Практическое занятие (6 часов).

ТЕМА № 10. Удостоверение сделок.

План

1. Общие правила удостоверения сделок.

2. Формы и виды сделок с недвижимостью..

3.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Взаимодействие нотариусов и органов, осуществляющих государственную регистрацию.

4. Требования к правоустанавливающим документам на недвижимость по форме и содержанию. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества.

5. Удостоверение договоров залога и ипотеки (залога недвижимости). Особенности нотариального обращения взыскания на заложенное имущество.

6. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

7. Удостоверение доверенностей: формы, виды, сроки. Передоверие.

8. Удостоверение завещания.

Методические рекомендации:

Цель практического занятия: дать комплексную характеристику форм, видов и правил удостоверения сделок.

Задачи практического занятия:

Анализ общих правил удостоверения сделок; правовой анализ отдельных форм и видов сделок с недвижимостью; правовой анализ вопросов взаимодействия нотариусов с органами государственной регистрации; правовой анализ нотариального удостоверения договоров залога и ипотеки, договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, доверенностей, а также завещания. Получение студентами практических знания посредством составления процессуальных документов и решения ситуационных задач.

Практические знания и умения, которые должны быть получены студентами:

1) знания условий и порядка удостоверения сделок;

2) знание видов сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

3) умение удостоверить договор;

4) умение удостоверить доверенность;

5) умение удостоверить договор ренты и пожизненного содержания с иждивением;

6) наличие представления о функциях нотариуса при удостоверении сделок

7) наличие представления о последовательности совершения нотариального действия

8) умение решать практические задачи, составлять процессуальные документы, анализировать, сопоставлять различные точки зрения ученых, изложенные в научных трудах;

9) умение подводить итоги, делать выводы по обсуждаемому вопросу.

Самостоятельная работа студентов в ходе подготовки к практическому занятию предполагает изучение рекомендуемой учебной и научной литературы по теме: «Удостоверение сделок» конспектов лекций, подготовку устных выступлений по всем вопросам плана практического занятия.

1. Общие правила удостоверения сделок содержатся в ст. 53-57 Основ законодательства о нотариате.

2. Сделки с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки. Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если: совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности; волеизъявление не соответствует подлинной воле; нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации; сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий; сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах: устной; письменной.

В устной форме сделка возможна: если законом или соглашением не установлена письменная форма; для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность); для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

3. Нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство или совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационный орган). Если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает свидетельство о государственной регистрации права, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их указанным лицам.

Документы, необходимые для представления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляются нотариусу лицами, обратившимися за совершением нотариального действия. Порядок представления документов на государственную регистрацию устанавливается Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также осуществлении иных действий, предусмотренных настоящей статьей, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса, предусмотренные настоящей статьей, осуществляются без доверенности.

4. Помимо базовых правоустанавливающих документов, каковыми являются договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и свидетельства о праве на наследство и ряд других, правоустанавливающими документами на недвижимое имущество могут являться достаточно редкие документы, например: соглашения об уплате алиментов, когда в счет причитающихся алиментов, алиментнообязанное лицо передало в собственность лица, имеющего право на получение алиментов, недвижимое имущество; соглашения об отступном, согласно которому какое-либо гражданско-правовое обязательство прекращается предоставлением взамен исполнения передачей должником в собственность кредитора недвижимого имущества; договоры передачи недвижимого имущества в собственность в счет причитающейся участнику общества с ограниченной ответственностью доли в уставном капитале общества в связи с выходом его из этого общества; исполненные договоры аренды недвижимого имущества с правом его выкупа и многие другие.

Удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества без правоустанавливающего документа недопустимо. Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, необходимость государственной регистрации сделки и права возникает в случае оформления следующих видов сделок: договоров купли-продажи жилого помещения, в том числе доли в общей собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК); договоров мены жилых помещений, в том числе доли в общей собственности на жилые помещения (ст. 567 ГК с отсылкой к гл. 30 ГК); договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК); договоров дарения любого недвижимого имущества, в том числе доли в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК); отказа одаряемого принять дар в виде недвижимого имущества до передачи ему дара в случаях, когда договор дарения зарегистрирован (ст. 573 ГК); договоров пожертвования любого недвижимого имущества (ст. 582 ГК по аналогии со ст. 574 ГК); договоров ренты, в том числе договоров пожизненного содержания с иждивением, по которому передается недвижимое имущество (ст. 584 ГК); соглашений об изменении и расторжении вышеуказанных сделок (ст. 452 ГК).

В названных случаях на правоустанавливающем документе учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть проставлен штамп регистрации соответствующей сделки, а также выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на основании ее перехода права.

В ряде случаев государственной регистрации подлежит только право с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Подобный порядок регистрации распространяется на все вещные права, названные в ст. 216 ГК, в том числе и на случаи перехода права собственности и других прав в результате сделок и иных актов, даже если на необходимость государственной регистрации перехода прав по ним в законе прямо не указано.

К таким случаям возможно отнести: приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК); приобретение права собственности членами жилищных, жилищно-строительных, гаражно-строительных, дачно-строительных кооперативов, полностью внесшими паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК); решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество, об определении доли в праве собственности на недвижимое имущество, о разделе общего имущества супругов и т.п.; свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (в том числе пережившему супругу), выданные нотариусом; соглашения о разделе общего имущества супругов; соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности или о перераспределении долей в долевой собственности на недвижимое имущество; брачные договоры, если предметом их является передача недвижимого имущества; соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов передается в собственность недвижимое имущество; раздел имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК); выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал; переход прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК); передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном; переход права собственности по исполненному договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа его арендатором; иные предусмотренные законом случаи возникновения права собственности.

Помимо правоустанавливающих документов и документов о государственной регистрации на отчуждаемое недвижимое имущество при нотариальном удостоверении договоров истребуется справка бюро технической инвентаризации о технической характеристике отчуждаемого недвижимого имущества.

5. Нотариус при удостоверении договоров отчуждения и залога должен проверить принадлежность отчуждаемого или закладываемого имущества на праве частной собственности отчуждающему лицу, не проживает ли в отчуждаемом или закладываемом помещении несовершеннолетний, если проживает, то в этом случае должно быть в обязательном порядке получено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение или залог жилого помещения. Право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено одним из следующих документов: свидетельством о праве собственности и договором передачи, заключенным гражданином с уполномоченными на то органами; свидетельством о праве собственности на землю, выданным земельным комитетом; нотариально удостоверенным (или засвидетельствованным коммунальным органом за время 1931–1936 гг.) дого вором купли-продажи квартиры, дома (в том числе с условием пожизненного содержания продавца), земли и иной недвижимости, дарения, мены;

- нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке (договором о праве застройки, договором о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве частной собственности), а также договором о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквартирного жилого дома; копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

- актом о демуниципализации дома; свидетельством о праве на наследство; свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; исполнительным листом или копией вступившего в законную силу решения суда, подтверждающих право собственности на недвижимость;

- регистрационным удостоверением.

В местности, где проведена инвентаризация, помимо правоустанавливающего документа на отчуждаемый дом (часть дома), квартиру нотариус, если стороны пожелают нотариально удостоверить сделку, истребует справку бюро технической инвентаризации, оформленную в соответствии с инструкцией «О порядке заполнения справок, выдаваемых бюро технической инвентаризации собственникам индивидуальных жилых домов (частей домов) для представления в нотариальные конторы при оформлении сделок».

6. Нотариусу при удостоверении договора ренты необходимо установить, что предмет, субъектный состав, содержание договора не противоречат требованиям закона. Нотариусу в процессе удостоверения договора ренты следует руководствоваться п.2 ст. 585 ГК РФ, в соответствии с которым, в зависимости от способа передачи имущества к договорам ренты субсидиарно должны применяться правила о купле-продаже или дарении. Нотариусу при удостоверении договора ренты следует разъяснить плательщику ренты, что рента обременяет недвижимое имущество, поступающее в собственность плательщика. Обременение заключается в следующем: плательщик ренты как собственник имущества может распорядиться им по собственному желанию, а именно произвести продажу, дарение, мену, включить в наследственную массу, но на приобретателя переходит обязанность выплаты рентных платежей.

7. Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

8. Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и лично представленные ими нотариусу. Удостоверение завещаний через представителей не допускается. При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество. Нотариус в случае получения уведомления об отмене завещания, а равно получения нового завещания, отменяющего или изменяющего составленное ранее завещание, делает об этом отметку на экземпляре завещания, хранящемся у нотариуса, и в реестре регистрации нотариальных действий. Уведомление об отмене завещания должно быть нотариально удостоверено.

Дата добавления: 2015-08-18