Источники и механизмы внешнего финансирования девелопмента в мировой практике

Главная особенность международной практики состоит в том, что основные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов: коммерческих и ипотечных банков, пенсионных и иных фондов, страховых компаний.

Указанная особенность носит принципиальный характер для понимания различий в мотивах и механизмах вложения средств в развитие недвижимости в России и в развитых странах Запада. На Западе в недвижимость «инвестируют», т.е. вкладывают в нее средства для извлечения дохода. В России пока недвижимость «окупают» через участие в финансировании проектов, т.е. вкладывают средства для приобретения и использования в дальнейшем самого объекта недвижимости.

Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:

• Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком

Этот вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу внедрения проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Однако для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Девелопмент, по определению, является процессом создания ценности, которой еще не существует при предоставлении займа.

В связи с этим ставка процента, по которой банки предоставляют кредит под строительство существенно выше, чем при долгосрочном финансировании; кроме того, банки нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа – например, страховании кредита.

· Долгосрочное финансирование

Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать коммерческий банк, но чаще это институциональные инвесторы.

Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Как правило, в форвардной сделке есть некий авансовый платеж, возможны промежуточные платежи (если покупатель финансирует строительство) и балансовый платеж в конце сделки, когда продавец получает права собственности на объект после окончания строительства.

Форвардные покупки часто практикуются западными фондами, т.к. позволяют покупать качественные объекты по более приемлемой цене, а также позволяют покупателю влиять на качество объекта. Минусом для покупателя может являться необходимость делать авансовый платеж по сделке, при том что доход возникнет только когда объект начнет функционировать.

Для продавца-девелопера форвардная продажа выгодна тем, что заранее понятны параметры его выхода из проекта. Под форвардные обязательства легче получить кредит, привлечь арендаторов и т.д. Недостатком для продавца является снижение цены продажи объекта.

· Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования

Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого института, деятельностью которого является: долгосрочное (ипотечное) финансирование (кредитование).

Механизм получения гарантий состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог объекта недвижимости после завершения его создания, либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название «выводящего обязательства», поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Механизмы краткосрочного кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммы по завершении срока кредита.

Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

· поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта);

· метод драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);

· система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства).

В конце 80-х годов девелоперы начали поиск новых форм финансирования развития недвижимости, основанных на со­единении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг.

Основные направления этих изменений - так называемые «юнитизация» и «секъюритизация» рынка недвижимости.

Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибы­лей от владения единицей собственности.

Секьюритизация рынка недвижимости находит свое выражение в выпуске ценных бумаг для фи­нансирования инвестиций в недвижимость. В качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта; однако в целях более высокой привлекательности для инвесторов все чаще выпускаются комбинированные ценные бумаги.

---

Дата добавления: 2015-11-16