Факторы, определяющие состояние и тенденции развития рынка недвижимости.

Исследование факторов, влияющих на состояние и тенденции рынка недвижимости, представляет собой достаточно сложную задачу в связи с их многообразием и неоднозначностью воздействия на рынок.

Прежде всего, необходимо выделить три уровня формирования факторов, влияющих на рынок недвижимости по мере приближения к объекту, который нас интересует:

- национальный уровень,

- региональный уровень,

- локальный уровень (уровень непосредственного окружения объекта).

Национальный уровень - наиболее отдаленный от объекта, а потому и самый абстрактный. Тем не менее, понимание рынка недвижимости должно базироваться на его анализе.

На национальном уровне можно выделить следующие группы факторов, влияющих на состояние, рынка недвижимости:

Ø Уровень социально-экономического развития страны (определяет динамику населения и бизнеса, а потому непосредственно оказывает влияние на активность на рынке недвижимости).

Ø Исторические традиции, особенности формирования правовых систем (например, особенности систем права в США и Великобритании по сравнению с системами, характерными для стран континентальной Европы проявляют себя и в отличительных чертах систем регистрации прав на недвижимость, особенностях налогообложения и пр.).

Ø Особенности господствующей в стране экономической доктрины, политики и идеологии. (Высокая доля частной собственности в жилищной сфере в США и Великобритании во многом обязана системе ценностей и экономической политике в этих странах).

Ø Особенности конкретного исторического этапа в развитии страны (например, влияние переходного характера современной российской экономики).

Ø Особенности текущей экономической политики (например, влияние супердоходности государственных ценных бумаг в России на объемы инвестиций в недвижимость).

Ø Степень развитости и особенности состояния финансовой системы (отсутствие "длинных денег" у банков и институциональных инвесторов, ориентированных на долгосрочные инвестиции - фактор, по-видимому более всего тормозящий развитие недвижимости в России).

Факторы национального масштаба определяют общие направления развития рынка.

На региональном уровне можно выделить ряд факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Наиболее важное значение имеют следующие их группы.

♦ Экономические:

· уровень и динамика доходов населения;

· дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

· уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловей активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

· доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

· состояние альтернативных и смежных рынков;

· цены на рынке недвижимости;

· уровень арендной платы;

· риски инвестиций в недвижимость;

· стоимость строительства;

· цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

♦ Социальные:

· уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

· уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

· уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

· уровень и тенденции преступности.

♦ Административные:

· налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

· зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

· правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т.д.);

· правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

♦ Условия окружающей среды:

· уровень развития инфраструктуры;

· обеспеченность транспортными сетями;

· экологическая обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. При этом направленность их влияния может как совпадать, так и быть противоположной для спроса и предложения.

Например, снижение доступности кредитных ресурсов (рост ставок процента) уменьшает возможности потребителя по приобретению недвижимости, т.е. ведет к снижению спроса (кривая спроса сдвигается влево) и увеличивает издержки строителей, т.е. снижает предложение на рынке (кривая предложения также сдвигается влево)

При одновременном движении смещение кривых в известной мере компенсирует друг друга, и в результате устанавливается новая цена равновесия, отличная от первоначальной.

Третий уровень анализа рынка - анализ непосредственного окружения объекта.

На этом уровне региональные тенденции проявляются и трансформируются в зависимости от конкретного местоположения объекта недвижимости.

Для недвижимости является чрезвычайно важным ее окружение. От окружения недвижимость может выиграть, но может и проиграть. Поэтому следующим шагом при исследовании рынка недвижимости является определение того, на каком этапе находится район расположения ее объекта: на этапе развития, стабилизации или спада.

Циклы деловой активности присущи локальным рынкам так же, как рынку недвижимости в целом.

Развитие - спрос превышает предложение, растут цены, что стимулирует активизацию сферы развития недвижимости, строительства.

Стабилизация - активно ведется новое строительство, спрос постепенно насыщается, между спросом и предложением поддерживается динамическое равновесие.

Спад - предложение превышает спрос, цены снижаются, падает рентабельность инвестиций в недвижимость, капитал уходит из сферы недвижимости, снижается предложение. Затем наступает новый цикл.

Важно определить, какое место занимает данный район с точки зрения региона в целом, как он вписывается в общие тенденции развития региональной экономики, какими преимуществами и недостатками обладает, какие типы недвижимости могут получить в нем развитие.

Анализ непосредственного окружения объекта позволяет определить, какой вариант использования недвижимости будет наилучшим образом вписываться в уже существующее окружение, а, значит, обеспечивать гармоническое взаимодействие с ним, что является основой для такого варианта использования, который в оценке недвижимости принято называть наилучшим и наиболее эффективным.

По сути, мы здесь имеем дело с проявлением общего принципа ценообразования в рыночной экономике - принципа комплиментарности, смысл которого сводится к тому, что цена товара растет в случае, если он дополняет уже присутствующие на рынке.

Следует иметь в виду, что новый объект недвижимости, появившись на рынке, сам становится частью окружения, и в зависимости от правильности решения может привести как к повышению, так и к снижению собственной ценности и ценности других объектов.

---

Дата добавления: 2015-11-16