Читайте также:
|
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ (МИИТ)
Кафедра «Экономика строительного бизнеса и управление собственностью»
БИЗНЕС-ПЛАН ОФИСНОГО ЦЕНТРА
(учебный пример)
Выполнил: Иванов И.И.
Группа: ЭСН-411
Проверил: Бокачев Р.А.
МОСКВА 2015
РЕЗЮМЕ И ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
Предлагаемый к инвестированию бизнес – это проект строительства бизнес-центра для дальнейшего получения прибыли путем сдачи в аренду офисных арендопригодных площадей.
Клиенты будущего бизнес-центра – компании различных форм собственности и отраслей, которые стремятся найти комфортные помещения для работы в достаточной близости от транспортной инфраструктуры. Объект имеет следующие характеристики
Таблица 1. Исходные данные
| Вариант исходных данных | |
| Класс здания | В |
| Общая площадь здания, м2 | 100 000 |
| Арендопригодная площадь, м2 | 75 000 |
| Стоимость права аренды земли, тыс.руб. | 4 000 |
| Стоимость аренды зем.участка, тыс.руб. в год | |
| Ближайшее метро | Профсоюзная |
| Удаленность от метро, мин.пешком | |
| Внешний вид | Отлично |
| Внутренняя отделка | Хорошо |
АНАЛИЗ РЫНКА И ИНФОРМАЦИЯ О КОНКУРЕНТАХ
ОПИСАНИЕ РЫНКА
ВСТАВИТЬ СЮДА ОПИСАНИЕ РЫНКА ПО АНАЛИТИЧЕСКОМУ ОТЧЕТУ KNIGHT FRANK. ИСПОЛЬЗОВАТЬ ДАННЫЕ ТОЛЬКО ДЛЯ СВОЕГО КЛАССА НЕДВИЖИМОСТИ (А или В).
ДАННЫЕ О КОНКУРЕНТАХ
Для детального анализа конкурентной среды на локальном рынке и в целях формирования максимально точной возможной ставки аренды собственных офисных площадей в данном бизнес-плане приведены сведения о двух конкурентах на локальном рынке.
Сведения о конкурентах получены из открытых источников по данным консалтинговой компании Fortex Consulting Group (www.fortex-group.ru).
Конкурент 1. Бизнес-центр «Кедрова 14 к2»
Бизнес-центр представляет собой офисное здание класса В 1954 года постройки, расположенное на расстоянии 840 м от метро Профсоюзная. Общая площадь здания 4937 кв.м.
Внутренняя отделка здания оценивается как «хорошо» - выполнен качественный евроремонт.
Внешний вид здания оценивается как «удовлетворительно» - следов внешней отделки не обнаружено, исключение – пластиковые стеклопакеты.
| Наименование | Отсутствует |
| Адрес | Москва, ул. Кедрова, 14 к.2 |
| Расстояние от метро | 840 м (Удовлетворительно) |
| Внутренняя отделка | Хорошо |
| Внешний вид | Удовлетворительно |
| Арендная ставка (в среднем) | |
| Ссылка на источник | http://fortexgroup.ru/bc/kedrova-14-k2/ |
• - Оценка ценообразующих факторов принята в соответствии с Приложением 2.
Конкурент 2. Бизнес-центр «Архитектора Власова 3»
Бизнес-центр представляет собой офисное здание класса, расположенное на расстоянии 610 м от метро Профсоюзная. Общая площадь здания 2400 кв.м.
Внутренняя отделка здания оценивается как «хорошо» - выполнен качественный евроремонт.
Внешний вид здания оценивается как «отлично» - навесной фасад, пластиковые стеклопакеты, благоустроенная территория, что нехарактерно для офисных зданий класса В.
| Наименование | Отсутствует |
| Адрес | Москва, ул. Архитектора Власова, 3 |
| Расстояние от метро | 610 м (Удовлетворительно) |
| Внутренняя отделка | Хорошо |
| Внешний вид | Отлично |
| Арендная ставка (в среднем) | |
| Ссылка на источник | http://fortexgroup.ru/bc/arhitektora-vlasova-3/ |
• - Оценка ценообразующих факторов принята в соответствии с Приложением 2.
• 
МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН (ПЛАН ПРОДАЖ)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОЙ СТАВКИ АРЕНДЫ
Для достоверного планирования будущих доходов от сдачи в аренду площадей проектируемого объекта недвижимости необходимо определить объективно возможную ставку аренды. Благодаря высокому уровню конкуренции на локальном и региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов». Этому принципу соответствует метод ценообразования на рынке недвижимости, называемый «сравнительным подходом к ценообразованию с учетом корректировки по факторам».
При таком подходе основа для формирования собственной объективной арендной ставки – информация о конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе «Анализ рынка и информация о конкурентах» данного бизнес-плана. Для учета возможных различий в рассматриваемых объектах-аналогах и объекте оценке (наш бизнес-центр) в расчет будут заложены процентные корректировки по ценообразующим факторам.
Для оптимизации длительности расчетов и сохранения их достоверности мы воспользуемся экспертными данными:
Ценообразующие факторы:
• Транспортная доступность
Характеризует близость объекта к транспортной инфраструктуре и оценивается по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно.
Отлично – метро близко, не более 3 мин пешком (200 м)
Хорошо – метро немного удалено, не более 7 мин пешком (600 м)
Удовл – метро достаточно далеко, 8 и более минут (более 600 м)
• Внешний вид
Характеризует качество отделки фасадов и прилегающей территории и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно
• Внутренняя отделка
Характеризует качество отделки внутренних помещений и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно
Первый шаг расчетов – свод оценок по факторам для объекта оценки и объектов-аналогов (конкурентов)
Таблица 2. Сводная информация по объектам-аналогам
| № | Фактор | Объект оценки | Конкуренты | |
| (наш БЦ) | Конкурент 1 | Конкурент 2 | ||
| Доступность | Отлично | Удовл | Удовл | |
| Внутренняя отделка | Хорошо | Хорошо | Хорошо | |
| Внешний вид | Отлично | Удовл | Отлично | |
| Ставка аренды, за кв.м. в год без НДС | ? |
Второй шаг расчетов – определение величины корректировок, которые нужно внести в арендные ставки конкурентов, чтобы привести их к цене нашего объекта. Таким образом устраняются различия в объектах, они становятся равными по характеристикам. Помимо этого определяется количество ненулевых корректировок. Это необходимо для последующего определения «веса» цены каждого из конкурентов в возможной арендной ставке рассматриваемого бизнес-центра. Чем больше отличий – тем меньший вес аналог имеет в цене нашего бизнес-центра.
Таблица 3. Определение суммы и количества корректировок
| Факторы | Конкурент 1 | Конкурент 2 |
| Доступность | 20 % | 20 % |
| Внутренняя отделка | 0 % | 0 % |
| Внешний вид | 6 % | 0 % |
| Сумма корректировок (2) | 26 % | 20 % |
| Количество корректировок (3) |
Шаг третий – определение средневзвешенной арендной ставки в проектируемом бизнес-центре на основе скорректированных цен объектов-аналогов и с учетом количества корректировок. Расчетные формулы приведены в крайнем правом столбце.
Таблица 4. Определение суммы и количества корректировок
| Определение средневзвешенной стоимости | Формула | ||
| Конкурент 1 | Конкурент 2 | ||
| Скорректированная стоимость аренды (4) | 17500*(100%+26%)= | 19000*(100%+20%)= | (1)х (100%+ (2)) |
| Количество корректировок | (3) | ||
| Обратная величина (5) | 0,5 | 1/кол-во корректировок | |
| Сумма обратных величин (6) | 1,5 | сумма (5) | |
| Вес конкурента в нашей цене (%) (7) | 66,67% | 33,33% | (5)/(6) |
| Вес конкурента в нашей цене (руб.) (8) | (7) х (4) | ||
| Средневзвешенная цена, руб. за м2. в год без НДС | сумма (8) |
Таким образом, по результатам изучения конкурентов и статистической обработки информации можно сделать вывод о том, что объективно возможная ставка аренды в нашем бизнес-центре – 22 300 руб. за м2 в год.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Чистый валовой доход (ЧВД) от арендного бизнеса – это доход, который вероятно будет получен от сдачи площадей в аренду с учетом рыночных факторов.
Доход, который потенциально может быть получен от арендного бизнеса без учета рыночных факторов, называется потенциальным валовым доходом (ПВД). Величина ПВД определяется перемножением арендопригодной площади и запрашиваемой арендной ставки.
ПВД = Sаренд * P
P – арендная ставка, руб. за кв.м. в год
Sаренд – арендопригодная площадь по исходным данным, м
Получение потенциального валового дохода – это идеальный случай, который на практике достигается крайне редко. Таким образом было бы крайне недальновидно учитывать при планировании именно этот показатель в качестве прогноза доходов бизнеса.
Для корректировки ПВД и определения наиболее вероятного чистого валового дохода в данной работе выделяются следующие потери, связанные с рыночными условиями ведения хозяйственной деятельности:
• Потери при сборе арендной платы.
Этот показатель отражает размер потерь, выраженный в процентах от ПВД, связанные с неуплатой арендной платы арендаторами. Невыплаты могут быть связаны со сложным экономическим положением арендатора; уторговыванием, когда в условиях общего экономического спада арендаторы просят временно снизить арендный платеж; банкротством отдельных арендаторов, в связи с чем становится невозможно получить установленные платежи за последний расчетный период.
В данной работе величина потерь при сборе арендной платы принимается как 7 % от ПВД для всех классов недвижимости. По данным аналитиков это среднерыночное значение.
Пнеуп = ПВД * 7%
• Потери от недоиспользования площадей
Потери от недоиспользования площадей связаны с понятием вакантности. Уровень вакантности – это доля арендопригодных площадей, которые остаются невостребованными. Наличие таких площадей связано с постоянной сменой арендаторов и внешнерыночными факторами.
Так, например, отдельное помещение может быть вакантным на протяжении периода, в который один арендатор покидает помещение, а другой только начинает въезжать в него, делает ремонт во время так называемых «арендных каникул» (первые месяцы ремонта, когда плата не взимается). В сложных экономических условиях арендаторы могут покидать высококлассные офисы в дорогих районах города и искать более дешевые площади.
Совокупность этих факторов приводит к тому, что определить единый уровень вакантности и связанные с этим показателем потери от недоиспользования площадей не представляется возможным. Поэтому в данном бизнес-плане для рассматриваемого бизнес-центра уровень вакантности определяется по аналитическому отчету Knight Frank за 2014 год, стр.6, исходя из класса недвижимости (А или В) и месторасположения здания.
Для рассматриваемого примера уровень вакантности принимается по данным экспертов в размере 17 %.
| Класс здания | В |
| Ближайшее метро | Профсоюзная |
| Деловой район города | Ленинский деловой район, 4 км от ТТК |
| Уровень вакантности по данным аналитиков | 17% |
В нашем случае потери от недоиспользования площадей определяются как:
Пвакант = ПВД * Вакантность = ПВД *17%
Ежегодный чистый валовой доход от эксплуатации бизнес-центра определяется как:
ЧВД = ПВД – Пнеуп – Пвакант
Таблица 5. Определение ежегодного чистого валового дохода
| Показатель | Значение | Формула |
| ПВД, тыс.руб. в год без НДС | 1 672 500 | ПВД = Sаренд * P 75000 * 22300/1000 |
| Потери от неуплаты, тыс.руб. в год без НДС | 117 075 | Пнеуп = ПВД * 7% 1672500 * 7% |
| Потери от недоиспользования тыс.руб. в год без НДС | 284 325 | Пвакант = ПВД *17% 1672500 * 17% |
| ЧВД без НДС, тыс.руб. в год | 1 271 100 | ЧВД = ПВД – Пнеуп – Пвакант 1672500 – 117075 – 284325 |
Зная ежегодный доход от эксплуатации объекта, необходимо спланировать получение этих доходов по годам жизни проекта. В данном бизнес-плане для всех вариантов предполагается 2 года, отведенных под строительство объекта и 5 лет эксплуатационного периода.
При этом в первый год эксплуатационного периода предполагается заполнение только 50 % площадей от принятого среднего уровня заполняемости. Таким образом, ЧВД на первый год эксплуатации будет равен половине от ЧВД в последующие годы:
ЧВД1 = ЧВД/2 = 1 271 100 / 2 = 635 550 тыс.руб. в год без НДС
Таблица 6. Доходы от эксплуатации, тыс.руб. в год без НДС
| Строительство | Эксплуатация | ||||||
| Год | |||||||
| Доход |
ПЛАН ИНВЕСТИЦИЙ
Вложения в строительно-инвестиционный проект состоят из ряда основных расходных статей, необходимых для создания арендного бизнеса:
• Стоимость права на аренду земельного участка.
Городская земля сдается в аренду на аукционе, где победитель торгов обязан выплатить начальную фиксированную сумму за получение права аренды земельного участка. В данной работе стоимость права аренды земельного участка определяется по исходным данным.
В данном строительно-инвестиционном проекте стоимость права аренды земли составляет 4 000 тыс.руб. и выплачивается в первый год строительства.
• Стоимость разрешений и учредительных документов.
К данной расходной статье относятся: стоимость регистрации компании – владельца здания, стоимость регистрации бренда – наименования бизнес-центра, стоимость разрешений на подключение коммуникаций, на строительство, на ввод в эксплуатацию.
Общая величина данных затрат для всех вариантов принимается ориентировочно в размере 400 тыс.руб. в первый год строительства.
• Стоимость строительства (ССздания).
Стоимость строительства бизнес-центра определяется на основе сборника укрупненных нормативов цены строительства НЦС 81-02-02-2014 «Административные здания», исходя из общей площади строящегося здания. Нормативы цены строительства приведены в сборнике в уровне цен на 01.01.2014 г. Учитывая, что фактически строительство будет происходить в 2016 и 2017 годах, нормативную стоимость строительства необходимо пересчитать по методике, приведенной в Методических рекомендациях по применению НЦС с использованием актуального прогноза социально-экономического развития страны по данным Министерства экономического развития.
Затраты на строительство распределяются равномерно на два года, отведенных под строительство объекта.
2016 год: 4 227 416, 08 / 2 = 2 113 708 тыс.руб.
2017 год: 4 227 416, 08 / 2 = 2 113 708 тыс.руб
Распределение инвестиционных затрат приведено в следующей таблице.
Таблица 7. Планирование инвестиций по годам проекта, тыс.руб.
| Строительство | Эксплуатация | ||||||
| Год | |||||||
| Право аренды | -4000 | ||||||
| Разрешения | -400 | ||||||
| Строительство | -2113708 | -2113708 | |||||
| ВСЕГО | -2118108 | -2113708 |
ПЛАНИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ
В процессе эксплуатации рассматриваемого объекта возникает необходимость обслуживания здания и иного приобретенного имущества. Условно основные статьи расходов можно разделить на три потока:
• Операционные расходы (Зоперац)
Операционные расходы связаны с необходимостью поддержания здания в исходном состоянии, с обслуживанием арендаторов, оплатой коммунальных расходов. В состав операционных расходов могут входить отчисления на текущий ремонт, оплата услуг клининговой компании, услуг частного охранного предприятия, коммунальных платежей, заработная плата административного персонала здания, реклама и т.п. Таким образом операционные расходы объединяют большую часть расходных статей бизнес-центра.
В данном бизнес-плане операционные расходы принимаются по данным аналитического отчета Knight Frank за 2014 год, стр.2. в зависимости от класса недвижимости.
Принимается средняя ставка расходов, определенная как среднее арифметическое между границами указанного диапазона.
Для офиса класса В ставка операционных расходов:
СОР = (2500+4500)/2=3500 руб/кв.м./год без НДС
Годовые операционные расходы определяются в тысячах рублей перемножением общей площади здания и ставки операционных расходов.
Зоперац = Sобщ * СОР / 1000
Для рассматриваемого примера операционные расходы составят:
Зоперац = 59 000 * 3500 / 1000 = 206 500 тыс.руб. в год без НДС
• Затраты на аренду земли (Зземля)
Учитывая высокую востребованность городских земель, платежи за арендованную землю не должны быть исключены из расчета. В данной работе арендный платеж определяется по исходным данным. Для рассматриваемого примера этот платеж составляет 80 тыс.руб. в год. При этом на время строительства плата за аренду земли не взимается городом, поэтому в 2016 и 2017 годах арендные платежи равны нулю.
• Амортизация
Построенное здание является объектом основных средств, и в соответствии с действующим налоговым кодексом его стоимость должна восстанавливаться на счетах компании – собственника здания через амортизацию. Это необходимо для того, чтобы в определенный момент, когда здание достигнет полного морального или физического износа, у компании были средства на реконструкцию или строительство такого же нового здания.
Существует линейная и нелинейная амортизация.
В данной работе используется линейный метод начисления амортизационных платежей, исходя из полезного срока жизни здания 50 лет. Амортизация в таком случае отчисляется равными платежами на протяжении 50 лет. Амортизационный платеж равен частному от деления стоимости строительства здания на срок его жизни.
А = ССздания / T
ССздания – сметная стоимость здания, тыс.руб. (см.главу «План инвестиций»)
T – полный срок его жизни, выраженный в годах
Для данного объекта амортизационный платеж равен:
А = 4 227 416, 08 / 50 = 84 548, 3 тыс.руб.в год
Ежегодная величина расходов по объекту будет определяться сложением перечисленных величин. Особо отметим, что амортизационных расходов и затрат по эксплуатации не возникает в период строительства здания. Арендная плата за землю во время строительства сохраняется, таким образом, её необходимо учитывать на протяжении всего рассматриваемого периода.
Таблица 8. Планирование расходов, тыс.руб. в год без НДС
| Строительство | Эксплуатация | ||||||
| Год | |||||||
| Зоперац | -206500 | -206500 | -206500 | -206500 | -206500 | ||
| Зземля | -80 | -80 | -80 | -80 | -80 | ||
| А | -84548,3 | -84548,3 | -84548,3 | -84548,3 | -84548,3 | ||
| ВСЕГО | -291128,3 | -291128,3 | -291128,3 | -291128,3 | -291128,3 |
Дата добавления: 2015-12-08; просмотров: 198 | Нарушение авторских прав