Види та зміст цивільно-правових угод щодо земельних ділянок

Реформування відносин власності на землю, впровадження права приватної власності на землю, відокремлення від права державної в самостійну форму право комунальної власності, що в остаточному варіанті покликано створити регульований ринок земельних ділянок, ставить перед теорією та практикою земельного права нові завдання щодо регулювання цих відносин.

Останні десятиріччя розвитку земельного права пануючим у питанні визначення юридичної долі земельної ділянки був принцип – земля наслідує долю будови. Такий підхід не є типовим для сформованого ринку землі, а також множинності режимів володіння та користування землею. Для сформованого ринку землі є адекватною і природною ситуація, коли право власності на земельну ділянку належить одній особі, в той час як право власності на зведену (розташовану) на ній будову належить іншій особі, причому останній належить речове або інше право (крім права власності) на саму земельну ділянку.

В світлі зазначеного, примітним є те, що творці нового Земельного кодексу відмовились від застосування принципу “земля наслідує долю будови”, зазначивши в п. 1 ст. 120 ЗК, що “при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди”. В такій ситуації нове звучання та значення набувають правочини (угоди), спрямовані на визначення юридичної долі земельної ділянки[7]. В юридичній літературі зміни, що відбулись, спричинили відновлення категорії земельно-правових угод (правочинів).

Поняття угоди не міститься серед норм земельного права, тому необхідно виходити з положень Цивільного кодексу, в якому під правочинами (угодами) розуміються дії осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відносно земельно-правових угод в юридичній літературі відсутня єдність щодо визначення обсягу цієї категорії. В цілому, слід відносити щодо земельно-правових угод дії по встановленню, зміні або припиненню цивільних прав та обов’язків з приводу землі як природного об’єкту та нерухомого майна; мова йдеться про договір купівлі-продажу земельної ділянки, її дарування, міну, заставу; в якості самостійного виду земельно-правових угод автор розглядає угоду щодо внесення земельної частки у статутний фонд сільськогосподарського підприємства. Не є правочином спадкування, оскільки спадкове правовідношення це таке цивільне правовідношення, що виникає за наявності мінімум двох юридичних фактів (див. §3 цієї глави). Якщо давати широке тлумачення поняттю земельно-правової угоди, то до них слід віднести всі цивільно-правові угоди, об’єктами яких є земельні ділянки або окремі права щодо них. З прийняттям нового Земельного кодексу кількість таких угод значно збільшилась. Це пов’язано, наприклад, з введенням нового земельно-правового інституту – земельного сервітуту, який може бути встановлений на підставі відповідної угоди.

Характерною особливістю, яка дозволяє об’єднати всі угоди щодо земельних ділянок у категорія земельно-правових угод, є те, що об’єктом їх є окремі права на земельні ділянки, а також те, права, на встановлення, зміну або припинення вона спрямована, відповідно виникають, змінюються або припиняються після державної реєстрації прав за нотаріально посвідченими в обов’язковому порядку угодами.

Класифікація земельно-правових угод. Угоди, об’єктами яких є права на земельні ділянки, можуть бути класифіковані за різними підставами. В залежності від обсягу прав, які передаються від власника ділянки до контрагента за угодою (та мети самої угоди), угоди можна підрозділити на:

- угоди, спрямовані на передачу прав власності та відчуження земельної ділянки;

- угоди, спрямовані на передачу окремих повноважень власника або на обмеження власника (землекористувача) в реалізації ним окремих повноважень (договір застави, договір на встановлення сервітуту тощо). За договором застави земельна ділянка, за загальним правилом, залишається у володінні та користуванні власника (або уповноваженої ним особи), але суттєво обмежуються його повноваження щодо розпорядження земельною ділянкою, а заставодавець набуває переважне право вимоги на задоволення своїх вимог за рахунок заставленої ділянки. Інший приклад – договір про встановлення земельного сервітуту. В силу змісту договору про встановлення земельного сервітуту власник слугуючої земельної ділянки не зобов’язується до вчинення будь-яких активних дій, а навпаки, зобов’язаний не використовувати окремі, належні йому повноваження, пов’язані з використанням та (або) володінням земельною ділянкою, на яку встановлено обтяження.

У Земельному кодексі міститься ст. 132, в якій висунуто вимоги до змісту всіх угод про перехід права власності на земельну ділянку. Перераховані умови можна визначити як суттєві, тобто такі умови, які є необхідними та достатніми для того, щоб договір вважався укладеним і, таким чином, здатним спричинити виникнення прав та обов’язків у сторін. Суттєвими, за загальним правилом, визнаються на підставі застосування об’єктивного критерію наступні умови: умови про предмет угоди; умови, що визнаються суттєвими в законі або іншому нормативному акті; умови, які є необхідними для договорів даного типу; всі необхідні для даного договору умови. Відповідно до суб’єктивного критерію істотними визнаються також всі ті умови, відносно яких за заявою однієї з сторін має бути досягнуто згоду. Поряд з суттєвими у договорі можуть міститися звичайні та випадкові умови, але законодавець використовує та відповідно розкриває зміст лише суттєвих умов.

В разі відсутності домовленості сторін відносно однієї з суттєвих умов договір вважається таким, що не відбувся, тобто неукладеним. Тому викликає обґрунтовані сумніви вірність точки зору В.Ф. Жаренко про те, що відсутність в угоді однієї з передбачених ст. 132 Земельного кодексу умов є підставою для визнання договору недійсним[8]. По-перше, для оспорювання юридичної дії подібного договору немає необхідності застосовувати правила про недійсність угод. Якщо сторони не узгодили якусь з ряду суттєвих умов, це буде означати, що відсутній відповідний юридичний факт (договір – правочин (угода)), а це значить, що не виникають наслідки цього факту – відповідні правовідносини. По-друге, ототожнення договорів, що не відбулись, з недійсними є досить спірним за суттю, оскільки договір, що не відбувся, - це з юридичної точки зору завжди “ніщо”, тобто не викликає ніяких наслідків, а недійсна угода все ж викликає настання певних спеціальних наслідків, передбачених у законі. Якщо ж настали певні наслідки (виконаний договір тощо), то зацікавлена сторона має застосувати не правила про недійсність угод, а конструкцію безпідставного збагачення[9].

Дата добавления: 2015-10-13