Основы государственного регулирования на рынке недвижимости

Государственная власть в сфере недвижимости проявляется в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая нормативные и правовые акты. С другой – государство, являясь собственником значительного числа объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования распоряжения ими.

Механизмы государственного регулирования рынка недвижимости. Вме­шательство государства в рыночную экономику объективно обусловлено необходимостью вложения его ресурсов в развитие фундаментальных наук и созданием условий для безопасного и социально ориентированного предпринимательства, укрепление законности и правопорядка, защиту внешнеэкономических и внешнеполитических позиций страны.

Экономическая политика государства направлена на обеспечение стабильности, показателями которой выступают, в частности, максимальная занятость, отсутствие инфляции, рост экономики. Поскольку рынок недвижимости — неотъемлемая часть экономики страны, любые корректировки государственной экономической политики затрагивают все его сегменты.

Таким образом, государственное регулирование рынка недвижимости- это воздействие государства на деятельность хозяйствующих субъектов на рынке недвижимости для обеспечения нормальных условий функционирования рыночного механизма, а также решения со­циальных и экологических проблем.

Способы воздействия государства на рынок недвижимости различны.

Во-первых, на рынок недвижимости оказывают влияние общие механизмы государственного воздействия на экономику. Наиболее часто в общей системе государственного регулирования рыночной экономики выделяются инструменты кредитно-денежной политики, бюджетно-налогового регулирования, администрирования.

Во-вторых, в общей системе государственного регулирования экономики можно выделить отдельную подсистему, предмет которой — регулирование отношений в сфере недвижимости.

Государственное регулирование отношений в сфере недвижимости направлено на:

· надежное обеспечение прав и интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимости с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ;

· поддержание баланса общественных и частных интересов при
пользовании и обороте недвижимости;

· стимулирование эффективного использования недвижимости в экономической деятельности на всех уровнях экономической системы;

· обеспечение социальной справедливости в сфере недвижимостью.

В рамках системы государственного регулирования отношений и сфере недвижимости можно выделить такие направления, как:

· государственный учет недвижимости, оценка ее стоимости и регистрация прав на нее, в единстве создающие основу для эффективного воздействия государства и муниципалитетов на отношения, возникающие в обществе по поводу объектов недвижимости;

· регулирование землепользования: выделение категорий земель и установление для них различных режимов использования;

· регулирование городской застройки путем зонировании городских
территорий и создания системы ограничений, дифференцированных по видам территориальных зон;

· лицензирование отдельных видов деятельности на рынке и со здание системы саморегулирующихся организаций, обеспечивающих соблюдение квалификационных и иных требований професси­ональными участниками рынка недвижимости;

· создание системы технических нормативов и регламентов, обеспечивающих соответствие результатов деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (застройщиков, управляющих и пр.) градостроительным, экологическим и иным требованиям;

· налогообложение недвижимости и сделок с ней.

Кроме этого, государство может воздействовать на рынок недвижимости, используя:

Ø систему разного рода льгот, например, при налогообложении или
определении ставок арендной платы за объекты государственной
недвижимости;

Ø компенсации части жилищно-коммунальных платежей некоторым
категориям граждан как инструмент социальной защиты населения
на рынке жилищных услуг.

Государственный учет и регистрация прав на недвижимость. Основу системы государственного регулирования отношений в сфере недвижимости образуют учет недвижимости и регистрация прав на нее.

В России сформировалась система учета недвижимости, включающая технический учет объектов градостроительной деятельности, техническую инвентаризацию и кадастровый учет недвижимости.

Технический учет объекта недвижимости - количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить из других объектов недвижимого имущества.

Технический учет и техническая инвентаризация. В ходе технической инвентаризации устанавливаются границы земельных участком, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Техническая инвентаризация осуществляется на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, по управлению муниципальным имуществом;

Данные технической инвентаризации отражаются в паспорте жилищного фонда, жилого дома, жилого помещения, и на их основании проводится регистрация объектов. Единица технической инвентаризации — домовладение, отдельно стоящее основное здание. На каждый объект составляется учетно-техническая документация

Учет государственной недвижимости. Эффективное управление государственной и муниципальной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. Для этого местные администрации создают необходимые информационные системы и устанавливают порядок учета государственного и муниципального имущества, в том числе недвижимого, по данным которого формируется и ведется реестр государственной и муниципальной собственности.

Реестр государственной (муниципальной) собственности — государственная (муниципальная) информационная система, представляющая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и сведения о них.

Государственный кадастровый учет недвижимости.

Территория РФ, включая территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа. Кадастровый округ – часть территории РФ, в границах которой ведется государственный реестр земель кадастрового округа.

Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы, кадастровый район включает, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ.

Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал — наименьшая единица кадастрового деления территории. Кадастровый номер земельною участка состоит из кадастрового номеpa кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

К основным документам земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты.

Налогообложение недвижимого имущества. В государствах с развитой рыночной экономикой налоги используются как метод прямого управления бюджетными отношениями и косвенного (опосредованного через льготы и санкции) воздействия на производителей товаров, работ, услуг. С помощью налогов государство достигает относительного равновесия между общественными потребностями и ресурсами для их удовлетворения.

Общие принципы построения налоговой системы в России определены Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ).

Применительно к сфере недвижимости взимаются следующие налоги:

· водный налог;

· налог на добычу полезных ископаемых;

· налог на имущество организаций;

· налог на имущество физических лиц;

· земельный налог.

В Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ о бюджетной политике до 2010 г. указано на необходимость принятия главы НК РФ, регулирующей взимание единого налога на недвижимость с граждан, исчисляемого от рыночной стоимости объекта.

Начало этому процессу было положено в 1997 г. Федеральным законом от 20 июля 1997 г. № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери».

В соответствии с проектом закона налогоплательщиками признаются физические лица и организации, обладающие:

· недвижимым имуществом, входящим в состав жилищного фонда;

· гаражами, принадлежащими физическим лицам, а также гаражно-строительным кооперативам и ТСЖ;

· дачными и садовыми земельными участками;

· земельными участками, на которых находятся вышеуказанные объекты недвижимости

· земельными участками, выделенными под вышеуказанных объектов

Сегодня работа над законопроектом продолжается.

Дата добавления: 2015-11-16