Финансы гаражно-строительного кооператива

ГСК - потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, создаваемый на основе членства для строительства и эксплуатации гаражей или автомобильных стоянок в целях удовлетворения потребностей в местах хранения транспортных средств.

Организация ГСК

Порядок регистрации гаражных кооперативов такой же, как для всех других юридических лиц.

1.Формирование инициативной группы с документальным оформлением решения инициативной группы о создании гаражного кооператива. Будущие члены ГСК могут привлекаться по местом проживаниям или совместной работе, а также и другими консолидирующими признаками.

2. Инициативная группа обязана разработать устав гаражного кооператива.

3.Сбор пакета учредительных документов, регистрация ГСК и постановка его на соответствующий учет в налоговой инспекции по местоположению регистрации. Согласно ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в орган, уполномоченный проводить регистрацию, то есть – в инспекцию Федеральной налоговой службы сдаются такие документы:

а). Заявление на оформление государственной регистрации с нотариально заверенной подписью заявителя. По отношению к заявлению требуется: форма N Р11001; в разделе заявления № 3 указываются полные данные пайщиков кооператива, которые входят в состав правления (п. 4.4 приказа №САЭ-3-09/16 ФНС РФ от 1/11/04г.);

б). Устав гаражно - строительного кооператива. Устав должен содержать:

Общие положения. В этом разделе указывается полное название организации, содержащее указание на предмет его деятельности. Подробный адрес. Должно быть озвучено то, что гаражный кооператив – это юридическое лицо и обладает всеми его атрибутами – самостоятельным балансом, необходимыми счетами в банках, круглой печатью и угловым штампом, бланками и иными реквизитами.

Цели, а также предмет деятельности ГСК. Соответственно прописываются причины, по которым он был создан. В части о предмете деятельности описываются: средства достижения главной цели. Это заключение всевозможных договоров: на проект данного гаражного кооператива, на строительство, проведение и подключение инженерных коммуникаций, обеспечение жизнедеятельности организации, дополнительные ее функции и т.д. Имущество. Описываются все финансовые вопросы, касающиеся организации. За счет чего формируется имущество ГСК. Озвучивается то, что на базе данного имущества будут созданы фонды кооператива, далее должно идти их краткое описание. Устанавливаются размеры вступительного взноса в гаражный кооператив, а также всех других видов взносов и условия их выплаты. Описывается, какими должны быть расходы гаражного кооператива. Определяются наказания за просрочки или невыплаты взносов (вплоть до исключения из членов гаражного кооператива);

в). Протокол состоявшегося общего собрания, на котором учредителями было принято решение о создании ГСК;

г). Квитанция, подтверждающая факт уплаты государственной пошлины.

4. Перед тем, как открыть гаражный кооператив, надо открыть расчетный счет объединения в банке и лицевые счета для членов ГСК, чтоб они могли внести паевые взносы.

5. Далее составляется и оформляется акт выбора и арендного договора на участок земли. Сбор нужных для этого документов и представление их в орган, который ведает вопросами землепользования и градостроительства. Перечень таких документов может быть различным – в зависимости от региона.

6.После того, как оформлены все учредительные документы гаражного кооператива, включая полученный кадастровый паспорт объекта - получение арендного договора на участок земли и регистрация его в Государственной регистрационной службе региона.

7.Заключение договора на проект гаражного кооператива и его строительство с проверенной строительной организацией. По окончании всех строительных работ оформление договора на эксплуатацию ГСК между кооперативом и эксплуатирующими организациями.

8. Порядок регистрации гаражного кооператива предполагает его оформление, как собственника гаражей - подготовка всех нужных документы, чтобы оформить права собственности на них и сдача в Государственную регистрационную службу для получения соответствующее свидетельства^[32].

Строительные аспекты ГСК

На стадии «зарождения» кооператив осуществляет инвестирование средств. Как правило, ГСК не ведет собственно строительной деятельности, подлежащей лицензированию. В большинстве случаев ГСК принимают коммерческие предложения застройщиков, заключивших инвестиционный контракт с городом.

Строительство гаражей - стоянок может осуществляться кооперативом после утверждения проектов в установленном порядке и по получении разрешения на строительство. Объем, сроки начала и окончания строительства указываются в акте бессрочного пользования земельным участком.

Изначально гараж существует лишь как проект, и заказчик-застройщик может использовать несколько форм привлечения денежных средств инвесторов:

-участие в долевом строительстве объекта недвижимости, которое регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;

-предварительный договор купли-продажи объекта строительства;

-совместная деятельность по строительству в рамках договора простого товарищества;

-получение займа от потенциального покупателя.

Два последних способа инвестирования для ГСК неприемлемы. В договоре простого товарищества, заключаемого заказчиком-застройщиком для осуществления предпринимательской деятельности, не вправе участвовать некоммерческая организация (п. 2 ст. 1041 ГК РФ). А предоставление займа строительной организации может быть расценено налоговыми органами как нецелевое использование взносов. И тогда эти средства в качестве внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ) будут признаны объектом обложения налогом на прибыль (письмо УМНС России по г. Москве от 2 июля 2003 г. № 26-12/35565).

Что касается договора участия в долевом строительстве, то его заключение предъявляет повышенные требования к застройщику. Эти сделки пока не имеют широкого распространения.

Практически самой доступной для ГСК формой остается предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Такой договор для строящегося объекта недвижимости в государственной регистрации не нуждается (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Строительство и финансирование строительства гаражей, представляющих собой специально оборудованное одно- или многоуровневое инженерное сооружение, в соответствии с утвержденным в установленном порядке архитектурным проектом или утвержденной частью строительного проекта с учетом требований законодательства, в том числе технических нормативных правовых актов, производится кооперативом за счет перечисленных членами кооператива паевых взносов.

Инвестиционные контракты заказчиков-застройщиков могут иметь различные обременения – скажем, условие о выделении в строящемся объекте доли города. Финансирование доли города будет осуществляться за счет целевых взносов членов кооператива. При этом безвозмездная передача объектов основных средств органам государственной власти и управления, а также органам местного самоуправления не признается объектом обложения НДС (подп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ). Кооператив осуществляет строительство гаражей - стоянок по типовым проектам и, в виде исключения, по индивидуальным проектам, утверждаемым в установленном порядке, с обязательным применением типовых конструктивных элементов.

Строительство гаражей - стоянок может осуществляться кооперативом после утверждения проектов в установленном порядке и по получении разрешения на строительство. Объем, сроки начала и окончания строительства указываются в акте бессрочного пользования земельным участком.

Кооператив, осуществляющий эксплуатацию автомобильной стоянки, организует работу по строительству данной стоянки. Места стоянки членам указанного кооператива выделяются в соответствии с уставом на основании решения общего собрания на праве пользования либо как доля в праве общей собственности на имущество такого кооператива.

Сметная стоимость строительства гаражей - стоянок определяется с учетом затрат на проектирование, благоустройство, прокладку коммуникаций. Стоимость строительных материалов, строительных деталей, инструментов, полуфабрикатов, скобяных изделий, на которые установлены розничные цены, определяется, исходя из условий отпуска их по розничным ценам; стоимость указанных товаров, если на них розничные цены не установлены, - по оптовым ценам.

Выкуп земельного участка под гараж

В подавляющем большинстве, земли гаражных кооперативов предоставляются им под строительство на правах бессрочного, иными словами – постоянного использования. Поэтому права собственности на данные земли остаются у государства (или у органа местного самоуправления). Для того чтобы стать правообладателем такого участка земли, надо осуществить приватизацию земли в гаражном кооперативе (если быть более точным, выкупить ее из государственной или муниципальной собственности).

Земельный Кодекс России декларирует исключительные права владельца гаража на выкуп земельного участка под данным объектом недвижимости. Стоимость данной финансовой операции должна устанавливаться региональными законодательными органами. Важно: чаще всего, зависит она от месторасположения данного участка, но быть выше его кадастровой стоимости она не может в любом случае.

Стоит сказать, что выкупить земельный участок в собственность возможно лишь в том случае, если гараж на нем – это отдельное сооружение со своим фундаментом, въездом и т.д. Если же член кооператива обладает боксом в одном имущественном гаражном комплексе, то земли таких гаражных кооперативов являются неделимыми.

Решают вопрос о неделимости или делимости региональные органы архитектуры и земельных отношений. Выкупить в этом случае можно лишь долю в правах одной на всех долевой собственности на все земли под гаражными боксами кооператива. Кроме того, перед тем как открыть такой гаражный кооператив, относительно неделимого земельного участка имеет смысл заключить арендный договор с множественностью физических лиц со стороны арендатора.

Решение о приобретении или аренде участка земли должно приниматься на общем собрании пайщиков общества, которое затем прописывается в учредительных документах данного гаражного кооператива. С тем чтобы выкупить земли под гаражными боксами в общую долевую собственность надо, чтобы членство в гаражном кооперативе, а также и права собственности всех участников кооператива на боксы было правильно оформлено.

Оформление права собственности на землю. Надо обратиться с заявлением о выкупе прав на участок земли. Если необходима приватизация единого участка под гаражными боксами, заявление должно быть одним – от имени всех пайщиков кооператива. Заявление несем в местную администрацию. К нему добавляются документы, которые фигурируют в «Перечне документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на участок земли, который находится в государственной либо муниципальной собственности…». Данный перечень был утверждён приказом Министерства Экономического Развития и Торговли России:

-копия общегражданского паспорта;

-копия документа, подтверждающего право представителя, если заявление подаётся представителем;

-свидетельство о правах собственности на недвижимое имущество (выписка ЕГРП);

-выписка же из ЕГРП о праве на выкупаемый участок земли (как правило – это права на бессрочное использование, которые оформляются перед тем, как создать гаражный кооператив);

-если зарегистрированного права на данный участок земли нет, надо приложить к документам мотивированный отказ вам в предоставлении информации от органов государственной регистрации (ГосРосреестра);

-кадастровый паспорт земельного участка, его закажите в региональном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на основе правоустанавливающего документа на участок земли – выдавать такие документы входит в обязанности председателя гаражного кооператива;

-копия документа на право бессрочного использования участка земли или же на право его аренды (это и есть тот самый правоустанавливающий документ на землю).

На протяжении около 30 дней региональная администрация рассматривает ваше заявление. В течение их, она примет решение о предоставлении права собственности на участок или сдаче его кооперативу в аренду. В срок до месяца после принятия соответствующего решения региональная администрация подготавливает проект договора о купле/продаже или же аренды. Затем она отсылает его вам с соответствующим предложением заключить его. После всех необходимых формальностей, переход прав собственности надо зарегистрировать надлежащим образом. Завершить регистрацию гаражно-строительного кооператива будет весьма проблематично, если не обеспечатся обязательные меры по обеспечению пожарной безопасности. Перед тем, как оформить гаражный кооператив, необходимы будут следующие меры:

1.Организация деятельности пожарной охраны.

2.Проведение проектирования и монтажа систем противопожарной защиты. Туда должны войти – пожарная сигнализация, установки удаления дыма, тушения пожара, оповещения, а также управления эвакуацией людей при возгорании.

3.Проведение пожарного аудита и экспертизу и подготовка «декларации пожарной безопасности».

4.Проведение независимой оценки рисков в области пожарной опасности.

5.Расчет и изготовление планов эвакуации.

6.Обучение членов ГСК по программе пожарного минимума. (До того, как вступить в гаражный кооператив, новые его члены должны проходить соответствующий инструктаж). Организация и проведение тренировок по эвакуации при возгорании.

7.Разработка организационно-распорядительной документации по пожарной безопасности.

В гаражно-строительных кооперативах по правилам пожарной безопасности запрещено:

-установка автомобилей в количестве, которое превышает норму, нарушение их плана расстановки, уменьшение промежутка между автомашинами;

-загромождение выездных ворот, а также проездов;

-проведение кузнечных, термических, сварочных, малярных и деревообрабатывающих работ и промывку деталей с применением легко воспламеняющихся жидкостей, а также горючих жидкостей;

-держать машины с открытыми топливными баками, а также с наличием течи масла или горючего;

-заправлять машины топливом, а также сливать из них горючее;

-заряжать аккумуляторные батареи прямо на автомобилях;

-разогревать моторы при помощи открытого огня (кострами, факелами, паяльными лампами), использовать открытый огонь для освещения;

-хранить в гаражах предметы домашнего обихода и мебель из легко воспламеняющихся материалов;

-хранить запасы топлива больше 20кг и автомасла больше 5кг;

-оставлять автомашины без присмотра, если есть течь горючего из топливного бака, карбюратора или бензопровода. Санкции за нарушение этих правил должны предусматривать жесткие меры, и одна из них – принудительный выход из гаражного кооператива.

Если количество автомобильных мест в ГСК превышает 25 ед., то должен быть выработан план расстановки автомашин, где были бы описаны очередность и порядок их эвакуации при возгорании. Хранить горючее и масло необходимо только в надежной, плотно закрытой таре. Гаражи должны быть постоянно чистыми. Разлитое топливо и масло надлежит тут же засыпать песком, и убирать из помещения. Строго запрещено ставить автомашины в проездах ГСК и противопожарных разрывах. Все гаражи нужно оснастить огнетушителями и ящиками с песком. Применение пожарного оборудования и инвентаря не по прямому назначению строго запрещено. При возникновении возгорания надо:

· тут же сообщить о пожаре в службу 01 и указать точный адрес;

· до приезда пожарного расчета принять все меры по эвакуации имущества и людей;

· начать тушить пожар наличествующими средствами – водой, огнетушителями, песком.

Органы, управляющие кооперативом (ГСК)

Высший орган – общее собрание членов ГСК, его компетенции:

-принятие Устава и все изменения, касающиеся документа;

-определение размеров взносов и фондов;

-прием и исключение из членов гаражного кооператива;

-принятие сметы расходов и баланса на год ГСК;

-избрание правления гаражного кооператива и ревизионной комиссии, а также лишение их полномочий;

-решения о реорганизации общества или его ликвидации.

Общим собранием (собранием уполномоченных) утверждаются правила эксплуатации гаражей (правила пользования местами стоянок), в которых определяются:

-противопожарные, санитарные и природоохранные требования, обязательные для выполнения членами кооператива на его территории и территории, прилегающей к кооперативу;

-режим работ, связанных с повышенным уровнем шума на территории кооператива;

-порядок пользования водопроводом и др. объектами общего пользования кооператива;

-другие требования, обязательные для выполнения всеми членами кооператива.

Исполнительный орган ГСК – правление, которым руководит председатель. Правление гаражного кооператива осуществляет его текущее функционирование:

-организует сбор и учет взносов;

-составляет планы смет и расходов;

-ведет списки членов организации;

-подготавливает и утверждает повестку дня общего собрания.

Контрольный орган ГСК – ревизионная комиссия. Члены правления в нее входить не могут. Ревизионная комиссия контролирует финансовую деятельность кооператива.

Дата добавления: 2015-10-24