе ул. Магистральной. Рядом, на расстоянии менее 100 м. от планируемого объекта, расположен обширный частный сектор. Данная территория застроена индивидуальной одноэтажной жилой застройкой, преимущественно носящей нерегулярный характер, плотность застройки зоны низкая, уровень благоустройства невысокий.

На северной стороне значительная площадь отведена под гаражи. Здесь расположены, также, строительные магазины различного профиля, автостоянка в пределах 3 – 5 мин. пешеходной доступности и две автобусные остановки на расстоянии 30 – 80 м. от нового объекта строительства, что свидетельствует о пешеходной и транспортной активности данного района.

На востоке построены жилые многоэтажные дома с административными помещениями и объектами социальной инфраструктуры, находящимися в пределах 10 – 15 мин. пешеходной доступности от нового торгового центра. Необходимо отметить, что в соответствии с генеральным планом застройки г. Новоалтайска эта часть города формируется как деловой и административный центр, вокруг которого сосредоточены компактные жилые микрорайоны, имеющие четкую планировочную структуру. Жилые постройки данного района представляют собой многоэтажные здания панельного типа, свидетельствующие о присутствии потенциальных клиентов с невысоким и средним уровнем доходов. Плотность застройки средняя, что говорит о потенциале территории для возведения новых современных зданий. С точки зрения привлекательности или эстетичности окружающего вида будущего объекта восточный сектор является наиболее живописным, поскольку именно здесь осуществляется строительство новых и современных зданий.

Северный и западный секторы наименее привлекательны, поскольку здесь сконцентрированы постройки складского типа, гаражи, что обусловливает отсутствие прогулочных зон вблизи торгового центра.

В целом уровень объектов инфраструктуры и жилых построек свидетельствует о том, что доход населения, проживающего в районе, соответствует среднему уровню. Анализ территории показывает целесообразность размещения на данной территории торгового центра, а недостаток, связанный с неприглядностью технического сектора, можно компенсировать за счет организации вокруг торгового центра комфортабельной зоны для прогулок. Расположение земельного участка для нового торгового центра представлено на рисунке 1.

Рис. 1. Расположение земельного участка торгового центра на карте г. Новоалтайска

Рассматриваемый участок весьма удобно расположен вдоль главной дороги, соединяющей две основные зоны города: территорию привокзальной площади и территорию «стройки». Наличие широких периферийных и радиальных магистралей обеспечивает свободный доступ к участку из двух частей города. Такое центральное расположение способствует большей доступности многих видов транспорта. Текущее функциональное зонирование обеспечивает хороший подъезд крупногабаритного транспорта (автобусов, грузовиков).

Объект нового строительства расположен в зоне, где в непосредственной близости отсутствуют исторические градостроительные доминанты, поэтому участок, отведенный под строительство, не регулируется режимами использования территорий, приближенных к памятникам историко-культурного значения.

Участок нового торгового центра находится между двумя основными частями города, на границе так называемого района «стройки», в результате здание будет просматриваться со всех близлежащих транспортных магистралей. Его покупателями, без преодоления сколько-нибудь значительных транспортных проблем, могут стать жители смежных микрорайонов города, ибо торговый центр будет находиться в пределах пешеходной доступности для многих жителей города.

В непосредственной близости к новому объекту строительства размещена автобусная остановка, которая является остановочным пунктом для тридцати маршрутов автобусов и маршрутных такси. Также рядом находится автостоянка. Помимо этого отведена площадь для стоянки машин в районе автомобильного супермаркета. В целом участок имеет хорошую транспортную доступность для будущих клиентов, которые могут добираться до КТЦ как на общественном транспорте, так и на автомобиле. При этом наличие названных объектов и месторасположение торгового центра, близкое к центральному, способствуют формированию пешеходной активности в посещении торгового центра. А наличие остановки, являющейся ближайшей для населения жилых застроек, создает предпосылки для формирования пешеходных троп, которые будут проходить непосредственно через новый объект строительства.

В целом анализ визуальной характеристики участка показывает, что, несмотря на неоспоримые достоинства этой территории (близкое расположение к жилым застройкам, отсутствие в непосредственной близости торговых объектов сходного формата, хорошая транспортная доступность и др.), существует недостаток, связанный с визуальным дискомфортом от ближайшего окружения участка (гаражи, складские помещения, хозяйственные корпуса). Данное обстоятельство требует дальнейшей работы от инициаторов проекта по минимизации этих недостатков. Пока можно сказать, что их, от части, можно компенсировать удачным стилевым решением самого будущего центра и концептуальным оформлением прилегающей территории.

Итоговое заключение по анализу вторичных данных. Основным фактором, сдерживающим строительство новых торговых центров и приход федеральных инвесторов на рынок г. Новоалтайска, является небольшая численность населения и недостаточный уровень социально-экономического развития города. Тем не менее, учитывая стремительный рост конкуренции торговых объектов в более крупных городах и, наряду с этим, увеличение благосостояния жителей г. Новоалтайска, можно предположить, что в городе формируются благоприятные предпосылки для развития торговли в этом городе. Чтобы более основательно утвердится во мнении, следует или нет создавать в г. Новоалтайске торговый центра, выводы, полученные посредством обобщения вторичных данных, следует дополнить результатами анализа первичных данных.

Полевое исследование: проведение опроса и первичная обработка данных

Сбор и анализ вторичных данных были дополнены обобщениями полевых исследований, которые проводились в форме опроса.

Генеральную совокупность представило население г. Новоалтайска в возрасте от 18-ти лет и старше (61328 чел.). Объем выборочной совокупности составил 384 чел. Выборка была организована, как детерминированная квотная. Деление на квотные составляющие было осуществлено по признакам пола и возраста: две трети из опрошенных составляли женщины (ибо они чаще посещают такие торговые предприятия), и одну треть мужчины; половина опрошенных – люди среднего возраста (40 – 50 лет), другая половина – представители других возрастных групп. Респондентам была представлена довольно обширная анкета, которая представлена ниже. Для экономии места в вопросах анкеты представлены и данные обработки всего массива анкет. Для лучшего восприятия сама анкета представлена обычным шрифтом, результаты обработки собранных анкет – жирным курсивом.

АНКЕТА

(и результаты обработки всего массива анкет)

Вы проживаете в г. Новоалтайске? 1) да – 100%; 2) нет – 0%.

1. Назовите город, в котором вы работаете?

г. Новоалтайск – 93%; 2) г. Барнаул – 5%; 3) другой город – 2%.

2. В каком городе Вы чаще всего приобретаете товары? (поставить галочку напротив каждого товара)

Наименование товара	3.1 г. Новоалтайск	3.2 г. Барнаул
1. Продукты	3.1.1. – 98%	3.2.1 – 2%
2.Бытовая техника	3.1.2 – 91%	3.2.2 – 9%
3. Мебель	3.1.3 – 91%	3.2.3 – 9%
4. Одежда	3.1.4 – 90%	3.2.4 – 10%
5.Предметы интерьера	3.1.5 – 93%	3.2.5 – 7%

Дата добавления: 2015-07-20