Правове регулювання застави земельних ділянок

Застава земельних ділянок. У чинному законодавстві інститут застави розглядається в якості засобу забезпечення виконання зобов’язань. Одним з видів застави майна є іпотека. Іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, за умов якої земля та (або) майно (предмет застави) залишається у заставодавця або третьої особи, наприклад, орендаря. Окремим видом іпотеки є застава земельних ділянок, передбачена ст. 133 Земельного кодексу та положеннями Закону України “Про заставу”.

За договором про заставу землі одна сторона – заставодержатель, який є кредитором за зобов’язанням, що забезпечене іпотекою, - має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов’язанням з вартості заставленого нерухомого майна іншої сторони – заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця. Говорячи про заставу необхідно враховувати її природу та пам’ятати про наявність договору застави як вторинного зобов’язання, яке передбачає наявність основного зобов’язання, виконання якого і є основним завданням цих складних договірних правовідносин, що складаються в цій ситуації.

Сторонами договору застави земельних ділянок є заставодержатель, ця особа є кредитором за основним зобов’язанням, що забезпечується іпотекою. Другою стороною є власник заставленого майна, тобто боржник за основним зобов’язанням, що забезпечено заставою, або особа, що не бере участь в даному зобов’язанні. В тому випадку, коли заставодавець і боржник виступають не в одній особі, істотним для заставного правовідношення є сам об’єкт застави, а не ті правовідносини, які існують між таким заставодавцем і основним боржником. Відносини між заставодавцем та основним боржником можуть мати різноманітну природу, але безпосередньо до застави вони не відносяться. Тому припинення відносин в такій ситуації між заставодавцем і основним боржником не приводить автоматично до припинення відносин застави.

У ст. 133 Земельного кодексу зазначено, у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, таким чином заставодавцем земельної ділянки можуть бути лише зазначені суб’єкти земельних правовідносин. Виходячи зі змісту положень ст. 133, можна дійти висновку, що не можуть виступати у якості заставодавця такі суб’єкти правовідносин як держава, територіальні громади та державні і комунальні підприємства, оскільки останні не є власниками закріплених за ними земельних ділянок. За загальним правилом, також не може виступити в якості заставодавця орендар земельної ділянки.

Заставодержателем може бути будь-який суб’єкт права, якщо укладення договору іпотеки прямо не буде суперечити вимогам законодавства та буде відповідати його правосуб’єктності. Окремі вимоги до заставодержателів містяться стосовно такого їх виду як іпотечні банки. Вимоги щодо них будуть міститися у окремому законі. Застава за загальним правилом виникає в силу закону та договору, але в п. 1 ст. 133 Земельного кодексу мова йде саме про передачу громадянами та юридичними особами у заставу, тобто на підставі договору. Договір іпотеки земельної ділянки має бути складений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Недотримання цієї вимоги є підставою для недійсності договору про іпотеку земельної ділянки відповідно до положень ст. 47 Цивільного кодексу.

Вимоги, що забезпечуються іпотекою. Іпотекою забезпечуються виплати заставодавцем суми основного боргу за зобов’язанням, що забезпечено іпотекою. Іпотека може бути встановлена на забезпечення наступних зобов’язань – із кредитного договору, договору позики, із договору купівлі-продажу, оренди, піднайму, інших видів зобов’язань, також іпотекою може бути забезпечено виконання зобов’язання, що виникло із заподіяння шкоди тощо. Таким чином необхідно виходити з того, що іпотекою може бути забезпечено будь-яке зобов’язання, якщо це прямо не суперечить природі зобов’язання та не заборонено законодавством. Чинним законодавством висунута наступна умова до вимог, що можуть бути забезпечені заставою, - така вимога має бути дійсною.

Вимоги до суб’єктів іпотечних правовідносин з приводу земельної ділянки обумовлюють й особливості предмету застави. Ним можуть бути землі всіх категорій, крім тих, що можуть перебувати виключно у державній чи комунальній власності, та належать суб’єктам земельних правовідносин на праві приватної власності. Отже об’єктом застави може бути право приватної власності на земельну ділянку.

Предметом застави може також бути частина земельної ділянки, але для цього необхідно визначити межі тої частини ділянки, що буде передана у заставу, в натурі (на місцевості).

Об’єктом застави може бути також право на земельну частку (пай), але воно не згадується у Земельного кодексі у такому сенсі та регулюватиметься не правилами про іпотеку, а положеннями про заставу майнових прав.

Звернення стягнення на заставлену ділянку. За загальним правилом право звернення стягнення на предмет застави виникає у заставодержателя, якщо в момент настання терміну виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, воно не буде виконано (ч. 1 ст. 20 Закону “Про заставу”). Згідно з ч. 6 ст. 20 цього Закону звернення стягнення на заставлене майно здійснюється за рішенням суду, а також на підставі виконавчого напису нотаріуса, якщо інше не передбачене законом або договором застави. Постановою Кабінету Міністрів України від 29 червня 1999 року затверджено Перелік документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, відповідно до нього безспірному порядку відбувається стягнення заборгованості за нотаріально посвідченими угодами, що передбачають сплату грошових сум, передачу або повернення майна, а також право звернення стягнення на заставлене майно. Для одержання виконавчого напису подаються оригінал нотаріально посвідченої угоди, документи, що підтверджують безспірність заборгованості боржника та встановлюють прострочення виконання зобов'язання[19]. При цьому слід враховувати, звернення стягнення на заставлене майно є правом, а не обов'язком заставодержателя.

Порядок реалізації заставленого майна спеціалізованими організаціями через аукціон (публічні торги) визначається чинним законодавством, зокрема, ст. 21 Закону “Про заставу” та відповідними нормами Закону України "Про виконавче провадження" з урахуванням особливостей, передбачених Земельним кодексом. Зокрема, п. 2 ст. 139 зазначено, що звернення стягнення на земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, допускається у випадках, коли у власників таких ділянок відсутнє інше майно, на яке може бути звернене стягнення, якщо інше не запропоновано власником земельної ділянки. Як зазначає В.В. Носік, це правило слід застосовувати і при вирішенні судом питання про зверненні стягненні на земельну ділянку як об’єкт застави[20].

Не викликає сумнівів вірність цього твердження в ситуації, коли разом з ділянкою заставлено інше майно, реалізації якого достатньо для задоволення вимог заставодержателя. Але в іншій ситуації, як здається, слід враховувати природу цієї вимоги та зміст ст. 20 Закону “Про заставу”, оскільки в момент настання терміну виконання основного зобов’язання, заставодавець набуває право звернення стягнення лише на предмет застави. Лише у випадках, коли суми, вирученої від продажу предмета застави, недостатньо для повного задоволення вимог заставодержателя, він має право, якщо інше не передбачено законом чи договором, одержати суму, якої не вистачає для повного задоволення вимоги, з іншого майна боржника в порядку черговості, передбаченої законодавством України.

Як вже зазначалось, звернення стягнення на заставлене майно є правом, а не обов’язком заставодержателя. Тому справи зі спорів, пов'язаних з невиконанням боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання (наприклад, за позовами про стягнення відповідних коштів з боржника або поручителя чи гаранта) повинні бути розглянуті по суті незалежно від того, чи реалізував кредитор (заставодержатель) це право. При розгляді подібних справ не викликає сумнівів стосовно необхідності застосування положень ст. 139 Земельного кодексу.

Окремо слід розглянути ситуацію у разі звернення стягнення на предмет застави, яким є будівля чи споруда, згідно зі ст. 37 Закону “Про заставу” заставодержатель як набувач майна має право на одержання земельної ділянки відповідно до законодавства України.

Раніше чинне земельне законодавство для вирішення подібної ситуації користувалось правилом ст. 30 Земельного кодексу 18грудня 1990 року, відповідно до якого при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходило і право власності або право користування земельною ділянкою. Як зазначалось в §2 цієї глави, у новому Земельному кодексі інакше врегульовані ці відносини, але правила ст. 120 не містять чіткої відповіді щодо врегулювання подібних відносин при примусовому відчуженні права на споруду (будівлю). Тому, як здається, в чинному земельному законодавстві не надається право в разі звернення стягнення на будівлі чи споруди при їх іпотеці на займану ними земельну ділянку, якщо сама земельна ділянка разом зі спорудою чи будівлею не визначена як об’єкт застави. Новий власник земельної ділянки буде вправі лише вимагати встановлення земельного сервітуту для обслуговування та користування об’єктом нерухомості.

Дата добавления: 2015-10-13