Метод сравнения продаж.

Рсчет производится не в виде табл., а в произвольной формы.

Для объекта оценки необходимо подобрать 3 аналога, по которым известна цена. Основные требования: сопоставимая капитальность, срок ввода в эксплуатацию, внешнее состояние совпадает.

Далее из стоимости объекта необх.вычилсить = рыночная стоимость объекта без земли.

Далее определить Полную восстановительную стоимость из всех 3 аналогов: путем сметы или ОПВС.

Далее разделить ПВС на рыночную. Определим % износа по 3 аналогам.

Все 3 полученных значения необходимо взвесить, исходя из сопоставимости объектов аналога, получим единый

Раздел. Функциональный износ и внешний.

Признаки функционального износа, оцениваемого здания:

Несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различные оборудования, необходимые для нормальной эксплуатации объекта в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Причины функционального износа- недостатки, требующие добавление элементов, недостатки требующие замены или модернизации объектов либо сверх улучшение.

В основном расчет функционального износа производится методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии.

Также этот подход применим для зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, но в которых размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам- аналогам, в отличии от величины эксплуатационных затрат.

Внешний износ – в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев явл. неустранимым по причине неизменности местоположения объекта недвижимости. Но в ряде случаев может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применятся след. методы:

1.М. капитализации потерь в арендной плате – предполагает сравнение с объектами аналогами по величине арендной платы. Требования к объектам – аналогам – сопоставимое физическое состояние и отличающиеся от объекта оценки местоположением. Т.о. определив разницу, мы считаем её внешним износом, капитализируем и находим абсолютное значение.

2.М. парных продаж. Основан на анализе, имеющееся ценовой инвормации по недавно проданным аналогичным объектам. Предполагается, что аналоги отличаются только экономическим износом.

3.М. срока экономической жизни

Дата добавления: 2015-07-15