|
Читайте также: |
БИЗНЕС ПЛАН
Дефицит гостиничных мест эконом-класса в крупных городах нарастает. А значит, приходит время небольших отелей. Предпринимателей, рискнувших начать бизнес на рынке малых гостиниц, ждет немало проблем. Однако опыт совместного их решения уже есть. В Санкт-Петербурге участники малого гостиничного бизнеса объединились в профессиональную ассоциацию.
Российские операторы гостиничного бизнеса предоставляют своим постояльцам не слишком широкий выбор: проживание и обслуживание в гостиницах первого класса, что в крупных городах стоит порой 300–350 долларов в сутки и больше, или — ненавязчивый двух-трех-звездочный сервис по цене от 30 до 100 долларов в сутки.
В мегаполисах недостает гостиничных мест эконом-класса, так что обычному человеку зачастую просто негде остановиться. Так, в Санкт-Петербурге благодаря постоянному наплыву туристов загрузка 4- и 5-звез-дочных отелей уже превышает 65% (что является завидным показателем даже для европейских стран). Как следствие, большинство операторов сегмента «2 и 3 звезды» не успевают сделать даже косметический ремонт. Большинство гостиниц находится в плачевном состоянии, и тут уж не до сервисных изысков и ухищрений: спектр предоставляемых услуг не выходит за рамки «B&B» (bed and breakfast) — кровать, завтрак и ничего лишнего.
Тем временем, концепция «fast food & sleep» во всем мире традиционно закреплена за малыми гостиницами. Именно этот сектор индустрии гостеприимства в течение нескольких последних лет развивается в России наиболее бурно и обещает в ближайшее время стать выгодной и удобной альтернативой двух- или трехзвездочному постсоветскому гостеприимству. Которое, по сути, таковым вовсе и не является…
Объединение усилий
Не так давно попытку объединить усилия для развития рынка предприняли малые гостиницы Санкт-Петербурга. Завершилась практическая часть российско-французского проекта по созданию партнерской сети малых гостиниц, инициаторами которого выступили Комитет по внешним связям, а также Комитет по туризму и развитию курортов администрации Санкт-Петербурга.
Одна из главных проблем малых гостиниц — обеспечение постоянного потока клиентов. Основным способом заявить о себе являются Интернет и специальные информационные справочники. Однако начальник отдела развития инфраструктуры размещения и услуг Комитета по туризму и развитию курортов администрации Санкт-Петербурга Елена Хиндикайне уверена, что применение новых форм работы с клиентами и партнерами в рамках ассоциации малых гостиниц уже позволило добиться увеличения коэффициента наполняемости до уровня 75% (очень хороший показатель) даже в традиционно «не туристический» осенний сезон.
Для работы горничной высокая квалификация не нужна, а вот управлению отелем нужно учиться. Сейчас в большинстве даже профильных вузов и факультетов учебные курсы зачастую оторваны от практики и читаются непрофессионально. Не хватает качественных учебных пособий и практических знаний по «малому гостеприимству».
Вот почему в долгосрочной перспективе у Ассоциации есть планы по разработке на базе материалов вышеупомянутых семинаров собственных учебных курсов и даже создание учебного центра по подготовке и повышению квалификации персонала гостиниц. В проекте планируют задействовать лучших специалистов и консультантов — в том числе и иностранных.
Желающих работать в гостиничном бизнесе очень много, но обладающих необходимыми базовыми знаниями и, что немаловажно, соответствующими личными качествами — единицы. А работа в гостинице — это действительно целая наука. Скажем, администратору приходится зачастую совмещать в себе и роль друга, который может подсказать, куда сходить, что купить, на что посмотреть и, наконец, на каком автобусе добраться до нужного места, и роль психолога, который может выслушать и утешить взгрустнувшего в чужом городе постояльца.
Инвестиции и строительство
«Ижора», первая питерская частная гостиница, принадлежащая президенту Ассоциации Маргарите Никифоровой, была построена в 1990 году с привлечением частного капитала. Собственно говоря, частный капитал и по сей день остается основным источником финансирования строительства и реконструкции объектов малого гостиничного бизнеса. Еще не так давно зарубежные инвесторы были уверены, что срок окупаемости новой гостиницы составляет в России никак не меньше 15 лет.
Однако сегодня специалисты считают, что затраты на возведение малого (до 100 номеров) отеля в Москве могут вернуться уже через 5–6 лет, а в среднем по стране через 9–12. Частные инвесторы готовы сегодня тратить на строительство новых гостиниц или приобретение уже действующих все более впечатляющие суммы. Хотя что скрывать, гостиничный бизнес представляет интерес прежде всего для тех, кто стремится вложить средства в недвижимость — скорость окупаемости проекта играет далеко не первостепенную роль.
Конечно, Москва и регионы до сих пор живут очень по-разному. Так, в столице малой считается гостиница с количеством номеров не более сотни. В Петербурге — вдвое меньше. Кроме того, в отличие от Москвы, где большинство малых гостиниц стремится действовать в сегменте «люкс», санкт-петербургские малые гостиницы избегают ненужной 2- и 3-звездочным отелям роскоши, делая основной упор на практичность и добротность обстановки.
Опыт показывает, что арендные отношения — не лучший выбор для малой гостиницы. При смене владельцев очень часто меняются не только арендные ставки, но и сами взгляды хозяев на гостиничный бизнес. В результате хозяевам гостиниц вместо работы с клиентами приходится тратить время на улаживание разногласий. Так, из-за осложнения арендных отношений под угрозой закрытия оказалась одна из старейших (действующая с 1992 года) частных гостиниц Санкт-Петербурга «Вилма». Так что сегодня создавать гостиницу сами участники рынка рекомендуют в помещениях, принадлежащих будущим владельцам на праве собственности.
Строительство нового здания на рынке регионального малого гостиничного бизнеса (и в том числе в Санкт-Петербурге) — решение до сих пор непопулярное. Во-первых, мест под застройку в центре крупных городов с видом из окна на архитектурные достопримечательности часто нет физически. Так что нередко малая гостиница представляет собой сегодня небольшую часть действующего или бывшего общежития, подвальное помещение, либо несколько квартир, расположенных на одной лестничной площадке или нескольких этажах. Реже — это часть жилого дома или отдельно стоящее здание. Например, самый распространенный в Санкт-Петербурге вариант создания малой гостиницы — это покупка коммунальной квартиры (либо нескольких таких квартир). Квартиры расселяются и ремонтируются — в одной квартире создается от 6 до 8 номеров. Обычные квартиры для создания гостиниц менее удобны — их, как правило, приходится подвергать перепланировке, что требует дополнительных инженерных согласований с БТИ. Рассчитывать общие затраты проекта нужно исходя из стоимости квартиры (в Петербурге — от 1000 долларов за 1 кв. м) и стоимости ремонта, а также необходимой перепланировки. Обстановка и меблировка, электрическая проводка, сантехническое и прочее оборудование обойдется еще примерно в 250–300 долларов в расчете на 1 кв. м.
Вообще говоря, в соответствии с действующим законодательством гостиница обязательно должна располагаться в нежилом помещении и отвечать ряду требований СЭС, пожарного надзора и стандартам безопасности, установленным МВД. Она должна иметь порядка трех десятков сертификатов, которые нужно регулярно подтверждать. Но, по словам участников рынка малого гостиничного бизнеса, сертификация является сегодня уже не проблемой и «административной преградой», а необходимой мерой, гарантирующей качество обслуживания и безопасность постояльцев малых отелей.
В каждом регионе оценкой качества обслуживания гостиниц занимаются местные сертифицирующие организации. В Петербурге их три — «Центр контроля и качества товаров (продукции), работ и услуг», «Орган по сертификации услуг АНО ФРОСБИ» и «ТЕСТ Санкт-Петербург». Из суммы различных критериев оценки как раз и складывается класс малых гостиниц, обычно фиксируемый на уровне 2-х — 3-х звезд.
«Серый» отель
Несмотря на «режим благоприятствования» и «поддержку», процессы перевода помещений из жилого фонда в нежилой и получения соответствующих разрешений, согласований и сертификатов связаны с дополнительными затратами — не только финансовыми, но и временными. Поэтому нередко хозяева мини-гостиниц принимают решение не регистрироваться и не получать никаких разрешений. «Серый» путь выбирают почти все малые гостиницы с количеством номеров до 4-х — организованные в небольших квартирах, хозяева которых, в большинстве случаев, не планируют расширять бизнес.
Самый главный плюс «серого» гостиничного бизнеса — снижение затрат благодаря полному уходу от налогового бремени. В то же время, по словам большинства участников рынка, налоговое бремя не является неподъемной ношей — его размеры вполне умеренны, кроме того, в своей деятельности почти все малые гостиницы применяют упрощенную систему налогообложения. Как бы то ни было, работа «по-серому» позволяет обеспечивать цены чуть ниже, чем в «белых» отелях.
Самый большой недостаток «серого» статуса — это ограниченность клиентской и партнерской базы. Из списка возможных клиентов сразу выпадают корпоративные клиенты (т. н. «командировочные»), которые требуют платежные документы для финансовой отчетности. Возникают трудности и с размещением рекламы и включением информации в специализированные каталоги и справочники.
Впрочем, реклама таким гостиницам не нужна: лучшая реклама — это низкие цены и «сарафанное радио», которые стабильно обеспечивают высокую заполняемость. В результате сроки окупаемости «серых» малых гостиниц значительно меньше, чем у «белых», и начинаются от двух лет.
Квартирный вопрос
Определенную конкуренцию малым гостиницам составляют частные квартиры и апартаменты, которые сдаются посуточно. Спрос в этом сегменте носит ярко выраженный характер и повышается с наступлением туристического и абитуриентского сезона. Размеры арендной платы различаются в зависимости от объекта, и в большинстве случаев именно цена является определяющим фактором выбора — постояльца зачастую больше волнует близость метро, чем отсутствие ремонта. За 15–25 долларов в сутки в Петербурге можно сдать квартиру самого неприглядного вида в «спальном» районе.
В то же время крупногабаритные квартиры (3–6-комнатные) в хорошем состоянии сдаются в Санкт-Петербурге по цене от 140 до 200 долларов, а апартаменты класса «люкс» в старинных домах в центре могут обойтись арендатору до 300 долларов в сутки. Окупаемость апартаментов (в случае их сдачи посуточно и при условии, что квартира будет в аренде не менее 6 месяцев в году) составит около 3-х лет, что значительно выше, чем при долгосрочной аренде (около 6–7 лет). Тем временем в большинстве случаев для привлечения «элитного» арендатора необходимы гораздо большие затраты — требуется не только ремонт квартиры, но и благоустройство подъезда, а также соответствие ряду требований, таких как наличие надежных железных дверей или консьержа. Так, аренда квартир в Москве становится прибыльным бизнесом и хорошим вариантом для проживания.
Обеспечением загрузки квартир редко занимаются сами хозяева. С предложениями работают посредники — агентства недвижимости, туристические фирмы, иногда поиском арендаторов занимаются предприниматели, которые снимают квартиры на длительный срок, а зарабатывают на субарендной разнице.
Цена гостеприимства
Современные стандарты обслуживания (будь то «звездные» или наоборот, самые что ни на есть посредственные и «никакие») и теплая домашняя атмосфера — вещи, увы, несовместимые… Если вы останавливаетесь в гранд-отеле уровня «Европы», вас ждет сервис высокого уровня, но сервис обезличенный. Если остановитесь в «рядовой» гостинице, вас, скорее всего, ждет дурной сервис. Малые же гостиницы обеспечивают путешественников домашним уютом и теплом.
Залог экономической эффективности — оптимизация расходов. Мелочей в малой гостинице не бывает. Например, мыло и шампунь можно упрятать в дозатор, что при длительном использовании обернется значительной экономией. Но речь идет именно об оптимизации, а не о скаредности. Экономить на комфорте постояльца нельзя ни в коем случае. Скажем, телефонные звонки по городу в большинстве малых гостиниц бесплатны. Кроме того, все малые отели должны сегодня предоставлять услуги Интернет, факсимильной связи, копирования документов.
Еще один показатель качества — это максимально возможная чистота. Самая скромная сантехника произведет благоприятное впечатление, если она вычищена до блеска, а самое простое, но идеально чистое полотенце будет не менее приятным, чем дорогое махровое… То же самое с посудой — дорогая фарфоровая тарелка вряд ли порадует постояльца сильнее, чем самая обычная, но так похожая на собственную — домашнюю.
В хорошем малом отеле вас всегда спросят, что вы хотите на завтрак. И если это мюсли и йогурт, будьте уверены, что завтра утром они у вас будут на столе. Правда, большинство малых гостиниц предпочитают не расширять направление питания и не имеют собственных баров или кафе, ограничиваясь общими кухнями, открытыми для посетителей. Чаще всего у гостиниц есть взаимовыгодное соседство — например, небольшое кафе, либо, на худой конец, продуктовый магазин. Заботы по приготовлению собственных обедов и ужинов себя не окупают, поэтому малые отели редко идут дальше завтраков и горячих напитков — чая, горячего шоколада и кофе с коньяком.
Каждый клиент и любой посетитель малого отеля — это прежде всего человек. В хорошей гостинице посетитель, забронировавший номер, никогда не останется стоять в ожидании возле стойки администратора — гостя всегда ждет чашечка кофе и диван. Согласно исследованиям, проведенным в Европе, при хорошем обслуживании довольный человек делится своей радостью в среднем с пятью своими знакомыми. Если клиент остался недоволен, ему нахамили или испортили настроение, жалоба достигнет ушей как минимум вдвое большего количества людей.
Нельзя экономить и на персонале. Именно поэтому одной из основных статей расходов малых гостиниц, дорожащих своей репутацией, является заработная плата. Кадры решают все — об этом свидетельствует зарубежный опыт, согласно которому персонал и кадровый резерв для гостиниц начинают подбирать задолго до окончания строительства. В малой гостинице очень важна атмосфера — от нее зависит общая успешность гостиницы.
В то же время стоит помнить о том, что не все постояльцы приемлют «семейную» и «неформальную» атмосферу. С такими клиентами персонал должен быть всегда готов общаться подчеркнуто строго и без тени ненужных эмоций.
Другим показателем заботы и гостеприимства высокого уровня является создание условий для удобного размещения и проживания инвалидов. Как ни прискорбно, в большинстве российских отелей отсутствуют элементарные условия для транспортировки инвалидных кресел и проживания инвалидов. А малым гостиницам порой куда проще решить эти вопросы, чем крупным. Особенно важно это для иностранцев. А значит, наличие соответствующей инфраструктуры может стать одним из инструментов привлечения зарубежных клиентов, проживающих в странах, где забота о недееспособных является обычной практикой.
Крайне важен для постояльцев малых отелей и уровень безопасности. Это кнопки тревоги, надежные сейфы для хранения ценных вещей постояльцев, услуги страхования жизни, здоровья и имущества. В случае длительного постоя администрация должна помочь решить все вопросы с временной регистрацией.
Во многих малых гостиницах при выезде номер в присутствии постояльца никогда не проверяют, тем самым снова демонстрируя доверие к своим клиентам. Человек просто сдает ключ, расплачивается за услуги и уходит…
Перспективы
Спрос на услуги малых гостиниц в крупных городах растет. Так, по прогнозам Комитета по внешним связям администрации Санкт-Петербурга, в период до 2008 г. ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах среднего и низшего ценового сегмента составит соответственно 9% и 5%. В ближайшей перспективе, с помощью туристических фирм, которые по-прежнему остаются основными поставщиками постояльцев за небольшую (10–15%) комиссию, члены петербургской ассоциации планируют получить широкую известность и продвинуться на международный туристический рынок. Так что, вполне возможно, держателям малых гостиниц в регионах стоит подумать о создании собственных аналогичных организаций. А в перспективе вырисовывается что-то вроде всероссийской ассоциации малых гостиниц, способной лоббировать интересы малого бизнеса в гостиничном секторе и выполнять другие функции регулирования рынка.
Бизнес план управляющей компании
Первые управляющие компании появились в России в конце 90–х годов, но даже спустя 10 лет рынок управления коммерческой недвижимостью все еще находится в стадии формирования. По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на нем отсутствует соответствующее профсообщество, которое могло бы лоббировать интересы его участников, а законодательная база далека от совершенства.
Вне конкуренции
Сегодня в России услуги по управлению недвижимостью оказывают либо западные компании (иногда с сомнительным в своей стране прошлым), либо местные фирмы, которые отпочковались от крупных агентств недвижимости, консалтинговых и девелоперских компаний или же выросли сами по себе.
Более или менее цивилизованным и понятным можно назвать этот сегмент только в Москве и Санкт–Петербурге. В регионах объектов, пригодных для управления, значительно меньше, а те, что есть, чаще всего управляются самими девелоперами.
— Объемы строительства объектов высокого класса за пределами столиц незначительны, потому и востребованность управляющих пока еще невелика, — отмечает Светлана Колесова, заместитель директора пермской управляющей компании «Финрент». — Для регионального рынка характерна организация собственных управляющих компаний самими застройщиками. Привлечение же сторонней, частной УК практически не распространено.
В столицах все большее число владельцев объектов недвижимости осознает плюсы привлечения частной компании. «Собственники готовы передавать свои объекты в управление. В основном это property management (работа с арендаторами) и facility management (техническое обслуживание объекта). Такие виды деятельности проще передать в управление сторонней компании и контролировать лишь финансовые потоки», — подчеркивает руководитель отдела маркетинга компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов. По словам Ялымова, только в его компанию за прошедший год обратилось порядка 20 собственников с просьбой взять их объекты в управление. Однако число зданий, находящихся под управлением собственников, превосходит количество переданных в частное управление. «Все больше собственников недвижимости обращаются к профессиональным управляющим, но об оформившейся тенденции говорить пока рано, — уверена генеральный директор компании «Савацкий. Управление недвижимостью» Евгения Власова. — Проблема в том, что большинство собственников диверсифицируют свои инвестиции и почти всегда смотрят на любое вложение как на потенциальную возможность стать профессионалом в новой области, будь то добыча энергоресурсов, девелопмент, строительство, управление или эксплуатация». По экспертным оценкам, в Москве только 20% зданий управляется частными компаниями.
Конкуренция между УК как таковая еще не сложилась, и место на рынке есть. Светлана Колесова считает, что рынок не насыщен, и на нем практически нет компаний, которые профессионально занимались бы только управлением недвижимостью. «Основной вид деятельности — это оказание риэлторских услуг. Между тем, в этом рыночном сегменте созданы все условия для появления компаний, которые профессионально будут заниматься только управлением», — убеждена Колесова.
— Сегодня выходить на рынок в Москве сложнее, чем три года назад. Потому что теперь нужно больше знать и уметь, — рассказывает генеральный директор маркетинговой группы БЕШ, выводящей УК на рынок, Оксана Крымина. — Но собственники уже знают о самой услуге и спокойно относятся к идее привлечения стороннего управляющего. Если еще три года назад при работе с владельцем здания ему необходимо было объяснять — не чем одна компания лучше другой, а что такое управление недвижимостью вообще и зачем оно нужно, то сегодня все иначе.
В Москве и Питере понимание уже пришло, поэтому компании стараются конкурировать по качеству предлагаемых услуг. Отставание же регионов, по словам Оксаны Крыминой, составляет около пяти лет. Поэтому там можно «творить все, что угодно», и все равно работать успешно. Главное — доказать собственнику, что ему вообще нужна эта услуга.
Итак, ниша для старта есть, осталось только понять, как в нее войти.
Не тот уровень
Чем же занимаются управляющие? Их основная цель — приносить собственнику максимальный доход, увеличивать инвестиционную стоимость объекта и освобождать время собственника для ведения его основной деятельности.
Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний — это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте — facility management — техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management — оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж — asset management — стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.
Российские компании сегодня оказывают, в основном, клининговые услуги, а также действуют в сегментах facility и property management. Полное оперативное управление предоставляют лишь единицы. Да и то — далеко не всегда на должном уровне. Причем, как рассказал гендиректор известной российской управляющей компании на условиях анонимности, крупные западные управленцы, оказывающие данную услугу, зачастую ее только декларируют, а на практике вся их деятельность сводится в лучшем случае к property management. Кроме того, западные компании работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня. Российские же конкуренты, особенно небольшие компании, стараются иметь дело с объектами классом пониже. Конечно, доходность здесь не столь высока, как в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности — вполне достаточная. По расчетам экспертов, средняя доходность бизнеса по управлению коммерческой недвижимостью составляет от 15 до 20%.
Впрочем, по словам управляющих, на рынке представлены как компании, которые берутся только за объекты, приносящие не менее 50% прибыли, так и те, для кого и 10% с объекта — очень хорошо, учитывая объемы. «Существуют компании, не выходящие на объект без гарантий 100%-й рентабельности, — констатирует президент санкт–петербургской группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. — Мы же ориентируемся на существенное увеличение объемов управляемых площадей и закладываем свою рентабельность в размере 10–20%».
А генеральный директор УК «Габа-Эстейт» Денис Габа признался «Бизнес–журналу», что первый объект, взятый в управление его компанией, приносил около 8%, и в тот момент (на старте бизнеса) это уже было хорошо. Таким образом, стартующим предпринимателям следует сразу же уяснить: на заре бизнеса золотых гор не будет, а погоня за сверхприбылями в этом деле равносильна полному провалу. «Охотникам за миллионами явно не сюда! На этом же рынке гарантирован стабильный, но не очень высокий доход», — категоричен один из экспертов.
Управляющая компания в деталях
Стартовые инвестиции: от 50 тысяч долларов.
Срок окупаемости: 1–2 года.
Доходность: 3–10% от потока дохода на объекте.
Рентабельность: достигается при площади управляемого здания — не меньше 10 тысяч кв. м.
Спрос: от 20 обращений в год.
Клиенты: собственники бизнес–центров, торговых центров.
Форматы: юридическое лицо.
Помещение: офис площадью 50 кв. м в престижном районе города. Минимум класс В.
Средства продвижения: интегрированный маркетинг, сайт, профильные и деловые СМИ;
Лицензии и сертификаты: не требуются.
Услуги: длинные — все формы управления объектом недвижимости (или одна из них). И короткие — экспертиза, оценка, консалтинг, брокеридж.
Способы старта: выход на рынок при наличии своего объекта или после набора команды.
Особые условия: сложность в получении первого объекта, а также в общении с собственниками, которые не готовы отдавать свои объекты, необходимость постоянно поддерживать высокое качество услуги, относительно невысокая, но стабильная доходность.
Плюсы: низкая конкуренция, невысокий порог входа на рынок, доступ на региональные рынки.
Вы откуда и куда?
В принципе, случайных людей на рынке управления коммерческой недвижимостью практически нет. Как правило, начинающие свой бизнес управляющие — выходцы либо из других аналогичных компаний (возможно, западных, представленных на российском рынке), либо из других отраслей рынка коммерческой недвижимости — брокерских, риэлторских, консалтинговых фирм, девелопмента, оценки и т. д. Эксперты говорят и о выходцах из банковской и инвестиционной сфер. Во многом именно предыдущая специализация бизнесмена определяет то, в какой нише рынка управления он готов стартовать.
— Одни участники рынка вышли из банковского и финансового секторов; вторые из рынка недвижимости (девелоперы и риэлторы); третьи представляли эксплуатационные компании, — утверждает Глеб Ялымов. Первые стали заниматься «asset management», вторые — «property management» и отчасти «facility management», третьи — «facility management» и клинингом.
По мнению Глеба Ялымова, большинство российских компаний работает в области эксплуатации объектов недвижимости («facility management»).
Прежде чем начинать бизнес, следует сразу определиться с тем, какую услугу и каким собственникам управляющая компания будет оказывать. Если распылиться и попытаться делать все, то в скором времени компания либо не выдержит нагрузок и перестанет существовать, либо сотрудники будут работать на износ, что, в конечном счете, снизит качество оказываемых услуг и не позволит рассчитывать на серьезные позиции на рынке.
Кстати, Денис Габа советует начинающим предпринимателям на первых этапах развития бизнеса четко сконцентрироваться на том, каким именно типом коммерческой недвижимости планируется управлять, и определиться с классностью. По экспертным оценкам, сегодня стартовать лучше всего в нише управления объектами класса В и реконструируемыми зданиями С–класса. Верхний же сегмент рынка почти полностью поделен между западными игроками. А вот ниша В и С классов им не интересна.
Трудности управления
Так где же взять первый объект? По признанию всех участников рынка, это и есть самая большая проблема стартующих компаний. «Для начинающей управляющей компании, у которой за спиной нет определенного числа успешно реализованных проектов, становится очень сложно убедить собственника в том, что качество его услуг будет на уровне», — подчеркивает Светлана Колесова. «Пожалуй, новым игрокам будет тяжело прийти на рынок просто так. Если это компания без предыдущего опыта управления, то ее путь будет долгим и тернистым — с пробами, ошибками и непредсказуемыми результатами», — добавляет Евгения Власова.
Значит ли это, что предпринимателям, не владеющим объектами недвижимости, выход на рынок заказан? Ни в коем случае. Да, сложно, но возможно. Многие компании начинали без объекта, а становились крупными игроками рынка.
— Судя по моему опыту, первый объект, как правило, находится по записной книжке, — на полном серьезе говорит Денис Габа. Действительно, просто так прийти к собственнику и уговорить его отдать объект в управление не удастся. А вот по знакомству — вполне. Зато после получения первого объекта дело идет веселее.
— Рынок управления коммерческой недвижимостью является довольно закрытым. На первоначальном этапе получение объектов в управление возможно только лишь при дружеских отношениях с собственником недвижимости, который настолько вам доверяет, что готов отдать ее в управление. В дальнейшем при увеличении количества квадратных метров в управлении процедура получения объектов упрощается, — уверена Светлана Колесова.
По утверждению Оксаны Крыминой (маркетинговая группа БЕШ), существуют два основных способа старта бизнеса в сегменте УН: с объекта или с команды. Впрочем, команда эта должна была также где–то сложиться. То есть совсем дебютантам создать успешную компанию проблематично. «Новички рынка, только закончившие университеты или курсы управляющих, должны сначала раствориться в коллективе более опытных коллег и только потом, набравшись практического опыта и заработав имя на рынке, делать что–то свое», — уверена Оксана Крымина. В общем, успех бизнеса во многом будет зависеть от правильного подбора команды и имеющегося у основателя и сотрудников опыта работы в сфере недвижимости.
Дата добавления: 2015-12-08; просмотров: 159 | Нарушение авторских прав