Глава 27. Правовое регулирование оценочной деятельности

27.1. Понятие и правовое регулирование

оценочной деятельности

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" <1> (далее - Закон об оценочной деятельности). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813 (с изм. от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г.).

В силу ст. 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В соответствии со ст. 20 Закона об оценочной деятельности Правительством РФ разрабатываются и утверждаются Стандарты оценки. Применяющиеся в настоящее время Стандарты оценки утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 <1> (далее - Стандарты оценки). Стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 29. Ст. 3026.

Во исполнение требований Стандартов оценки разработаны методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. В качестве примера назовем:

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. N 1102-р <1>;

--------------------------------

<1> Экспресс-закон. 2003. N 34.

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, утвержденные Минимуществом РФ 26 ноября 2002 г. N СК-4/21297 <1>;

--------------------------------

<1> Экспресс-закон. 2003. N 16.

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р <1>.

--------------------------------

<1> Экспресс-закон. 2002. N 21.

Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты, регулирующие вопросы оценки имущества соответствующего публичного образования и сделок с таким имуществом. В качестве примера приведем Постановление правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы" <1>. Указанным Постановлением утверждены:

--------------------------------

<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2005. N 26.

- Порядок оценки стоимости имущества в сделках с участием города Москвы (приложение 1);

- Порядок размещения заказов на оценку имущества в сделках с участием города Москвы (приложение 2).

Следует иметь в виду, что данные и иные акты, принятые в соответствии с Законом об оценочной деятельности, регулируют профессиональную оценку, осуществляемую независимыми оценщиками. К деятельности этих субъектов, а также к их правовому статусу предъявляются специальные требования, которые и будут являться предметом рассмотрения в данной главе.

Вместе с тем в практике хозяйственной деятельности широкое распространение получила внутрихозяйственная оценка. Она осуществляется самими субъектами, ведущими предпринимательскую деятельность в отношении принадлежащего им имущества и иных объектов гражданских прав.

Анализ законодательства, регулирующего оценочную деятельность, позволяет выявить принципы ее осуществления:

1) принцип профессионализма. Он заключается в том, что оценка должна осуществляться лицом, имеющим соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности. Гарантией соблюдения данного принципа является лицензирование оценочной деятельности, что предполагает предъявление квалификационных требований к соискателю лицензии;

2) принцип независимости. Соблюдение данного принципа гарантируется установлением в ст. 16 Закона об оценочной деятельности запрета:

а) на осуществление оценочной деятельности при наличии заинтересованности оценщика. Так, оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком, или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Кроме того, проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором или страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором или страховщиком оценочной организации;

б) на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки;

в) на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оценки от итоговой величины стоимости объекта;

3) принцип полноты. Согласно этому принципу оценщик осуществляет сбор и обработку всей информации, необходимой для объективной оценки объекта. Гарантией соблюдения принципа полноты является предусмотренное ст. 14 Закона об оценочной деятельности право оценщика требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения; запрашивать в письменной и устной форме информацию у третьих лиц. Оценщик вправе отказаться от проведения оценки, если заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;

4) принцип достоверности. В соответствии с данным принципом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, который составлен оценщиком в предусмотренном законодательством порядке, признается достоверной. Она рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки. При этом следует учитывать, что правило о рекомендации данной стоимости действует, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (или даты представления публичной оферты) прошло не более шести месяцев (п. 20 Стандартов оценки).

Следует иметь в виду, что нарушение законодательно установленных принципов в ходе осуществления оценочной деятельности приводит к признанию судом недействительным отчета оценщика. Приведем пример.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 августа 2002 г. N КГ-А40/5404-02 оставлено без изменения решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 мая 2002 г. по делу N А40-10516/02-102-132, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

При этом было установлено, что решением от 18 мая 2002 г. Арбитражным судом г. Москвы удовлетворен иск ОАО "АКБ "СВА" к ЗАО "Независимая компания "АРТ-Консалт" о признании недействительным отчета от 1 февраля 2002 г. N 2-02/8ТР "Об оценке рыночной стоимости предполагаемого к обращению взыскания имущества (доли в уставном капитале ООО "КБ "Арсенал", равной 17,505 процентов, принадлежащего организации-должнику ЗАО "Антей-Ресурс").

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе ответчик ссылался на неполноту изучения судом фактических данных по делу.

Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований к отмене решения суда, указав, что суд первой инстанции полно и всесторонне изучил доказательства по делу, оценил их надлежащим образом и отметил, что ответчиком при составлении отчета бухгалтерский баланс фактически не изучался, приложенные к нему отчеты не анализировались, иные требования закона к составлению отчета также не соблюдались, в связи с чем иск был удовлетворен.

Закон вводит правило оспоримости стоимости объекта, содержащейся в отчете оценщика. В случае наличия спора о достоверности величины стоимости, в том числе и в связи с наличием иного отчета об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случае обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случае признания отчета об оценке имущества недостоверным убытки подлежат возмещению в размере, составляющем разницу между реальной рыночной стоимостью объекта оценки и суммой, указанной в отчете. Приведем пример из судебной практики.

Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск открытого акционерного общества "Информационно-издательская группа "Новые известия" (далее - ОАО "ИИГ "Новые известия") о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценочная компания "АРТ-Консалт" (далее - ООО "НОК "АРТ-Консалт") убытков в размере 5437301 руб. 00 коп.

Исковые требования заявлены на основании ст. 15 ГК РФ, ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

До принятия решения истцом в порядке ст. 49 АПК РФ заявлено ходатайство об уменьшении исковых требований до 3918140 руб. Данное ходатайство судом удовлетворено.

Решением от 9 марта 2004 г. Арбитражный суд г. Москвы взыскал с ЗАО "НОК "АРТ-Консалт" в пользу ОАО "ИИГ "Новые известия" убытки в сумме 3918140 руб. и судебные расходы в сумме 27965 руб. 43 коп., в остальной части иска отказано.

При этом суд исходил из того, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку подтверждаются договором от 22 апреля 2002 г. N 2-04/4-17(м) возмездных услуг по оценке имущества.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "НОК "АРТ-Консалт" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ставится вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта.

Оставляя решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-47167/03-110-486 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 14 июля 2004 г. N КГ-А40/5810-04 указал следующее.

Из материалов дела следует, что по договору от 22 апреля 2002 г. N 2-04/4-17(м) возмездных услуг по оценке имущества ОАО "ИИГ "Новые известия" (заказчик) поручил ЗАО "НОК "АРТ-Консалт" (оценщик) провести оценку рыночной стоимости комплекса оборудования по производству газеты.

Рыночная стоимость объекта оценки на основании отчета N 2-04/4-17 (м) об определении рыночной стоимости имущества определена на 30 апреля 2002 г. в размере 1062699 руб.

На основании договора от 18 июня 2002 г. N 02/2002 ОАО "ИИГ "Новые известия" осуществил продажу оборудования ООО "РесурсТехАльянс". В соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи стоимость оборудования исчислена исходя из рыночных цен, определенных ЗАО "НОК "АРТ-Консалт" на основании отчета N 2-04/4-17(м) и составляет 1062699 руб. 00 коп.

Генеральной прокуратурой РФ в отношении прежнего руководства ОАО "ИИГ "Новые известия" возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ. В рамках расследования уголовного дела Следственным комитетом при МВД РФ была назначена товароведческая судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества истца - оборудования для производства газеты, являвшегося объектом оценки отчета N 2-04/4-17(м) ЗАО "НОК "АРТ-Консалт". По данным оценки ЗАО "Независимой экспертной компанией "Мосэкспертиза", рыночная стоимость оборудования составила 6500000 руб.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с действующим законодательством возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать, во-первых, факт нарушения права, во-вторых, наличие и размер понесенных убытков, в-третьих, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Согласно расчету, представленному в заявлении об уменьшении размера искового требования, рыночная стоимость оборудования для производства газеты по состоянию на 30 апреля 2002 г. на основании экспертного заключения ЗАО "Независимая экспертная компания "Мосэкспертиза" N 0693э/12-38-08/03 составляет 4980839 руб. В данном заключении эксперты пришли к выводу, что при составлении отчета N 2-04/4-17(м) были нарушены нормы, регулирующие порядок проведения оценки оборудования, и заключение о его стоимости не соответствует фактической цене этого имущества.

Соответственно, убытки истца в виде упущенной выгоды составляют 3918140 руб.

Поскольку, в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В этой связи довод ответчика относительно того, что потенциальная рыночная стоимость имущества, определенная в отчете, представляла собой точку зрения оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации этого имущества, судом кассационной инстанции отклоняется.

Ссылка ответчика на нарушение судом ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Федеральным арбитражным судом Московского округа отклоняется, так как при рассмотрении данного дела суд первой и апелляционной инстанций, оценивая представленные по делу доказательства, признал отчет N 2-04/4-17(м) недостоверным.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает обжалованное решение законным и обоснованным.

Следует учитывать, что в соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами. На наличие у любых заинтересованных лиц права обжалования результатов проведения оценки неоднократно обращалось внимание судами.

Так, отменяя решение Арбитражного суда г. Москвы от 2 августа 2002 г. по делу N А40-8076/01-7-90 с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 31 октября 2002 г. N КА-А40/7268-02 указал следующее.

Как установлено арбитражным судом, в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем службы судебных приставов-исполнителей ХМАО Тюменской области наложен арест на дебиторскую задолженность ОАО "Тюменьэнерго" в размере 220000000 рублей по договору N 484-С16-15-3400 на отпуск и потребление электрической энергии и мощности от 20 марта 2000 г. между ОАО "Тюменьэнерго" и ООО "Сургутгазпром". Установление рыночной стоимости задолженности поручено ЗАО "Международный центр оценки", который согласно отчету от 5 января 2001 г. определил ее округленно в размере 129500000 рублей.

Считая установленную ЗАО "Международный центр оценки" рыночную стоимость арестованной дебиторской задолженности недостоверной, ОАО "Тюменьэнерго" обжаловало результаты оценки в судебном порядке.

Отказывая в иске, арбитражный суд исходил из того, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" действие положений Закона распространяется исключительно на субъекты оценочной деятельности, которым истец не является, в связи с чем у истца отсутствует предусмотренное ст. 13 Закона право обжаловать результаты оценки. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец вправе оспорить достоверность отчета оценщика только в рамках производства по обжалованию действий судебного пристава-исполнителя (п. 3 ст. 52, ст. 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве"), так как отчет составлен в рамках исполнительного производства.

Вместе с тем ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предоставляет право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе в порядке арбитражного процессуального судопроизводства, результат проведения оценки любому заинтересованному лицу, а не только субъектам оценочной деятельности.

При этом заинтересованным лицом является любое лицо, которое считает, что результат проведения оценки влияет на его права и законные интересы. Выяснение указанного обстоятельства судом возможно только при рассмотрении дела по существу. Таким образом, право на иск для обжалования результата оценки имеет любое лицо.

Следует иметь в виду, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица.

Если законом или нормативным актом предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. В этом случае самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

На данный порядок оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки обращено внимание в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 <1>.

--------------------------------

<1> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 7.

27.2. Правовое положение субъектов оценочной деятельности

Согласно ст. 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности являются оценщики и потребители их услуг - заказчики.

В роли оценщиков могут выступать юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), которые на профессиональной основе и в порядке, предусмотренном Законом, осуществляют оценочную деятельность. Законодательство об оценочной деятельности не содержит каких-либо требований или ограничений в отношении организационно-правовой формы юридического лица-оценщика. Что же касается физических лиц, то в качестве обязательного условия осуществления ими данного вида предпринимательской деятельности выдвигается регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Законодательство устанавливает ряд обязательных требований к оценщику. В соответствии с Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности" оценочная деятельность до 1 июля 2006 г. относится к числу лицензируемых. Следовательно, условием ее осуществления до 1 января 2006 г. является получение субъектами - юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями - лицензии.

Статья 21 Закона об оценочной деятельности вводит норму о профессиональном обучении оценщиков. Такое обучение осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством РФ. Образовательные программы, по которым проводится профессиональное обучение оценщиков, представляются образовательными учреждениями в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ранее - в Минимущество РФ) для согласования.

Перечень образовательных учреждений, прошедших согласование образовательных программ в области оценочной деятельности в Минимуществе России, определен распоряжением Минимущества РФ от 27 февраля 2002 г. N 500-р "О лицензировании отдельных видов деятельности" <1>.

--------------------------------

<1> Например, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, Государственный университет землеустройства вправе заниматься профессиональной переподготовкой оценщиков по образовательной программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; Институт профессиональной оценки вправе осуществлять профессиональную подготовку оценщиков по программе "Оценка собственности"; и др.

В качестве условия осуществления оценочной деятельности, направленного на обеспечение защиты прав потребителей, ст. 17 Закона вводит обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. При этом под страховым случаем понимается причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценочной деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки. Заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования оценщик не вправе.

Закон об оценочной деятельности, характеризуя правовой статус оценщика, определяет его права и обязанности.

В соответствии со ст. 14 Закона об оценочной деятельности оценщик, в частности, имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для оценки;

- получать необходимые разъяснения и дополнительные сведения;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки других оценщиков либо иных специалистов;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда, третейского суда;

- отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия договора, не предоставил необходимую информацию об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

В силу ст. 15 Закона об оценочной деятельности оценщик, в частности, обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования Закона об оценочной деятельности, а также принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

- предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство которой ссылается оценщик в своем отчете;

- предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки. К числу подобных факторов, в частности, следует отнести наличие заинтересованности оценщика, отсутствие необходимых документов. На это неоднократно обращается внимание судами при разрешении споров о признании недействительными результатов оценки. Приведем пример.

Отменяя решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы и передавая дело в первую инстанцию того же суда, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 6 июня 2002 г. N КА-А40/3366-02 указал, в частности, следующее.

ОАО "Тюменьэнерго" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "Международный центр оценки" о признании недействительными результатов оценки задолженности ООО "Сургутгазпром" перед ОАО "Тюменьэнерго", содержащихся в отчете оценщика - ЗАО "Международный центр оценки" от 5 января 2001 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что согласно ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" достоверность оценки объекта оценки зависит от сделанных в отчете оценщиком допущений, которые определяются в том числе исследуемыми при оценке документами. Суды установили, что заявляемые истцом возражения против достоверности результатов оценки основаны на документах, которые не были представлены ЗАО "Международный центр оценки" для работы, и следовательно, не были предметом исследования со стороны ответчика, отчет выполнен на основании представленных документов, что не позволяет сделать вывод о его недостоверности.

Вместе с тем, как следует из объяснений истца апелляционной и кассационной жалоб, истец связывает недостоверность отчета с основанием, которое не было предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. Таким основанием, по мнению ОАО "Тюменьэнерго", являются неверные выводы ответчика о моменте возникновения и погашения задолженности ООО "Сургутгазпром" перед ОАО "Тюменьэнерго", сделанные на основе документов, которыми ответчик располагал.

Указанные доводы истца судами не рассматривались.

Объектом оценки ЗАО "Международный центр оценки" являлась дебиторская задолженность ОАО "Тюменьэнерго" по договору N 484-С16-15-3400 от 20 марта 2000 г. На основании акта сверки расчетов за потребленную электроэнергию между ОАО "Тюменьэнерго" и ООО "Сургутгазпром" по состоянию на 1 сентября 2000 г. (далее - акт сверки расчетов) ответчик включил в объект оценки задолженность в размере 4175078,82 рубля.

По мнению заявителя жалобы, включение этой суммы в объект оценки не соответствует условиям договора от 20 марта 2000 г. N 484-С16-15-3400 об условиях вступления его силу, и, как следствие, сумма неправомерно включена в итоговый размер задолженности.

Суд это обстоятельство не исследовал и правовой оценки ему не дал.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на оценщике лежит обязанность проводить объективную оценку объекта оценки, что предполагает при отсутствии необходимых документов обязанность оценщика отказаться от оценки или указать о наличии такого обстоятельства в качестве допущения.

Указанные требования ст. 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" судами также не учтены. В результате суды не установили правомерность отнесения ответчиком к объекту оценки дебиторской задолженности в размере 4175078,82 рублей по документу (акт сверки расчетов), только подтверждающему существование задолженности на определенное число - 1 сентября 2000 г., не установили, какие иные документы, находившиеся в распоряжении ответчика, позволили ему прийти к однозначному выводу о необходимости отнесения указанной суммы к объекту оценки, были ли сделаны ответчиком в отчете допущения в отношении этой суммы задолженности.

В предусмотренных нормативными правовыми актами случаях кандидатура оценщика определяется путем проведения конкурса. Так, Постановлением правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы" предусмотрено проведение конкурсов двух видов.

1. Открытый конкурс по направлениям оценки для целей определения круга уполномоченных оценщиков.

Для определения уполномоченных оценщиков Департамент имущества города Москвы ежегодно объявляет и проводит открытый конкурс по следующим направлениям оценки:

- оценка стоимости бизнеса;

- оценка недвижимого имущества, права требования на долю города в реализации инвестиционного проекта по строительству;

- оценка машин и оборудования;

- оценка нематериальных активов, прав требования имущества (кроме права требования на долю города в реализации инвестиционного проекта по строительству), обязательств (в том числе задолженности);

- оценка имущественных комплексов.

По итогам проведения открытого конкурса по направлениям оценки Департамент имущества города Москвы составляет реестр уполномоченных оценщиков.

В случаях, когда размещение заказа на оценку в соответствии с законодательством о государственном заказе производится на бесконкурсной основе <1>, отраслевые, функциональные и территориальные органы исполнительной власти города Москвы, имеющие потребность в осуществлении работ по оценке имущества в сделках с участием города Москвы, должны заключать договоры с уполномоченными оценщиками, включенными в реестр.

--------------------------------

<1> См.: Закон г. Москвы от 15 мая 2002 г. N 26 "О городском государственном заказе" // Вестник мэра и правительства Москвы. 2002. N 25 (с изм. от 16 июня 2004 г.).

2. Открытый конкурс на размещение городского государственного заказа на оценку имущества. Отбор оценщиков производится на основе проведения такого конкурса в случаях, когда стоимость заказа на оценку имущества в сделках с участием города Москвы превышает 2500 минимальных размеров оплаты труда и в иных установленных законодательством о государственном заказе случаях.

Порядок размещения заказов на оценку имущества в сделках с участием города Москвы, утвержденный Постановлением правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП, устанавливает: правила формирования конкурсной комиссии, конкурсной документации; состав сведений для информационного сообщения о проведении конкурса <1>; требования к участникам конкурса; перечень представляемых для участия в конкурсе документов (среди которых - конкурсное предложение); критерии определения победителей конкурса.

--------------------------------

<1> Публикуется в Бюллетене оперативной информации правительства Москвы "Московские торги".

Так, основными критериями определения победителей конкурса на размещение городского государственного заказа на оценку имущества являются:

формальные признаки:

- наличие опыта работы на рынке оценочных услуг;

- наличие у претендента необходимого количества оценщиков;

- объем работ по оценке в предыдущем отчетном году (выручка от реализации по оценочной деятельности);

- отсутствие обоснованных претензий со стороны заказчиков;

- иные требования, предусмотренные в конкурсной документации;

качественные признаки:

- опыт выполнения заказов на оценку объектов, аналогичных выставляемым на конкурс;

- квалификация специалистов по оценке имущества;

- качество оценочных отчетов;

- стоимость выполнения работ по оценке.

Помимо оценщика, как уже указывалось, субъектом оценочной деятельности является потребитель их услуг - заказчик.

Круг заказчиков, определяемый Законом об оценочной деятельности, широк. Ими могут быть Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица. Право данных субъектов на проведение в отношении принадлежащих им объектов оценки оценщиком является безусловным, оно распространяется и на проведение повторной оценки. Право на проведение оценки не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления статистического и бухгалтерского учета и отчетности, а полученные в результате оценки сведения могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в установленном законодательством РФ порядке.

Следует иметь в виду, что при оценке объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством.

Права и обязанности заказчика устанавливаются договором об оценке и прямо вытекают из положений Закона об оценочной деятельности, корреспондируя с правами и обязанностями оценщика.

27.3. Объекты оценочной деятельности. Обязательная оценка

Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего перечня или классификации объектов оценки. В соответствии со ст. 5 Закона об оценочной деятельности к объектам оценки могут относиться:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, включая имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация и др.

Объектами оценки выступают любые объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Таким образом, в соответствии с Законом объектами оценки могут быть любые объекты гражданских прав, не изъятые из оборота.

По мнению специалистов в области оценочной деятельности <1>, наибольшим спросом в настоящее время пользуется оценка недвижимости (земли, производственных и жилых помещений и пр.).

--------------------------------

<1> См.: Удочкин П. Оценим. Зачем нужна оценка? // Двойная запись. 2003. N 8.

Чаще всего организации ее заказывают при купле-продаже и аренде помещений. Результаты оценки могут быть использованы для аргументированного ведения переговоров и обоснования цены объекта. К оценке недвижимости прибегают также для снижения налогооблагаемой базы по налогу на имущество, при выделении доли одного из собственников предприятия или, наоборот, внесении вклада в уставный капитал, получении кредита под залог имущества, для определения размера ущерба, нанесенного объекту недвижимости.

На втором месте по востребованности - оценка оборудования. Чаще всего она проводится при переоценке основных фондов, а также купле-продаже, сдаче оборудования в аренду, внесении в качестве вкладов в уставный капитал, разделе и конфискации имущества, списании и утилизации оборудования.

В последнее время набирает популярность оценка бизнеса. Среди прочих видов оценки этот выделяется сложностью и многообразием объектов оценки, трудоемкостью, необходимостью учета большого количества факторов, влияющих на стоимость предприятия. В рамках услуги по оценке бизнеса компанию оценивают целиком - как имущественный комплекс, способный приносить доход. Соответственно оцениваются все активы предприятия: недвижимое имущество, машины и оборудование, складские запасы, финансовые вложения, нематериальные активы, в том числе и деловая репутация компании, а также имеющиеся обязательства. Оценка бизнеса может проводиться для определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям, реструктуризации предприятия, для определения кредитоспособности компании, для разработки плана развития предприятия, принятия обоснованных управленческих решений, привлечения инвестиций, повышения эффективности текущего управления предприятием.

Еще одно направление оценочной деятельности - оценка инвестиционных проектов. В данном случае потенциальный инвестор оценивает эффективность своего участия в проекте. Оптимальным является проведение оценки как на стадии составления, так и на стадии осуществления инвестиционного проекта.

Оценка нематериальных активов в России практикуется в основном по обязательным показаниям: внесении прав в уставный капитал, приватизации, разрешении споров в судах. Инициативная же оценка мало востребована. Причиной того является несовершенство существующего законодательства в этой области, непрозрачность применяемых методик и в итоге необъективность результатов.

В отношении ряда объектов Закон об оценочной деятельности (ст. 8) предусматривает обязательность проведения оценки. Проведение оценки объектов является обязательным:

1) при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости таких объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы или фонды юридических лиц;

2) при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Следует иметь в виду, что правило об обязательной оценке не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении (за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества), а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений.

Предусмотренный Законом об оценочной деятельности перечень случаев обязательной оценки не является исчерпывающим. Требования об обязательной оценке объектов независимым профессиональным оценщиком закреплены, помимо Закона об оценочной деятельности, и в других законодательных актах.

В частности, такое правило содержится в п. 2 ст. 12 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" <1>. Еще раз следует обратить внимание на то, что если нормативным правовым актом предусмотрено обязательное проведение оценки без установления обязательности определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит рекомендательный характер.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 18. Ст. 1720 (с изм. от 24 декабря 2002 г., 23 июня 2003 г., 29 декабря 2004 г., 21 июля 2005 г.).

Вместе с тем в некоторых случаях нормативными правовыми актами установлены правила об обязательности применения сторонами сделки, должностными лицами, государственными органами, органами управления юридического лица величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. Приведем примеры.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <1> если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. При этом следует иметь в виду, что в случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества при недостаточности имущества общества солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785 (с изм. и доп. от 11 июля, 31 декабря 1998 г., 21 марта 2002 г., 29, 31 декабря 2004 г.).

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 8 мая 1996 г. N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" <1> оценка паевого взноса, превышающего 250 установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть подтверждена независимым экспертом.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 20. Ст. 2321 (с изм. и доп. от 14 мая 2001 г., 21 марта 2002 г.).

В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах" <1> денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 указанного Федерального закона. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1 (с изм. и доп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31 октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004 г.).

Если в соответствии с нормативным правовым актом предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки (в том числе если установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете оценщика, такие сделка или акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. На это обстоятельство обращено внимание в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92.

27.4. Виды стоимости объектов оценки.

Методы и подходы к оценке

Закон об оценочной деятельности (ст. 7) устанавливает предположение об определении рыночной стоимости объекта оценки. Данное правило означает, что если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Следует иметь в виду, что данное правило применяется и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе "действительная стоимость", "разумная стоимость", "реальная стоимость" и др.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств Закон понимает наличие следующих условий:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Помимо рыночной применяются следующие виды стоимости (их перечень и определение приведены в п. 4 Стандартов оценки):

1) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

2) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

3) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

4) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

5) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

6) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

7) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов (т.е. периода времени, начиная с даты представления объекта на открытый рынок до даты совершения сделки с ним);

8) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта;

9) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в Стандартах оценки.

Следует заметить, что споры об определении того или иного вида стоимости нередки в судебной практике. Приведем пример.

Оставляя решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36771/02-50-47 без изменения, а кассационную жалобу ООО "Очаг" - без удовлетворения, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 21 июля 2003 г. N КГ-А40/4653-03 указал следующее.

Заявляя исковые требования о признании недействительными торгов по продаже с открытого аукциона восьми объектов недвижимого имущества, ООО "Очаг" ссылалось на нарушение ФЗ "Об исполнительном производстве", в результате которого оно не могло осуществлять свои права как должника, и на нарушение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку арестованное имущество в результате оценки было реализовано по заниженной цене, без учета балансовой стоимости.

Отказывая в удовлетворении требований истца о признании торгов недействительными, суд исходил из того, что истец не доказал факта проведения торгов по продаже имущества с открытого аукциона от 15 июля 2002 г. с нарушением правил, установленных действующим законодательством, и отсутствием оснований для признания их недействительными.

Кассационная инстанция соглашается с таким выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, ООО "Филлим", действующее от имени и по поручению Российского фонда федерального имущества, провело открытый аукцион по продаже недвижимого имущества, принадлежащего должнику по исполнительному производству ООО "Очаг". Согласно протоколу о результатах торгов от 15 июля 2002 г. победителем торгов признано ООО "Стеллком - Дельта".

В соответствии с ч. 2 ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

Согласно указанной статье, стоимость имущества, подлежащего продаже с торгов, была определена уполномоченным Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Московской области специалистом, который в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определил рыночную стоимость имущества в целях реализации в ограниченные сроки (ликвидационную стоимость), составляющую 1188000 руб. При проведении оценки ПБОЮЛ Чиндяев В.Н. руководствовался Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки", использовал стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Довод кассационной жалобы о том, что суд не учел того обстоятельства, что имущество было оценено с учетом ликвидационной скидки и не указана балансовая стоимость имущества, что привело к заниженной стоимости имущества и нарушению прав ООО "Очаг", не может быть признан обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", когда не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость арестованного имущества. Однако на основании ст. 3 указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, такие как: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение; цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

При наличии указанных обстоятельств оценщик внес в рыночную стоимость объекта поправку и определил ликвидационную стоимость имущества. Таким образом, ликвидационная стоимость имущества, которая не равнозначна его балансовой стоимости, не ведет к нарушению прав должника и соответствует положениям Федеральных законов "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Об исполнительном производстве".

Необходимо заметить, что по отношению к нормам Федерального закона "Об исполнительном производстве" нормы Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выступают как специальные, поэтому положения ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в соответствии с которыми оценка имущества должника производится по рыночным ценам, могут применяться только в части, не противоречащей Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к ней. Различают следующие подходы к оценке:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Аналог объекта оценки представляет собой подобный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях;

- доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При проведении оценки объекта оценщик выбирает метод (методы) оценки в рамках каждого из подходов к оценке. При этом он обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все указанные ранее подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

На основании полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик определяет итоговую стоимость объекта оценки. Она представляет собой итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

27.5. Договор и отчет об оценке

Наиболее распространенным основанием для проведения объекта оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком. Однако в случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Указанные органы свободны в выборе оценщика.

Заключаемый между оценщиком и заказчиком договор по правовой природе относится к договорам на возмездное оказание услуг. Договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки или ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлению.

Закон об оценочной деятельности устанавливает простую письменную форму договора без требования нотариального удостоверения.

В соответствии со ст. 10 указанного Закона договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки (с точным указанием на объект оценки, его описание);

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика и наличии у оценщика лицензии.

Специальными нормативными правовыми актами могут быть предусмотрены дополнительные условия договора на проведение оценки. Например, в договоре на выполнение работ по оценке стоимости имущества, вовлекаемого в сделку с участием города Москвы, отдельными пунктами указываются:

- основание для его заключения со ссылкой на соответствующий акт (распорядительный документ), устанавливающий полномочия заказчика по совершению сделки;

- основания для привлечения данного исполнителя для выполнения работ по оценке (итоговый протокол конкурса либо иные основания) <1>.

--------------------------------

<1> См. п. 3.1 Порядка оценки стоимости имущества в сделках с участием города Москвы, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы".

В ряде случаев, предусмотренных нормативными правовыми актами, договор об оценке заключается по итогам проведения конкурса с победителем конкурса. Как уже указывалось, Постановлением правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы" предусмотрено проведение конкурса по направлениям оценки для целей определения круга уполномоченных оценщиков и конкурса на размещение городского государственного заказа на оценку имущества.

Договор на оценку имущества с победителем конкурса заключается в 7-дневный срок с момента подведения итогов конкурса и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Данный договор подлежит учетной регистрации в Департаменте имущества города Москвы в течение двух рабочих дней со дня подписания.

Стандарты оценки (п. 13) определяют этапы проведения оценки:

1) заключение с заказчиком договора об оценке;

2) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

5) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;

6) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Результатом деятельности оценщика, подтверждающим надлежащее исполнение возложенных на него договором обязанностей, является отчет, представляемый им заказчику.

Общие требования к содержанию отчета об оценке закреплены в ст. 11 Закона об оценочной стоимости. Так, отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Отчет, в частности, должен содержать:

- сведения об основании проведения оценки;

- информацию об оценщике, в том числе о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки;

- последовательность определения стоимости объекта и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата. В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки;

- дату определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта;

- иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Специальные формы отчета могут быть предусмотрены законодательством РФ для проведения оценки объектов отдельных видов.

Несоблюдение установленных законодательством требований к отчету может привести к признанию его судом недействительным. Приведем пример <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2003 г. N КГ-А40/1265-03.

Фирма "DRIG Auslandsinvestitions GmbH" ("Дриг Аусландсинвестиционс ГмбХ") обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Аудит и Консалтинг" о признании недействительным отчета об оценке имущества в части определения рыночной цены объекта оценки.

Третьим лицом в исковом заявлении привлечено общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Милиншур".

Исковые требования мотивированы тем, что отчет, составленный ЗАО "Аудит и Консалтинг" в соответствии с договором от 1 августа 2002 г. N 48/0-02 с ООО "Милиншур", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и нормативного правового акта Правительства Российской Федерации - Стандартам оценки; в отчете содержатся недостоверные данные о размере рыночной стоимости имущества; составление ответчиком недостоверного отчета нарушает права истца на принадлежащее ему имущество; отчет является ненормативным правовым актом иного органа.

Решением от 15 декабря 2002 г. в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 29 января 2003 г. решение отменено, исковые требования удовлетворены, отчет об оценке имущества, составленный ЗАО "Аудит и Консалтинг", признан недействительным в части определения рыночной цены объекта оценки.

Дата добавления: 2015-07-08