Договоры строительного подряда. Инвестиционное обязательство.

По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК).

Данный договор является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

По договору строительного подряда работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ. Во-вторых, на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обычным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ.

Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:

- строительство определенного объекта и передача последнего заказчику;

- реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику;

- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику.

Понятием "предмет договора строительного подряда" охватываются также следующие действия заказчика:

- создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;

- принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ;

- уплата обусловленной цены за выполненные работы.

Предмет договора строительного подряда включает в себя действия сторон по приобретению и (или) использованию земельного участка, необходимого для строительства (реконструкции) соответствующей недвижимости. Согласно п. 1 ст. 747 ГК заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, который по своей площади и состоянию должен соответствовать условиям договора строительного подряда, а при отсутствии таковых - обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. В этих целях заказчик может приобрести земельный участок у граждан или юридических лиц в собственность или по договору долгосрочной аренды.

Другой необходимой предпосылкой заключения договора строительного подряда является получение необходимых административных разрешений на возведение соответствующего объекта строительства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания или сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам). Выдача разрешений на строительство, а также на ввод объектов в эксплуатацию относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 8 Градостроительного кодекса).

Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства.

Заключение и исполнение договора строительного подряда составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование. Инвесторы могут сами, от своего имени выступать в договоре строительного подряда в качестве заказчика либо уполномочить на это в силу инвестиционного договора иное лицо, обычно - специализированную организацию, представляющую их интересы, но формально действующую от своего имени. В роли инвесторов могут выступать также заказчик и подрядчик по договору строительного подряда, в том числе действующие в качестве соинвесторов.

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ.

Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным подрядчиком, который в свою очередь привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на проведении определенных строительных работ, - субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заключаются договоры строительного субподряда. Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК), а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Вместе с тем в случаях, когда объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов или оборудования для строительства либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ. При общей презумпции возложения риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства на подрядчика бремя доказывания названных обстоятельств, очевидно, лежит на подрядчике.

Кроме того, для того чтобы получить оплату всей предусмотренной сметой стоимости строительных работ при названных обстоятельствах, подрядчик должен также доказать, что, обнаружив непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материалов или оборудования либо возможность неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его ошибочных указаний, он незамедлительно предупредил заказчика об этом и приостановил проведение работ по строительству объекта. В противном случае указанные обстоятельства не могут служить основанием требования подрядчика об оплате ему стоимости выполненных строительных работ (п. 2 ст. 741, п. 1 и 2 ст. 716 ГК).

Права и обязанности сторон.:

- права и обязанности сторон, связанные с подготовкой, уточнением и изменением технической документации и сметы строительства;

- права и обязанности сторон по обеспечению строительства и осуществлению строительных работ;

- права и обязанности сторон в области контроля и надзора за выполнением строительных работ;

- права и обязанности сторон в области сотрудничества контрагентов;

- права и обязанности сторон по сдаче-приемке результатов работ;

- права и обязанности сторон по оплате строительных работ.

В отношении инвестиционного обязательства:

По мнению Б.В. Муравьева, «наиболее правильно понимать под инвестиционным обязательством не всякое предпринимательское обязательство, а только лишь то, участниками которых являются инвестор и заказчик, в соответствии с которым инвестор обязан передать, а заказчик обязан принять инвестиции и за счет них в интересах инвестора обеспечить строительство, а после его окончания и принятия объекта в эксплуатацию передать его инвестору». Б.В. Муравьев считает «основанием возникновения инвестиционного обязательства в строительстве может служить договор между инвестором и заказчиком». Кроме того, автор отмечает, что "инвестиционный договор в строительстве характеризуется двумя существенными условиями. Одно из них, устанавливающее обязанность заказчика обеспечить вложение инвестиций в строительство объекта недвижимости, характерно для описанного в законодательстве обязательства из договора на оказание возмездных услуг. Второе же условие об обязанности заказчика передать построенный объект недвижимости инвестору.

А.П. Сергеев указывает, что «инвестиционный договор заключается в тех случаях, когда инвесторы привлекают к выполнению функций заказчика третьих лиц и "по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика... и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора».

Антипова О.М. считает, резюмируя доводы авторов, что инвестиции в строительство, как правило, неразрывно связаны с инвестициями в строительные ресурсы, подрядный договор часто, помимо обязательства по производству работ, включает элементы других обязательств, в том числе элементов купли-продажи. Такие элементы могут проявляться, в частности, при обеспечении строительства иждивением подрядчика.

При строительстве иждивением подрядчика инвестор не покупает у подрядчика материалы, а компенсирует подрядчику стоимость материалов, утраченных им во исполнение принятой перед инвестором обязанности - обеспечить строительство своими материалами. Инвестиционный взнос в интересах инвестора в данном случае так же, как и в отношении самих работ по строительству, вносит подрядчик на основании соответствующего обязательства, включенного в договор подряда.

Дата добавления: 2015-07-20