Тема: Провой режим земель

Освещение данного вопроса позволит представить, как работает земельное право, какие механизмы применяются для регулирования земельного права.

Земельное право регулируется земельные отношения; они составляют предмет регулирования данной отрасли права.

В широком смысле слова, земля становится объектом земельных отношений, так как между людьми возникают отношения по поводу того, как они используют землю.

· Земля является природным объектом.

Природный объект - определенная индивидуализированная часть окружающей среды; данный термин необходим для регулирования и использования земли, принятия мер по охране земель.

§ Земля также является природным ресурсом.

Природный ресурс - часть запасов природных веществ, природной энергии, территориальная сфера, корая используется людьми.

Характерные особенности:

o Плодородность

o Наличие свободных земель.

Данный термин позволяет отразить в праве специфику эксплуатации ресурса, которая определяется природно-экономическими свойствами.

Ø Земля имеет ряд значимых признаков

§ Существует без содействия человека

§ Всеобщее условие и предмет человеческого труда

§ Территориальный базис существования и деятельности людей.

Данные свойства имеют юридическое значения; они отражаются в ст.9 Конституции; согласно данной статье земля и природные ресурсы используются и охраняются.

§ Земля - неуничтожимый природный объект; можно уничтожить плодородный слой почвы; однако землю нельзя уничтожить. Поэтому в обозримом будущем земля обладает признаком незаменимости.

§ В отличие от растительного и животного мира земля не относится к числу возобновляемых природных ресурсов. Мжно восстановить плодородие почв, повысить продуктивную способности земли.

§ Принципиальный момент - земля ограничена в пространстве. Любое общество существует на определенной территории.

Функции земли:

Ø Земля - главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве.

Ø Земля используется как пространственно-территориальный базис для размещения объектов, созданных человеком.

Ø Земля выполняет экологическую функцию поддержания экологического равновесия в природе.

В нашей стране (только в нашей) все земли делятся на ряд категорий для того, чтобы установить разный правовой режим той или иной категории земель.

Категории земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения - отражение функции главного средства производства в сельском хозяйстве

2. Земли населенных пунктов - все земли в границах г.Москвы, например; цель - развитие населенного пункта; отражение функции земли как пространственно-территоиального базиса

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения. Основное целевое назначение данной категории земель - размещение самых различных хозяйственных объектов, используемых для разнообразных целей.

Земли для обеспечения космической деятельности - земли, натешилось находятся различные объекты космической инфраструктуры.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов - земли заповедников, заказников

5. Земли лесного фонда - все находятся в федеральной собственности

6. Земли водного фонда

7. Земли запаса

В отношении ряда земель применяются абсолютно особые функции (в отношении земель лесного фонда - функция лесоустройства).

Если возникает вопрос, связанный с землей, первое, на что мы должны обратить внимание - то, на каком праве принадлежит данный земельный участок лицу.

Действует принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, т.е. Когда определяется правовой режим категории, должны учитываться природные, социальные, экономические факторы (п.10 ст.1 ЗК РФ).

Также в ст.1 говорится, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной территории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства.

Почти аналогичная норма предусмотрена в п.2 ст.7 ЗК РФ.

3 фактора влияют на правовой режим земли:

o принадлежность к соответствующей категории

o разрешенное использование земельного участка, которое определяется по результатам зонирования

o требования законодательства

Существуют определенные коллизии и противоречия, связанные с подразделением земель на категории.

На землях сельскохозяйственного назначения могут находиться здания, строения, используемые для хранения семян. Режим таких земель не урегулирован законодательством.

В законодательстве есть пролоббированные нормы.

o Ст.78 - цели использования земель сельскохозяйственного назначения.

o Ст.81 - возможность предоставления земель сельскохозяйственного значения для дачного строения.

Важнейшим инструментом для определения правового режима земель является установление ограничений прав на землю.

Ст.56 ЗК могут устанавливаться следующие ограничения:

o особые условия использования земельных участков в охранных, санитарно-защитных зонах. Пример: проковыряли дырку в коре дуба, под которым сидел Пушкин - ограничение прав на земельный участок.

o полоса в 50 метров возле дорог (так как в любой момент может возникнуть необходимость расширения дороги; устанавлиется, чтобы потом не платить огромные деньги для выкупа территоий).

o вдоль всех водных объектов устанавливается водная полоса - она не может быть приватизирована (так как она находится в публичной федеральной собственности). На эту береговую полосу устанавливается доступ населения (для купания и т.д.).

Ограничения устанавливают пределы и параментры права собственнности. Пределы должны обязательно соблюдаться.

Защита прав лица, в отношении которого устанавливаются ограничения:

ü Ограничения могут устанавливаться бессрочно/на определенный срок.

ü Ограничения сохраняются в том случае, если право собственности наиземельный участок переходит к другому лицу.

ü Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации (ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если это ограничение не зафиксировано в ЕГРПН, его нет (сколько бы нам чего не долбили). Нельзя думать, что вокруг всех рек существуют водоохранные зоны, а только там, где границы зафиксированы в документах. Пока в государственном водном реестре водный объект не зарегистрирован, водного объекта не существует юридически.

Следует разграничивать понятия "ограничения" и "обменения" (например, установление публичного прогона скота - публичные сервитуты, частные сервитуты, ипотека, доверительное управление, концессионное соглашение, арест имущества и т.д.).

Также в настоящее время распространено установление особого режима территорий. В отношении определенных земель, входящих в состав территорий, может быть установлен особый правовой режим. Такая территория может охватывать несколько категорий земель.

На территории устанавливается более жесткий режим, ограничение хозяйственной/иной деятельности (например, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов; они относятся к ООПТ; они предназначены для лечения и отдыха граждан. Режим курортов накладывается на правовой режим тех категорий, который существовал до этого - населенный пункт+курорт).

Особо экономическая зона - ФЗ "Об особых экономических зонах". Установление режима жкономиечской зоны влияет на содержание прав и обязанностей лиц земельных участков. Соответственно, орошены управления управляют и распоряжаются земельными участками в составе экономической зоны - могут передаваться на основании договора аренды.

Другой пример - ФЗ "Об инновационном центре "Сколково" - установление режима влечет: участки, находящиеся на территории центра, принадлежат управляющей компании на праве собственности. Иных лиц, обладающих земельными участвует на праве собственности быть не может.

Поделив все земли на категории, мы неирешаем проблему того, для чего может использоваться земля. Для того, чтобы разрешить эту проблему и определить разрешенное использование участков, в нашем законодательстве было использовано такое понятие, как разрешенное использование земельного участка. В ЗК ничего не сказано о том, в чем суть данного понятия. Одна из процедур, с помощью которой это можно осуществить, - зонирование территории. ЗК (85): зонирование территорий должно осуществляться в отношении земель населенных пунктов. В состав населенного пункта могут входить земельные участки, отнесенные к таковым градостроительным регламентом.

Ст. 1 Градостроительного кодекса: градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований. Т.е. земельные участки отнесены к определенным градостроительным зонам. Поэтому в муниципальных образованиях приняты правила землепользования и застройки. Этим НПА органа местного самоуправления определяется проведение процедуры зонироваия. В правилах есть схема, карта градостроительного зонирования. Показано, какие земли к каким зонам отнесены. Кнкретно к каждой зоне устанавливаются градостроительные регламенты.

Градостроительное зонирование - процедура, которая осуществляется с соблюдением установленных условий органами местного самоуправления, в процессе реализации которой должно проводиться согласование предполагаемых решений об определении правового режима об использовании земель, а также объектов недвижимости на ней с собственниками и иными владельцами участков.

В результате зонирования в комплексе определяется правовой режим не только земельных участков, но и условия создания и эксплуатации объектов недвижтмости на них.

Градостроительный регламент - документ, который определяет правила землепользования и застройки; определяет параметры земельных участков и недвидимости, которая находится на них (минимальные размеры земельных участков, параметры зданий, которые можно построить в той или иной зоне, расстояния между зданиями).

Земельный кодекс предусматривает, что должно осуществляться территориальное зонирование, его заменили на градостроительное зонирование. Градостроительное зонирование возможно на различных землях (например, межселенные территории - территории, которые находятся вне границ населения).

В отношении следующих земель градостроительные регламенты не устанавливаются:

-лесной фонд

-земля, покрытая водой

-земели засапа

-земели особо охраняемых территорий

-сельскохозяйственные угодия в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Почему так? Результат зонирования - градостроительные регламенты (режим земельных участков и объектов недвижимости на них). Для перечисленных категорий установление зон бессмысленно.

Необходимо различать градостроительное зонирование от установления различного рода иных зон.

o Функциональные

o Экологические

o Санитарно-защитные

o Охранные и т.д.

Такие зоны устанавлиются в административном порядке для ограничения хозяйственно деятельности такихтзон, права лиц на землю. Все это делается в пуьличных интересов. Это не совпадает с гиадостроительными зонами).

ФЗ "О рыболовстве и сохранении речных ресурсов" - установление рыбохозяйственных зон.

Правовой инструмент, с помощью которого определяется правовой режим земель особо охраняемой территорий - функционирование.

Земли сельскохозяйственного назначения:

Сельскохозяйственные угодия (где все растет и культивируется).

Здания, строения, сооружения для сельскохозяйственных целей

На основании чего определяется разрешенное использование земельных участков?

1) градостроительное зонирование

- определяется высотота зданий и то, на какую глубину он может рыть.

- в отношении зон особо охраняемых территоий и сельскохозяйственныхьзон

Ст.36 ГрадК - действие градостроительных регламентов отсутствуют в отношении памятников, границ и особотохраняемых территорий; а такжене устанавливается

2) разрешенное использование земельного участка определяется при определении градостроительного регламента при приготовлении для строительства.

3) ст.4 ФЗ "О введении в действие ГР К РФ" - разрешенное использование земельного участка определяется в соответствие с проектом полученной территории.

4) ст.4 прим ФЗ "О введении в действие ГР К РФ" разрешенное использование земельного участка возможно, когда он получается из границ наспленного пункта.

5) в объектной документации

Разрешенное использование земельного участка - установление конкретной цели его использования и определение объема прав и обязанностей прав лица, которому принадлежит земельный участок и объект недвидимости на основании осуществления процедуры граждостроительного.

Зонирование как метод регулирования земельны отношений впервые был испольдован в 20-гв феодальное время. В 20-х годах прошлого столетия в США началось зонирование. За рубежом режим земель определяется в очень общем виде. В отличие от этого, в РФ существует очень детальная регламентация режима земель.

Индивидуальный подход к регулированию постройки.

Дата добавления: 2015-07-08