Место и роль рынка недвижимости в экономической системе

Рынок недвижимости связан со всей экономической системой, и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и т.д. Рынок недвижимости связан с целой группой смежных рынков: финансов, подрядных работ, строительных материалов, рабочей силы и др.

С одной стороны, повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы и т. д., с другой – рынок недвижимости испытывает на себе влияние, прежде всего, финансового рынка, который является основным источником ресурсов для сферы недвижимости.

Существует две основные позиции по вопросу влияния инвестирования в недвижимость на развитие экономики:

1) сторонники рынка недвижимости утверждают, что инвестиции в нее стимулируют развитие экономики;

2) сторонники реальной экономии считают, что инвестиции в недвижимость означают отвлечение ресурсов из других секторов экономики.

Существует следующая взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости:

1) циклы не совпадают во времени;

2) спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике;

3) этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.

Причины несовпадения циклов: рынок недвижимости раньше чем другие реагирует на стоимость денег; так, увеличение стоимости денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей в первую очередь отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости в силу длительности создания объектов. Таким образом, возникает избыток предложения над спросом, что влияет на ситуацию в смежных отраслях экономики. В нижней точке цикла, в соответствии с риском, происходит перестройка рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и т. д. Затем, с ростом доходов и массой денег в обращении, спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается на состоянии и тенденциях развития экономики в целом.

Основными показателями изменений в состоянии рынка является:

1) количество сделок на рынке;

2) срок экспозиции объекта на рынке.

2.7. Взаимодействие «рынка капитала» и «рынка товаров» на рынке недвижимости

Двойственная природа недвижимости, тесная связь рынка недвижимости, финансового рынка и реального сектора экономики хорошо иллюстрируется следующей схемой, где показано как внешние взаимосвязи рынка недвижимости трансформируются в его внутренние закономерности.

Общая схема взаимодействия сегментов рынка. Исходные посылки анализа состоят в следующем:

♦ рынок недвижимости испытывает на себе влияние реального сектора экономики и финансового рынка;

♦ рынок недвижимости одновременно выступает как рынок капитала и как рынок используемых потребителями ресурсов;

♦ рынок недвижимости может быть подразделен на первичный и вторичный.

Задача состоит в том, чтобы понять влияние изменений различных факторов на взаимосвязь этих сегментов рынка, попытаться ответить на следующие вопросы:

1. Как уровень доходов населения, динамика деловой активности влияет на возможности населения по найму жилья?

2.Как влияет арендная (квартирная) плата на уровень цен на рынке недвижимости?

3.Как цены на рынке недвижимости влияют на объемы нового строительства?

4.Как новое строительство влияет на объем предложения на рынке?

5.Как изменения в предложении влияют на уровень арендной платы?

6.Как та или иная политика государства, ее направления и методы влияют на состояние рынка недвижимости?

Для ответа на эти вопросы рассмотрим следующую схему (рис. 3.4).

Цена 1м2 жилищного фонда (недвижимости)

Один из постулатов рыночной экономики гласит: спрос на капитальные блага определяется спросом на потребительские блага.

Поэтому исходный пункт анализа — рынок жилищных услуг, товаром на котором является услуга по удовлетворению потребности человека в жилище. Цена данной услуги — арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением.

Жилища могут не только арендоваться, но и покупаться для удовлетворения потребности в жилье, но арендная плата может быть, как известно, трансформирована в цену с использованием известной формулы:

P-R/I,

где Р - цена;

R - арендная плата (рента);

I - ставка капитализации.

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики.

Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов — уровня арендной платы и состояния экономики:

D= f (Rэ)

где D - спрос;

f - уровень арендной платы;

Rэ –экономика.

Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося жилого фонда (фонда недвижимости). Если в данный момент на рынке есть равновесие, то спрос должен быть равен предложению:

D = S,

где S — предложение.

Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая для инвесторов представляет собой доход от недвижимости, а значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.

Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами.

Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т. е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:

I = R/P.

Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть ряд факторов, которые определяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании ставку капитализации:

♦ специфику недвижимости как актива (стабильность дохода, относительная независимость доходности от инфляции и пр.);

♦ уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и пр.);

♦ ожидаемую динамику арендной платы;

♦ ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);

♦ уровень налогов на имущество;

♦ риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования), и пр.

Таким образом, величина необходимой ставки капитализации определяется под влиянием факторов как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.

На привлекательность недвижимости как актива, приносящего доход, существенное влияние может оказывать доходность государственных ценных бумаг. Сверхвысокие доходы по ГКО в России долго являлись фактором, отталкивающим инвесторов от рынка недвижимости. Но отказ государства от погашения ГКО и августе 1998 г. еще раз подчеркнул преимущества недвижимости как актива, обеспечивающего сохранность средств инвестора.

Для рынка недвижимости в целом характерна более низкая доходность (искупаемая большей стабильностью), чем для рынка корпоративных ценных бумаг. В развитых странах норма капитализации составляет 10-12 % (т. е. соотношение между ценой и годовой арендной платой примерно 8-10:1). В Великобритании среднегодовая доходность недвижимости за период с 1970 по 1997 г. составила 11,8 %, доходность по акциям - 16,1 %, по государственным облигациям-11,9%.

Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации, мы можем получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:

Р = R/I.

Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство будет начато лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на рынке цен.)

Цена нового жилья, следовательно, определяется функцией от затрат:

P = f (C).

где С — затраты.

До тех пор пока затраты на строительство будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (необходимо освоение новых территорий, увеличение цен на стройматериалы поставщиками, применение более прочных материалов при росте этажности и т. д.).

Когда затраты на строительство достигнут уровня цен на рынке недвижимости, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет прекращено.

Созданная недвижимость («валовые инвестиции») будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:

Sa = S*G,

где Sa— выбывший фонд;

G — норма амортизации.

Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в разные периоды отличаются, то абсолютная величина выбывающего фонда в разное время существенно разнится.

Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом:

S = С - Sa

Эта разница («чистые инвестиции») может иметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровне арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем — уменьшается (уровень арендной платы повышается).

2.8. Основное содержание процессов, происходящих в период становления на рынке недвижимости, факторы, определяющие специфику становления рынка недвижимости в РФ.

Основное содержание процессов, происходящих в период становления на рынке недвижимости, заключается в перераспределении имеющегося фонда недвижимости. Это перераспределение отражает общее направление переходных процессов в стране, заключающееся в перераспределении ресурсов и благ между различными слоями общества.

Перераспределение фонда недвижимости происходит по направлениям:

а) между различными слоями населения. Через перераспределение жилищного фонда реализуется общий принцип рыночной экономики - соответствия объемов потребления получаемым доходам;

б) между отраслями экономики. Через перераспределение коммерческой недвижимости проявляется соответствие роли и значимости различных отраслей экономики в условиях современного рынка;

в) между вариантами функционального назначения. Через перераспределение существующего фонда недвижимости по его функциональному назначению реализуется принцип наиболее эффективного использования недвижимости;

Факторы, определяющие специфику становления рынка недвижимости в РФ.

1. Общие социально-экономические факторы определяют становление рынка в целом. К их числу можно отнести:

а) резкая дифференциация в доходах населения;

б) сверхвысокие темпы инфляции;

в) политическая нестабильность;

г) неразвитость и нестабильность финансовой системы;

д) недостаток денежных ресурсов, оборотных средств предприятий.

2. Специфические для рынка недвижимости факторы включают:

а) Запаздывающее начало становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами. Так, рынок потребительских товаров в РФ начал легально развиваться в конце 1980-х годов; рынок товаров производственного назначения – на рубеже 1980 – 90х годов; финансовый рынок – с 1990 года. Рынок недвижимости начал формироваться после принятия законов «О приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О приватизации жилищного фонда», которые были приняты летом 1991 года, т.е. фактически с конца 1991 – начала 1992 года.

Отставание становления рынка сыграло двойственную роль, с одной стороны, облегчило высокие темпы развития на старте, а с другой – в силу нестабильности и необходимости значительных единовременных затрат – основным сегментом рынка являлся рынок жилья, а основными мотивами были: 1. потребительские; и 2. спекулятивные.

Развитие именно рынка жилья на начальном этапе становления сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности: ведущую роль играли посредники. Основными клиентами были покупатели со сверхвысокими доходами и продавцы – лица, проживающие в квартирах, представляющих интерес для покупателя, и не имеющие других возможностей для улучшения своего финансового положения. Главным способом расчета является оплата наличными, как правило, без налогового декларирования (в СКВ).

б) отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, что привело к следующим последствиям:

1) первоначальная легкость сделок способствовала быстрому росту их числа, особенно на рынке жилья;

2) возможность нарушения прав потенциальных пользователей недвижимости, отсутствие механизмов их защиты при проведении сделок, приводили к судебным искам, арестам и т. д.;

3) проведение сделок с недвижимостью под прикрытием сделок с Ценными Бумагами;

4) проведение сделок с прямым нарушением законодательства и интересов участников.

в) формирование рынка со «2» этажа – квартир и встроенных помещений. Рынок жилой недвижимости начал развиваться с 1992 года, рынок нежилых помещений с 1993 – 1994 года, а рынок городских земель – с 1995 года. Такое развитие означает отсутствие у собственников квартир прав по отношению к зданию, земельному участку.

г) Развитие рынка в отсутствии необходимой финансовой и рыночной инфраструктуры. Это породило следующие явления:

1) ограничение спроса на рынке, необходимость длительного накопления средств для ее приобретения;

2) повышенный уровень рисков в связи с отсутствием таких рыночных элементов инфраструктуры, как страховые компании, ипотечные банки и т. д.

2.9. Этапы становления рынка недвижимости в РФ и их характеристика

Становление рынка недвижимости в РФ охватывает период с 1991 по 1997 года и включает 3 этапа. Основные характеристики этапов представлены в таблице.

Характеристики этапа	1991 – 1993 «Начальный»	1993 – 1995 «Продвинутый»	1995 – 1997 «Завершающий»
1. Начальный уровень цен 2. Темпы роста цен     3. Соотношение D и S на вторичном первичном рынках 4. Прирост количества сделок 5. Состояние законодательной базы   6. Спектр предпринимательской деятельности   7. Типы недвижимости   8. Доля строительного рынка 9. Уровень конкуренции 10.Уровень рентабельной брокерской деятельности 11.Уровень рисов   12.Взаимодействие с рынком финансов	низкий сверхвысокий; 50 – 100% в год D>S D>S быстрый рост «правовой вакуум» риэлторы     жилая   незначительная низкий сверхвысокий, >50% высокий   практически отсутствует	высокий высокий; 50 – 30% в год   S>D D>S умеренный рост фрагментарность   + оценщики, девелоперы   жилая, коммерческая – 25 – 30%   25 – 30% умеренный высокий, 20 – 30% средний   единичные случаи	предельный стабилизация, дифляция относительно равны S>D стабилизация завершение формирования весь спектр     жилая, коммер-ческая, произ-водственная, земля ≈ 50% высокий относительно низкий, 10% относительно высокий начало взаимодействия

В настоящее время рынок недвижимости завершил процесс своего становления и находится в стадии начального развития. Это состояние отражается в следующих процессах.

1) Повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье.

2) Возрастание дифференциации в ценах (рост цен на жилье повышенной комфортности и снижение цен на типовое жилье, и жилье низкого качества. Диапазон цен будет расширяться, и находиться в диапазоне от 20-25 до 50 тыс. руб. за кв. м).

3) Развитие диверсификации деятельности фирм на рынке недвижимости и дифференциация фирм.

4) Снижение рисков на рынке недвижимости особенно при совершении сделок в силу следующих процессов:

-отказ фирм от несвойственных им функций;

-появление и развитие государственных и частных организаций, оказывающих информационные услуги на рынке недвижимости;

-развитие системы регистрации прав на недвижимость.

Дата добавления: 2015-11-16