Способы управления объектом недвижимости жилого назначения

В настоящее время управление недвижимостью является одним из наиболее динамично развивающихся видов предпринимательской деятельности на рынке. Профессиональные его участники этого рынка интенсивно используют накопленный в мире опыт подобной деятельности с учетом существующих на отечественном рынке "правил игры" для достижения стратегической цели управления - наиболее эффективного использования объектов недвижимости в интересах значительно возросшего за последние два десятилетия числа собственников.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

- Частный (ведомственный) жилищный фонд.

- Государственный жилищный фонд.

- Муниципальный жилищный фонд.

В соответствии с жилищным законодательством РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Жилищные услуги - это услуги, которые оказывает предприятие (исполнитель) по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно - гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов коммунального назначения.

ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию общего имущества на следующих лиц: согласно ст. 30 ЖК РФ - на собственников жилых помещений возложено бремя содержания своего жилого или нежилого помещения и общедомового имущества в соответствующем многоквартирном доме.

Предоставлением жилищных услуг по поручению собственников жилого фонда осуществляется исполнителем – Управляющей компанией, Товариществом собственников жилья (ТСЖ), Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), непосредственно выполняющего работы по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания в соответствии с установленными параметрами, эксплуатационными показателями и режимом работы его конструкций, инженерных систем и технических устройств, их наладке и регулированию, устранению аварий и недостатков, содержанию придомовой территории, контролю их состояния.

Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила и нормы технической эксплуатации).

По поручению собственников жилищного фонда функция управления жилищным фондом может возлагаться на управляющую компанию. Управляющая компания обеспечивает предоставление потребителю и совместно с ним проживающим лицам жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая компания в соответствии и в пределах переданных ей прав и полномочий, содержащихся в договорах с собственником жилищного фонда, осуществляет управление общим имуществом жилого дома, представляя интересы потребителей, заключает договоры с жилищными, коммунальными и специализированными организациями о предоставлении потребителю и совместно с ним проживающим лицам необходимых жилищных и/или коммунальных услуг, контролирует и обеспечивает соблюдение предусмотренных стандартами и договором условий проживания и параметров качества жилищных и коммунальных услуг, отвечает перед потребителем за полное, своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг и за последствия нарушений установленных стандартов, информирует потребителя о порядке предоставления жилищно-коммунальных услуг, контролирует соблюдение потребителем правил пользования жилищем, обеспечивает своевременную и полную оплату услуг потребителем, а также регулирует размеры платежей жилищным, коммунальным, специализированным организациям за жилищно-коммунальные услуги, предоставленные с нарушением параметров качества, установленных стандартами и договором (соответственно уменьшая размер платежей потребителей).

До обращения в контролирующие и судебные органы потребитель вправе обращаться по вопросам использования и управления общим имуществом жилого дома и придомовой территорией и обеспечения необходимых условий проживания к исполнителю услуг - управляющей компании.

Собственник жилищного фонда соответствии с подписанным с исполнителю договором управления обеспечивает финансирование и контроль выполнения комплекса обязательных работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, выполнение заявок потребителей должно обеспечивать комфортность жилища, его безопасность для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества граждан, поддерживать его пригодность для проживания.

Обязательные регламентные работы по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома включают в себя:

- осмотр и ремонт конструктивных элементов зданий,

- подготовку зданий и придомовой территории к сезонной эксплуатации;

- обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем;

- ремонт и обслуживание оборудования и территории детских и спортивных площадок, входящих в состав общедомового имущества,

- освещение мест общего пользования;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку зданий и придомовой территории;

- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

- противопожарные мероприятия;

- содержание и уход за зелеными насаждениями придомовых территорий, а также другие работы и технологические операции по

поддержанию условий проживания в многоквартирном доме в соответствии с установленными стандартами;

- другие обязательные работы и услуги по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, выполняемые в счет ежемесячной платы населения на основании договоров и в соответствии со стандартами, строительными нормами и правилами, санитарными правилами и нормами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и иными нормативными актами.

Потребители в свою очередь - собственники жилых и нежилых помещений, обязаны соблюдать установленные жилищным законодательством обязанности:

- Использовать жилые (нежилые) помещения по назначению,

- не производить перепланировок и переустройства помещений без утверждения проектов на такие работы Межведомственной комиссией,

- бережно относиться к собственному и общедомовому имуществу,

- своевременно вносить плату за оказанные жилищно-коммунальные услуги.

Периодичность, последовательность основных работ, порядок их выполнения (время, объемы работ и т.д.) устанавливаются собственниками жилищного фонда в зависимости от местных условий при соблюдении обязательных требований стандартов и правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, установленных Постановлением правительства РФ № 290 от 2013г.

Проверка результатов выполнения работ или качества предоставления жилищных услуг подтверждается подписью собственников дома в акте выполненных работ или ином документе, являющемся неотъемлемой частью договора.

Граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда, пользуются жильем в порядке, установленном гражданским и жилищном законодательством.

Государственный контроль за соблюдением всеми участниками жилищных отношений Правил эксплуатации и технического обслуживания жилфонда осуществляется Жилищной инспекцией и Муниципальным жилищным контролем.

Таким образом, порядок эксплуатации, управления, технического обслуживания жилых домов представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направлена на предупреждение их преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования жилого фонда на долгие годы.

В связи с недостаточной осведомленностью и знаниями председателей ТСЖ, ЖСК об условиях работы в новом законодательном поле Российской Федерации, проводятся организационные мероприятия по их объединению в Ассоциацию. Целями Ассоциации будет совместное решению проблем эксплуатации и ремонта жилого фонда, улучшение взаимодействия ТСН с инспектирующими службами, развитие делового сотрудничества и кооперации с партнерами, с поставщиками коммунальных услуг.

Дата добавления: 2015-07-15