Основы финансово-хозяйственной деятельности ЖСК, ЖК и ТСЖ

Гражданско-правовой статус жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья (ЖК, ЖСК и ТСЖ) установлен: гл. 11 ЖК РФ, ст. 116 ГК РФ; Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О потребительских кооперативах"; Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Специальные законы о жилищных и жилищно-строительных кооперативах в настоящее время отсутствуют.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Для жилищного и жилищно-строительного кооператива Кодекс в ст. 110 установил единое нормативное определение. При этом особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, права и обязанности их членов регламентированы также правовыми нормами более общего характера. Таковы, например, положения ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (он применяется в части, не противоречащей ФЗ), ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации " и других нормативных правовых актов.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Целью создания данных кооперативов является:

· жилищного – приобретение жилых домов и их последующая эксплуатация;

· жилищно-строительного – строительство жилого дома и последующая его эксплуатация.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов специально не регламентируется ЖК РФ.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ жилищные или жилищно-строительные кооперативы, в котором все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат:

· преобразованию в товарищество собственников жилья(ТСЖ);

· или ликвидации.

В соответствии с ЖК РФ, ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В пункте 2 ст. 152 ЖК РФ перечислены виды хозяйственной деятельности товарищества, которыми оно вправе заниматься для достижения уставных целей:

-обслуживание, эксплуатация, ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

-строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

-сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Не преобразованные в товарищества собственников жилья кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, предоставляющего государственную регистрацию юридическим лицам. В этом случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменения правового статуса.

Исходя из их статуса ЖК, ЖСК и ТСЖ представляют собой негосударственные некоммерческие организации, создаваемые для управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме.

По организационно-правовым формам эти некоммерческие организации различаются. ЖК и ЖСК относятся к потребительским кооперативам, регулируемым Федеральным законом "О потребительских кооперативах" и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". ТСЖ представляют самостоятельную форму некоммерческой организации, регулируемую Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". Это различие проявляется лишь на сравнительно коротком начальном этапе деятельности ЖСК - при строительстве дома.

После ввода дома в эксплуатацию и выплаты пайщиками паевых взносов ЖК, ЖСК и ТСЖ, практически все признаки и характеристики их деятельности практически совпадают в отношении:

1) цели, для которой они созданы - управление общим имуществом многоквартирного дома и обеспечение его эксплуатации:

· обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания;

· обеспечение надлежащего содержания общего имущества;

· обеспечение предоставления коммунальных услуг;

2) характера уставной деятельности, для которой они созданы:

· уставная деятельность ведется не для собственных нужд, а для достижения общественных благ;

· в уставной деятельности отсутствуют выпуск продукции (товаров, работ, услуг);

3) источников финансирования уставной деятельности ЖК, ЖСК, ТСЖ;

4) организационной структуры ЖК, ЖСК и ТСЖ: добровольное, основанное на членстве объединение граждан и юридических лиц с совпадающими правами и обязанностями;

5) структуры управления этими организациями: высший орган - общее собрание, исполнительный орган - правление во главе с председателем, контрольный орган - ревизионная комиссия (ревизор);

6) одинаковых отношений собственности ЖК, ЖСК (с полностью выплаченными паевыми взносами) и ТСЖ (ЖК РФ).

К основным особенностям хозяйственной деятельности ЖК, ЖСК и ТСЖ относятся:

1) извлечение прибыли не является их основной целью деятельности, полученная прибыль не распределяется между участниками (п. 1 ст. 50 ГК РФ);

2) источниками финансирования являются целевые поступления и коммунальные платежи.

3) предпринимательская деятельность может осуществляться в интересах уставной деятельности;

4) соблюдается раздельный учет уставной и предпринимательской деятельности;

5) нераспределенная прибыль от предпринимательской деятельности направляется на уставные цели;

6) отношения собственности не зависят от членства в ЖК, ЖСК, ТСЖ и др.

Особенности хозяйственной деятельности ЖК, ЖСК и ТСЖ следуют из требований, предъявляемых нормативными актами к:

-их организационно-правовым формам;

-уставной деятельности, прописанной в уставах соответствующих организаций;

-учетной политике для целей бухгалтерского и налогового учета.

Отсюда следуют важные практические выводы:

1) все требования и рекомендации по бухгалтерскому учету в равной мере применимы к ЖК, ЖСК и ТСЖ;

2)ЖК, ЖСК и ТСЖ рассматриваются как равные налогоплательщики. Это означает, что бухучет и налогообложение ЖК, ЖСК и ТСЖ идентичны^[48].

Порядок создания ЖСК и ЖК

Порядок создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов регламентируется нормами жилищного и гражданского законодательства. Для создания жилищного кооператива необходимо наличие не менее 5 лиц желающих участвовать в нем. При этом максимальное количество участников жилищного или жилищно-строительного кооператива также ограничено - оно не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

В том случае, если один пай находится в совместном владении нескольких лиц, например супругов, членом жилищного кооператива, дабы не нарушать положение Жилищного кодекса, может являться только один из них, представляя интересы всех остальных совладельцев пая. Несмотря на это, право собственности на квартиру возникает также у супруга члена – пайщика, с которым он состоял в браке в период выплаты так называемого паенакопления.

Объясняется это тем, что пай, выплаченный из семейного бюджета, является такой же общей совместной собственностью супругов, как и любое другое имущество, нажитое в период брака (п.2 ст. 34 СК РФ). С выплатой пая совместной собственностью становится и квартира. При этом не имеет значения, до или после расторжения брака супруг, являющийся членом-пайщиком, получил свидетельство о праве собственности. Важно лишь, чтобы взнос был выплачен в период брака.

Решение об организации жилищного кооператива, об утверждении его устава принимается собранием учредителей. Данное решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица - учредители, желающие вступить в жилищный кооператив.

Важным документом, регламентирующим деятельность конкретного жилищного кооператива, является его устав. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о: наименовании кооператива и месте его нахождения; предмете и целях деятельности; порядке вступления в. члены кооператива; порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов; составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов; об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива; порядке принятия решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков; порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать и другие не противоречащие закону сведения.

Жилищные кооперативы могут создаваться при содействии государственных органов или органов местного самоуправления. Формы такого содействия: предоставление земельного участка для строительства; содействие в подготовке необходимой строительной документации; инициатива создания кооператива и проведения общего собрания; предоставление гарантий банку при кредитовании кооператива; другие формы содействия.

В том случае, когда жилищный кооператив организуется при содействии данных органов, преимущественное право на вступление в этот кооператив имеется у малоимущих граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений.

Вступить в специальные жилищно-строительные кооперативы, строящие жилье на льготных условиях, смогут ученые, врачи, учителя и работники культуры, согласно Постановлению Правительства РФ от 06.06.2012 №558 г. Москвы «Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством РФ». Принятие типового устава завершило разработку системы нормативно-правовых актов для создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов отдельных категорий россиян.

В Типовом уставе закреплены основные виды деятельности льготных ЖСК - это строительство многоквартирных и индивидуальных жилых домов экономкласса, а также возможность управления имуществом кооператива, содержится перечень имущества кооператива и порядок его формирования. Имущество - это земельный участок, передаваемый кооперативу безвозмездно Фондом содействия развитию жилищного строительства, инфраструктура, которую также строит Фонд, а кроме того - паевые взносы членов кооператива. Причем, члены кооператива свои жилищные паи не имеют права продать сторонним лицам, а могут лишь передать по наследству.

Завершающим этапом создания жилищного кооператива является его государственная регистрация, осуществляемая в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Дата добавления: 2015-10-24