Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Метод сравнения продаж.

Читайте также:
  1. G. Методические подходы к сбору материала
  2. I. Методический блок
  3. I. Методы исследования в акушерстве. Организация системы акушерской и перинатальной помощи.
  4. I. Общие методические требования и положения
  5. I. Организационно-методический раздел
  6. I.9.1.Хемилюминесцентный метод анализа активных форм кислорода
  7. I.Организационно-методический раздел

Рсчет производится не в виде табл., а в произвольной формы.

Для объекта оценки необходимо подобрать 3 аналога, по которым известна цена. Основные требования: сопоставимая капитальность, срок ввода в эксплуатацию, внешнее состояние совпадает.

Далее из стоимости объекта необх.вычилсить = рыночная стоимость объекта без земли.

Далее определить Полную восстановительную стоимость из всех 3 аналогов: путем сметы или ОПВС.

Далее разделить ПВС на рыночную. Определим % износа по 3 аналогам.

Все 3 полученных значения необходимо взвесить, исходя из сопоставимости объектов аналога, получим единый

 

Раздел. Функциональный износ и внешний.

Признаки функционального износа, оцениваемого здания:

Несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различные оборудования, необходимые для нормальной эксплуатации объекта в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Причины функционального износа- недостатки, требующие добавление элементов, недостатки требующие замены или модернизации объектов либо сверх улучшение.

В основном расчет функционального износа производится методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии.

Также этот подход применим для зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, но в которых размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам- аналогам, в отличии от величины эксплуатационных затрат.

Внешний износ – в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев явл. неустранимым по причине неизменности местоположения объекта недвижимости. Но в ряде случаев может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применятся след. методы:

1.М. капитализации потерь в арендной плате – предполагает сравнение с объектами аналогами по величине арендной платы. Требования к объектам – аналогам – сопоставимое физическое состояние и отличающиеся от объекта оценки местоположением. Т.о. определив разницу, мы считаем её внешним износом, капитализируем и находим абсолютное значение.

2.М. парных продаж. Основан на анализе, имеющееся ценовой инвормации по недавно проданным аналогичным объектам. Предполагается, что аналоги отличаются только экономическим износом.

3.М. срока экономической жизни

 


Дата добавления: 2015-07-15; просмотров: 91 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Тема 1. Основные положения и задачи при оценки технического состояния объекта недвижимости. | Оценка окружающей среды и её влияние на основные конструктивные элементы зданий. | Оценка целесообразности затрат на ремонт и реконструкцию здания. | Тема. Новшества вводимые ФЗ «о техническом регулировании» №184 ФЗ от 27.12.2002г. | Тема 3. Дефекты строительных конструкций. | Тема. Оценка аварийности строительных конструкций. |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Пример Расчета| Виды товарной экспертизы

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.007 сек.)