Девелоперы. Особенности их деятельности в России.

Одним из важных факторов экономического развития является состояние рынка недвижимости, который воздействует на рынки труда и финансов, инфраструктуру ряда отраслей экономики, социальные проблемы.

Девелопмент (англ. развитие) существует в Российской Федерации несколько лет. Назначение девелопмента – проведение строительных, инженерных и других действий над недвижимостью, которые ведут к ее качественному улучшению, т.е. строительство и развитие объекта недвижимости, позволяющее изменить технологию, демографию, состояние социально-экономической сферы.

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры.

Планировочные особенности: главная цель для застройщика - разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.

Предприниматель, являющийся автором проектного замысла, владельцем участка под застройку, заказчиком проекта, генподрядной организации, инвестором или посредником инвестирования и получающий прибыль от строительства объекта недвижимости, называется девелопером. В структуру девелоперской компании включаются служба маркетинга, проектная организация, строительная компания, служба управления недвижимыми объектами. Любое из этих подразделений может не являться структурным подразделением девелоперской компании, а привлекаться со стороны.

Например, девелоперская компания ADM Group занимается девелпментом коммерческих объектов, включающим разработку проектных идей, привлечение инвестиций, проектирование и строительство объектов коммерческой недвижимости, управление этими объектами. Она содержит в своей структуре службы маркетинга, управления недвижимостью, заказчика проекта и строительства и привлекает со стороны проектные организации, строительные компании, инвестиционные фонды. Девелоперские проекты компании разрабатываются и осуществляются для собственных нужд и для сторонних организаций.

Современная девелоперская компания осуществляет все стадии деволоперского проекта от разработки идеи до эксплуатации созданного объекта недвижимости, поэтому является основным участником рынка девелоперских проектов и рынка недвижимости.Особенности российской девелоперской деятельности связаны с постепенным развитием и несовершенством законодательной базы, особенно, в сфере коммерческой недвижимости. К 2010 г. в российском законодательстве были устранены проблемные вопросы жилищного строительства, но остаются нерешенными многие вопросы девелоперской деятельности в сфере финансовых отношений, выделения участков под строительство, реализации девелоперских проектов. Не создана система законодательной защиты интересов участников девелоперских проектов.

Несовершенство законодательных норм приводит к затяжным переговорам по девелоперским проектам, в течение которых изменяются условия кредитования, страхования, налогообложения, что еще более затягивает переговорный процесс.

Второй проблемой девелопмента в России является ограниченность предложения на рынке качественных девелоперских проектов и длительный срок их реализации.

В России в зачаточном состоянии находится создание некоммерческих организаций, способствующих развитию девелопмента и лоббирующих принятие закона РФ о девелопменте. Вопросами финансирования и профессионального уровня девелопмента эти организации пока не занимаются.

Особенностью России является высокий риск инвестирования девелоперских проектов и ограниченность доступных источников финансирования. Практически в каждом городе России разработан генеральный план застройки, архитектура объектов девелоперских проектов должна вписываться в архитектурные особенности города.

Отсутствие опыта управлениями объектами недвижимости девелоперами привело к слепому копированию опыта развитых стран. Только в последние годы ВУЗы начали выпускать специалистов по управлению недвижимостью. Бизнес-школы, обучающие основам девелпомента, появились только в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах России, но выпускники этих школ еще не являются профессиональными девелоперами, а осваивают специальность только после реализации с их участием хотя бы одного девелоперского проекта.

В России понятие девелопмента еще полностью не определено и имеет дискуссионный характер. Например, некоторые строительные компании, занимающиеся исключительно строительством, иногда называют себя девелоперскими, искажая суть этого определения, сочетающего преобразования объекта недвижимости, решение вопросов инвестирования проекта, взаимодействие всех участников инновационного проекта.

Существенными признаками девелоперских проектов являются:
- превышение объема инвестиций над суммарными ресурсами участников проекта, т.е. потребность во внешнем инвестировании;
- длительный срок окупаемости инвестиций и значительные риски инвестирования;
- значительная зависимость от внешних условий;
- трудность увязки интересов участников проекта;
- необходимость сочетания целого проекта с интересами региона и социально-экономическими программами их развития;
- реализация объекта на рынке недвижимости.

Особенности девелоперских проектов определяют особенности их финансирования, структура собственных, привлеченных и кредитных средств по мере осуществления девелоперского проекта может существенно изменяться. В развитых странах одной из основных форм организации финансирования девелоперских проектов является венчурное финансирование, при котором под каждый инвестиционный проект создается венчурная компания. В России пока вопросы финансирования решаются с помощью интеграции корпораций, позволяющей сконцентрировать средства для осуществления девелоперского проекта. В настоящее время российский девелопмент проходит путь, уже пройденный развитыми рыночными странами.

Разработка и реализация сложных проектов, особенно в инвестиционно-строительной сфере, требует наличия единой информационной системы управления и учета, которая должна позволять решать как общие задачи: бухгалтерский учет, учет материальных потоков и управленческий учет, документооборот, так и специфические для строительной отрасли задачи планирования, бюджетирования и оперативного управления проектами, фазами и этапами работ, ведения и организации архивов проектно-сметной, конструкторской и рабочей документации, управления эксплуатацией и коммерческим использованием построенных объектов.

Для создания комплексной информационной системы используется решение «Управление девелоперскими проектами и капитальным строительством» на базе решения, которое предназначено для компаний, выступающих в одной или сочетающих несколько из перечисленных ниже ролей:

Инвестор

Девелопер

Заказчик

Генеральный подрядчик (застройщик)

Субподрядчик, реализующий крупный блок работ

Управляющая компания сданного объекта

Агентство недвижимости

Рис.1 Область применения Решения

Стратегические цели реализации проекта

Реализация единой системы управления и учета позволит приблизиться к стратегическим целям:

- увеличение эффективности выполнения инвестиционно-строительных проектов за счет многоуровневого, детализированного планирования по отдельным проектам и контроля выполнения планов и бюджетов в процессе реализации

- увеличение общей эффективности компании, за счет прогнозирования денежных и материальных потоков, связанных с проектами, а так же использования библиотеки проектных графиков и сметных калькуляций по типовым блокам работ или объектам

- уменьшение непредвиденных ситуаций и снижение сроков выполнения проектов, за счет более качественного планирования и распределения ресурсов компании, а так же чёткого контроля над движением финансовых и материальных ресурсов

- снижение затрат за счет эффективного управления затратами, основанного на прозрачных правилах присвоения и распределения затрат по проектам и анализа эффективности использования ресурсов каждым проектом в отдельности

- увеличение прибыльности за счет повышения эффективности продаж, коммерческого использования и эксплуатации построенных объектов

Дата добавления: 2015-07-15