Порядок проведения оценки залогового имущества

Оценка залогового имущества вне зависимости от его типа проводится в три этапа:

Этап 1. Определение рыночной стоимости залогового имущества. Необходимо отметить, что рыночная стоимость в процессе оценки определяется на момент заключения договора кредитования.

Этап 2. Определение залоговой стоимости объектов имущества, предлагаемых в залог. Залоговая стоимость определяется путем пересчета рыночной стоимости с учетом залоговых дисконтов, рисков, ликвидности залогового имущества и других значимых факторов. Стоит учитывать тот факт, что понятие залоговой стоимости четко не прописано в российском законодательстве. Поэтому основой при исчислении залоговой стоимости становятся внутрибанковские инструкции залоговых подразделений и методики, принятые у специалистов оценочных компаний. Основными стратегиями здесь являются уход от риска (все возможные издержки по содержанию и реализации имущества банк учитывает в залоговой стоимости) и управление рисками (при определении залоговой стоимости учитываются не только риски, но и варианты оптимального выхода из ситуации).

Этап 3. Определение прогнозной оценки залоговой стоимости объектов на момент их возможной продажи на торгах. Для этого залоговая стоимость, определенная на предыдущем этапе, корректируется с учетом ожидаемого накопления износа и темпов инфляции.

Но… на любом из указанных этапов может быть допущена ошибка, просчет, форс-мажор, случаются, также и случаи мошенничества. Ссудная задолженность становится просроченной, а банк вынужден предпринимать меры по ее возврату. Одна из таких мер, но не самая популярная и первоочередная к применению, – реализация залогового имущества.

Следует также иметь в виду, что оценка предмета залога должна быть не ниже размера обеспечиваемого залогом обязательства, в противном случае будет отсутствовать обеспечительный характер залога (если только залогом не обеспечивается часть основного обязательства, сумма которого равна оценке предмета залога)

А так же, при принятии имущества в залог следует помнить положения ст. 348 ГК РФ, которые предусматривают, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное заемщиком нарушение обеспеченного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Главным принципом управления рисками обеспечения является их идентификация и строгое соблюдение установленных процедур, требований, направленных на снижение рисков при принятии и мониторинге имуществом, предоставленным в залог банку.

Определяются следующие виды рисков, связанные с имуществом, предоставленным в залог банку:

риск неправильной оценки вида имущества – риск, связанный с достоверностью и объективностью оценки;

риск обесценивания имущества – риск связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога во время срока действия договора залога. Стоимость предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону, при этом чаще всего изменение происходит именно в меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральным износом самого предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости предмета залога может привести к тому, что в случае необходимости его реализации Банк не сможет полностью вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.

риск утери (или повреждения) заложенного имущества – риск, связанный с владением, надлежащим хранением и эксплуатацией имущества, с полной или частичной потерей предмета залога своих качественных свойств, что в итоге приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога;

риск обесценения заложенного имущества – риск, связанный со снижением рыночной стоимости данного имущества;

риск недостаточного срока имущества – риск, связанный со спецификой принятия в залог отдельных видов активов, которые невозможно реализовать в течение достаточно короткого периода времени с минимальной потерей в стоимости;

риск юридических проблем в оформлении имущества – риск, который основан на возможных юридических и законодательных трудностях для оформления предлагаемого Обеспечения;

риск сложности контроля имущества – риск, связанный с надлежащим контролем сохранности количественных и качественных характеристик имущества;

риск недостаточности информации на момент оформления имущества в залог и (или) принятия гарантии - риск, основанный на возможном наличии у гаранта, залогодателя требований третьих лиц, которые не были учтены на момент оценки либо наличие у предмета залога характеристик, которые не были выявлены на дату оценки, например, скрытых дефектов, конструктивных особенностей и обременений правами третьих лиц либо;

риск низкой ликвидности имущества – риск, связанный с покупательской привлекательностью отдельных видов активов, которые невозможно реализовать в течение достаточно короткого периода времени с минимальной потерей в стоимости;

риск низкой надежности гаранта, поручителя – риск, связанный с ухудшением финансового состояния и не возможностью удовлетворения требования Банка;

риск невозможности взыскания имущества и (или) гарантии – риск, связанный с отсутствием доступа вместо хранения предмета залога, самого предмета хранения в определенном договором месте и юридических оснований для обращения взыскания либо наличием ареста банковских счетов и (или) требований третьих лиц;

риск признания сделки недействительной – риск, подразумевающий наличие существенных нарушений, допущенных в процессе оформления залоговых правоотношений, в результате которых стало возможным признание договора залога недействительным или отказ в его регистрации;

Раздел 3. Качество обеспечения кредита и его влияние на размер создаваемого резерва по ссудам

Дата добавления: 2015-07-15