Читайте также:
|
|
Анализ коэффициентов можно использовать для сравнения альтернативных вариантов инвестиций и выбора того варианта, который обещает наибольшую выгоду. Мониторинг постоянно изменяющихся коэффициентов дает возможность обнаружить слабые стороны менеджмента и использования капитала с тем, чтобы привести коэффициенты к определенному желаемому уровню, при котором достигается баланс между безопасностью и риском.
1. Коэффициент улучшений Ку – указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения.
где Сзд - стоимость зданий, сооружений, передаточных устройств; Сс - общая стоимость собственности.
2. Коэффициент собственного капитала КС.К. – доходность на вложенный капитал владельца
где СК – стоимость собственного капитала
3. Коэффициент покрытия долговых выплат КПД
, где ДО - ежегодные платежи по обслуживанию долга
4. Мультипликатор валовых рентных платежей или валовый рентный множитель ВРМ – показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу. В качестве знаменателя также используют ПВД (до вычета потерь от недоиспользования), либо ДВД (за вычетом потерь от недоиспользования).
где Цп – цена покупки собственности
5. Коэффициент капитализации
Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.
где | Сн | – | стоимость объекта недвижимости, ден.ед.; Rо - общий коэффициент капитализации, %. |
Коэффициент капитализации – это ставка, которая будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций.
Методы определения коэффициента капитализации:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
метод прямой капитализации.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
ставка доходности инвестиции (капитала) – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части актива.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата. Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации).
Способы возмещения инвестированного капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
где | п | – | оставшийся срой экономической жизни; RУ - ставка доходности инвестиций. |
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
где | F3n,Y | – | фактор фонда возмещения (SFF); Y = R - ставка дохода на инвестиции. |
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
где Y6 – безрисковая ставка процента.
6. Ипотечная постоянная
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается
где | ИП | – | ипотечная постоянная (Rm); ИК - сумма ипотечного кредита. |
где F3 n,Ym – коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита (по Инвуду).
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонду возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
где | ДП | – | годовой денежный поток до выплаты налогов (RТСF); |
где | d0 | – | фактор изменения стоимости собственного капитала; |
* = 0 | – | при рекапитализации по методу Ринга; | |
* = Yе | – | по методу Инвуда; | |
* = Yб | – | по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода) | |
Yе | – | ставка дохода на собственный капитал, | |
Ym | – | ставка дохода по ипотечному кредиту. |
Общий коэффициент капитализации (смешанного или инвестированного) капитала определяется как средневзвешенное значение:
Rо = КИЗ × ИП + (1 – КИЗ) × Rе где КИЗ – коэффициент ипотечной задолженности.
7. Коэффициент ипотечной задолженности
Коэффициент ипотечной задолженности КИЗ – показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности.
В действительности этот коэффициент показывает отношение заемных средств к цене и для застроенного объекта он называется коэффициентом отношения кредита к стоимости.
С точки зрения заемщика, данный коэффициент характеризует уровень левереджа – чем он выше, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже – тем больше доля собственного капитала инвестора.
С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества.
Дата добавления: 2015-08-03; просмотров: 55 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Правила определения ПВД, ДВД, ЧОД | | | Оценка эффективности привлечения заемных средств (финансовый левередж) |