Вопрос 2. Ремонт помещений и конструкций отеля.

В процессе технического обслуживания здания отеля оценивается не только его физический износ, но и его функциональное устаревание. В зависимости от состояния помещений и от уровня соответствия параметров его элементов нормативам, принятым в гостиничной индустрии, планируются работы по ремонту или реконструкции. Всю совокупность работ по ремонту и реконструкции можно структурировать и разделить на два основных блока:

• планово-предупредительные ремонтные работы; т.е. работы и мероприятия по проведению текущих и капитальных ремонтов с определенной периодичностью в целях поддержания эксплуатационных параметров отеля в течение нормативного срока службы с учетом его физического износа;
• ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик отеля для предотвращения или устранения морального износа здания в целях повышения эффективности его использования.

Планово-предупредительные ремонтные работы ориентированы на поддержание здания отеля в технико-эксплуатационном состоянии, соответствующем его текущей восстановительной стоимости, которая определяется затратным оценочным подходом. Основной целью организации и проведения ремонтных работ является максимизация рыночной стоимости, которая определяется на основе оценки доходов от эксплуатации отеля. К работам планово-предупредительного характера в большей степени относятся текущий и капитальный ремонт, к ремонтным работам по улучшению — капитальный ремонт и реконструкция.

Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также устранение мелких повреждений и неисправностей в конструкциях и оборудовании, возникающих в процессе эксплуатации объекта. По видам производимых работ различают:

• текущий профилактический ремонт (ТПР), необходимость в котором выявляется заблаговременно и который планируется заранее;
• текущий непредвиденный ремонт (ТНР), выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.

К ТПР относятся ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнения и простая окраска фасадов, лестничных пролетов и т.п. Годовые и квартальные планы профилактического текущего ремонта составляют по результатам технического осмотра здания на основе описей работ. Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и повышения долговечности здания.

Кроме ТПР и ТНР в зданиях отелей могут также выполняться:

• аварийный ремонт — при ликвидации последствий аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями;
• охранно-поддерживающий ремонт — в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены, но могут представлять опасность для людей.

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций, а также инженерно-технического оборудования здания в связи с их физическим износом и разрушением. В необходимых случаях такой ремонт выполняется также для устранения последствий функционального устаревания (морального износа) конструкций и для повышения уровня благоустройства.

Следует отметить, что эффективность работы системы управления эксплуатацией здания, основанной на механизмах и алгоритмах функционирования перечисленных блоков, а также составляющих их бизнес-процессов, проектов и принимаемых управленческих решений, может быть измерена на основе общеиспользуемых методов оценки доходов и стоимости недвижимого имущества отеля.

Дата добавления: 2015-07-16