Інвестиційна нерухомість, як об’єкт обліку.

Обліковий підхід до інвестиційної нерухомості та пов'язані з ним вимоги до розкриття інформації відображує МСБО 40, що має відповідно назву "Інвестиційна нерухомість".

В Україні методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації щодо інвестиційної нерухомості та її розкриття у фінансовій звітності визначені П(С)БО 32 "Інвестиційна нерухомість".

П(С)БО 32 визначає методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про інвестиційну нерухомість та її розкриття у фінансовій звітності. Норми цього Положення (стандарту) застосовуються підприємствами, організаціями та іншими юридичними особами незалежно від форм власності (крім бюджетних установ).

П(С)БО 32 не застосовується до питань, урегульованих Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 14 "Оренда", та іншими положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку, а саме до:

1) класифікації оренди на операційну та фінансову;

2) визнання доходу від оренди об'єктів інвестиційної нерухомості;

3) оцінки орендодавцем нерухомості, яка надана в оренду за договором фінансової оренди;

4) обліку продажу та операцій з продажу активів з їх подальшою орендою;

5) розкриття інформації про фінансову та операційну оренду у фінансовій звітності;

6) обліку біологічних активів, пов'язаних із сільськогосподарською діяльністю;

7) обліку прав на розвідування та видобутку корисних копалин та невідтворюваних ресурсів.

Інвестиційна нерухомість - це нерухомість (земля чи будівля або частина будівлі, або їх поєднання), утримувана [власником або лізингоодержувачем за договором про фінансовий лізинг (оренду)] з метою отримання лізингових (орендних) платежів або збільшення вартості капіталу чи для досягнення обох цілей. Одиницею обліку інвестиційної нерухомості є земля чи будівля або частина будівлі, або земля і будівля, що перебувають у розпорядженні власника або лізингоодержувача за договором про фінансовий лізинг (оренду) з метою отримання орендних платежів, доходів від зростання капіталу або того чи іншого, а не для надання послуг або адміністративних цілей.

Один і той самий об'єкт нерухомості може бути розділений на конструктивно відокремлені частини, що використовуються з різною метою: одна частина - для отримання доходу від орендної плати або збільшення капіталу, інша - для використання в процесі діяльності банку або для адміністративних цілей.

У бухгалтерському обліку такі частини об'єкта нерухомості відображають окремо, якщо вони можуть бути продані окремо. Якщо ці частини не можуть бути продані окремо, то такий об'єкт визнається інвестиційною нерухомістю за умови, що лише незначна частина об'єкта утримується для використання в процесі діяльності банку або для адміністративних цілей. Банк має розробити та затвердити в обліковій політиці чіткі критерії для визначення активу як об'єкта інвестиційної нерухомості та зазначати ці критерії в інформації до фінансової звітності.

До інвестиційної нерухомості належать:

► земля, що утримується з метою отримання вигід від зростання капіталу в довгостроковій перспективі, а не для реалізації в короткостроковій перспективі в процесі діяльності;

► земля, подальше використання якої на цей час не визначено;

► будівля, що перебуває у власності банку або в розпорядженні за договором про фінансовий лізинг (оренду) та надається в лізинг (оренду) за одним або кількома договорами про оперативний лізинг (оренду);

► будівля, що не зайнята на цей час та призначена для надання в лізинг (оренду) за одним або кількома договорами про оперативний лізинг (оренду).

Інвестиційна нерухомість обліковується на рахунках групи 441 "Інвестиційна нерухомість":

Призначення рахунку: облік вартості інвестиційної нерухомості.

За дебетом рахунку проводять суми вартості придбаної або створеної інвестиційної нерухомості; суми збільшення вартості (дооцінки) інвестиційної нерухомості.

За кредитом рахунку проводять суми зменшення вартості (уцінки) інвестиційної нерухомості; суми вартості інвестиційної нерухомості, що вибули з балансу.

Під час первинного визнання інвестиційної нерухомості банк оцінює та відображає її в бухгалтерському обліку за початковою вартістю, яка включає ціну придбання цієї нерухомості та всі витрати, що безпосередньо пов'язані з її придбанням.

Придбання інвестиційної нерухомості відображається в бухгалтерському обліку такими проведеннями:

► Передоплата

Дт 3510 Дебіторська заборгованість з придбання активів

Кт Рахунки грошових коштів, поточні рахунки

► Визнання інвестиційної нерухомості в балансі банку

Дт 4410 Інвести ційна нерухомість

Кт 3510 Дебіторська заборгованість з придбання активів.

Витрати банку на створення ним нового об'єкта нерухомості, призначеного надалі для використання як інвестиційної нерухомості, відображають у бухгалтерському обліку відповідно до загальних вимог. Після завершення цей об'єкт визнається інвестиційною нерухомістю.

Витрати на поточне обслуговування, ремонт та утримання об'єкта інвестиційної нерухомості визнають витратами під час їх здійснення. Капітальні інвестиції на реконструкцію об'єкта інвестиційної нерухомості, який у довгостроковій перспективі використовуватиметься як інвестиційна нерухомість, збільшують його вартість. Такі капітальні інвестиції банк відображає в обліку за окремим аналітичним рахунком 4410 "Інвестиційна нерухомість".

Після первинного визнання об'єкта інвестиційної нерухомості подальшу його оцінку банк здійснює за одним із таких методів:

а) за справедливою вартістю з визнанням змін справедливої вартості в прибутку або збитку; амортизація та зменшення корисності не визнаються;

б) за початковою вартістю (собівартістю) з урахуванням накопиченої амортизації та втрат від зменшення корисності.

Банк здійснює оцінку інвестиційної нерухомості на кожну наступну після первинного визнання дату балансу. Зміни справедливої вартості об'єкта інвестиційної нерухомості, що оцінюється за справедливою вартістю, відображають в бухгалтерському обліку:

► У разі збільшення вартості

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість

Кт 6394 Доходи від переоцінки об'єктів інвестиційної нерухомості

► У разі зменшення вартості

Дт 7394 Витрати від переоцінки об'єктів інвестиційної нерухомості

Кт 4410 Інвестиційна нерухомість.

Якщо об'єкт інвестиційної нерухомості оцінюється за початковою вартістю (собівартістю), то в бухгалтерському обліку здійснюють такі проведення:

► Нарахування амортизації

Дт 7423 Амортизація

Кт 4419 Зношення інвестиційної нерухомості

► Зменшення корисності

Дт 7499 Інші витрати

Кт 4419 Зношення інвестиційної нерухомості.

Якщо банк не може достовірно визначити справедливу вартість об'єкта інвестиційної нерухомості (операції з аналогічними об'єктами нерухомості на ринку здійснюються рідко, альтернативної оцінки справедливої вартості немає), то він здійснює його оцінку за початковою вартістю. Ліквідаційна вартість такого об'єкта нерухомості має дорівнювати нулю, початкова вартість амортизується протягом строку його корисного використання.

Якщо банк обрав метод оцінки об'єкта інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю, то він має послідовно застосовувати цей метод до часу його вибуття або рекласифікації.

У разі здійснення банком оцінки об'єкта нерухомості за методом справедливої вартості інженерне обладнання (ліфти, кондиціонери тощо), що є невід'ємною частиною будівлі, не визнається в обліку окремо як основний засіб, а включається до справедливої вартості єдиного об'єкта інвестиційної нерухомості.

Якщо бухгалтерський облік будівлі як об'єкта інвестиційної нерухомості банк здійснює за методом початкової вартості, то обладнання, що є невід'ємною частиною цієї будівлі, обліковується окремо.

Переведення об'єкта нерухомості до категорії інвестиційної нерухомості та з категорії інвестиційної нерухомості до інших банк проводить лише в разі зміни способу його функціонального використання, що підтверджується такими подіями:

а) початком зайняття власником нерухомості - у разі переведення з інвестиційної нерухомості до нерухомості, зайнятої власником;

б) закінченням зайняття власником нерухомості - у разі переведення з нерухомості, зайнятої власником, до інвестиційної нерухомості;

в) завершенням будівництва або забудови - у разі переведення з нерухомості в процесі будівництва або забудови до інвестиційної нерухомості.

Якщо банк застосовує метод оцінки за початковою вартістю, то переведення об'єкта інвестиційної нерухомості до категорії нерухомості, зайнятої власником, та, навпаки, не впливає на його балансову вартість. Переведення здійснюється за балансовою вартістю переданої нерухомості, і вартість цих об'єктів не змінюється.

Якщо банк застосовує метод оцінки нерухомості за справедливою вартістю, то під час переведення об'єкта інвестиційної нерухомості до категорії нерухомості, зайнятої власником, банк здійснює переведення за справедливою вартістю:

Дт 4400 Основні засоби

Кт 4410 Інвестиційна нерухомість - за справедливою вартістю на дату переведення.

Під час здійснення такого переведення прибуток або збиток не виникає. Різниця між балансовою та справедливою вартістю нерухомості, що виникає на дату переведення об'єктів з категорії нерухомості, зайнятої власником, до інвестиційної нерухомості, визнається банком як переоцінка основних засобів:

► У разі перевищення справедливої вартості об'єкта інвестиційної нерухомості над його балансовою вартістю

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість; 4409 Зношення основних засобів

Кт 4400 Основні засоби; 5100 Результати переоцінки основних засобів

► У разі перевищення балансової вартості над справедливою вартістю об'єкта інвестиційної нерухомості

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість; 4409 Зношення основних засобів; 5100 Результати переоцінки основних засобів, 7499 Інші витрати

Якщо після завершення будівництва або реконструкції об'єкт нерухомості передається іншій стороні в оперативний лізинг (оренду), то такий об'єкт банк переводить із категорії капітальних інвестицій за незавершеним будівництвом до категорії інвестиційної нерухомості. Будь-яка різниця між справедливою вартістю нерухомості та її попередньою балансовою вартістю на дату переведення визнається як інші витрати або інший дохід звітного періоду:

► У разі отримання доходу

Дт 4410 Інвестиційна нерухомість

Кт 4430 Капітальні інвестиції за незавершеним будівництвом і за не введеними в експлуатацію основними засобами; 6499 Інші доходи

► У разі визнання витрат

Дт 4410 Банк припиняє визнавати в балансі об'єкт інвестиційної нерухомості під час його вибуття внаслідок продажу або передавання у фінансовий лізинг (оренду), або якщо більше не очікується отримання будь-яких економічних вигід від його використання.

Фінансовий результат від вибуття об'єкта інвестиційної нерухомості банк визначає як різницю між надходженнями коштів від вибуття об'єкта і його балансовою вартістю та визнає їх у звітному періоді, в якому відбулося вибуття чи ліквідація. У цьому разі в бухгалтерському обліку здійснюють такі проведення:

► У разі перевищення суми балансової вартості об'єкта порівняно із сумою виручки від його реалізації

Дт Рахунки грошових коштів, поточні рахунки; 7499 Інші витрати

Кт 4410 Інвестиційна нерухомість

► У разі перевищення суми виручки від реалізації об'єкта порівняно із сумою балансової вартості об'єкта

Дт Рахунки грошових коштів, поточні рахунки

Кт 4410 Інвестиційна нерухомість; 6499 Інші доходи.

Зменшення та відновлення корисності об'єкта інвестиційної нерухомості, що оцінюється за початковою вартістю (собівартістю), банк визнає аналогічно до порядку визнання зменшення корисності основних засобів.

Отже, відмінною рисою інвестиційної нерухомості є те, що вона генерує грошові потоки у значній мірі незалежно від інших активів

підприємства. Саме це відрізняє інвестиційну нерухомість від операційної нерухомості, зайнятої власником.

Операційна нерухомість генерує грошові потоки, які пов'язані не лише з цією нерухомістю, а й з іншими активами, що використовуються у виробництві, постачанні продукції (надання послуг) тощо. Тому облік такої нерухомості та її подання у фінансовій звітності здійснюються згідно з П(С)БО 7 "Основні засоби".

Прикладом інвестиційної нерухомості є:

- земельна ділянка, утримувана для довгострокового збільшення капіталу, а не для короткострокового продажу у звичайному ході діяльності;

- земельна ділянка, утримувана для майбутнього, але ще не визначеного конкретно використання;

- будівля (частина будівлі), яка є власністю підприємства (або утримується підприємством згідно з угодою про фінансову оренду) та надана у оренду згідно з одною чи кількома угодами про операційну оренду.

Одиницею обліку інвестиційної нерухомості є земельна ділянка, будівля або їх поєднання, а також активи, які утворюють з інвестиційною нерухомістю цілісний комплекс і в сукупності генерують грошові потоки.

Критерії визнання інвестиційної нерухомості аналогічні тим, що застосовуються до основних засобів. Придбана (створена) інвестиційна нерухомість зараховується на баланс підприємства за первісною вартістю.

Оцінка інвестиційної нерухомості після визнання. ПСБО 32 “Інвестиційна нерухомість" передбачає дві моделі оцінки інвестиційної нерухомості після первісного визнання:

1) за справедливою вартістю;

2) за собівартістю.

Оцінка інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю ґрунтується на цінах активного ринку в тій самій місцевості в подібному стані за подібних умов договорів оренди або інших контрактів на дату балансу та не враховує майбутніх витрат на поліпшення нерухомості і відповідні майбутні вигоди у зв'язку з майбутніми витратами на поліпшення об'єктів інвестиційної нерухомості.

При визначенні справедливої вартості інвестиційної нерухомості підприємства до неї входять усі об’єкти основних засобів, які утворюють з інвестиційною нерухомістю цілісний комплекс і в сукупності генерують грошові потоки. Така інвестиційна нерухомість в обліку відображається як окремий об’єкт, що генерує грошові кошти.

Стаціонарно встановлені об’єкти основних засобів (ліфти, кондиціонери тощо), вартість яких врахована при визначенні справедливої вартості інвестиційної нерухомості, обліковуються в позабалансовому обліку за первісною вартістю. Усі інші активи, які використовуються разом з інвестиційною нерухомістю (меблі, господарський інвентар, офісна техніка тощо), оцінюються за первісною (переоціненою) вартістю і відображаються в обліку відповідно до П(С)БО 7 “Основні засоби”.

Дата добавления: 2015-07-11